15 nejčastějších chyb při koupi nemovitosti v Itálii – a jak se jim vyhnout
Kdo se emocionálně zamiluje do toskánské vily nebo kamenného domu v Umbrii, snadno přehlédne praktické detaily, které nakonec rozhodnou o tom, zda bude nákup výhodný, nebo drahý. Nejde o naivitu, ale o zcela normální lidskou reakci, zejména když se životní sen najednou zdá být na dosah ruky. Italský trh s nemovitostmi se v několika důležitých bodech liší od německého, počínaje samotným procesem koupě.
Na rozdíl od situace u nás se nákup odehrává v několika fázích: nabídka (Proposta), předběžná smlouva (Compromesso) a nakonec notářská kupní smlouva (Rogito). Již samotná nabídka ke koupi může, poté co ji prodávající přijme, fakticky fungovat jako předběžná smlouva a je tedy právně závazná dlouho předtím, než dojde k samotnému notářskému termínu. Právě v této fázi dochází k mnoha chybám, které si níže projdeme – ne proto, abychom vás odradili, ale abyste se jim mohli vyhnout.
1. Hledat bez jasného rozpočtového plánu
Mnoho zájemců si prohlíží nemovitosti, které prostě neodpovídají jejich reálným finančním možnostem, protože si předem nestanovili celkový rozpočet. Tím se nemyslí pouze kupní cena, ale součet kupní ceny, vedlejších nákladů, případné renovace, běžných nákladů a rezervy na nepředvídané výdaje. Kdo zná tuto částku ještě před první prohlídkou, filtruje nabídky od samého začátku realističtěji.
2. Podceňování vedlejších nákladů spojených s koupí
Daně, notář, realitní makléř a různé poplatky se v Itálii rychle nasčítají na 10 až 15 procent kupní ceny. Patří sem registrační, hypoteční a katastrální daně, stejně jako notářské poplatky a provize realitního makléře. Kdo si tyto náklady zapíše na papír až při schůzce u notáře, snadno se dostane do finančních potíží.
3. Pozdní žádost o Codice Fiscale
Italské daňové číslo, Codice Fiscale, je zapotřebí prakticky při každém kroku: při podpisu kupních smluv, otevření bankovního účtu i uzavírání smluv o dodávkách energií. Kdo o něj požádá až těsně před schůzkou u notáře, riskuje zpoždění, protože vyřizování úředních záležitostí v Itálii trvá dlouho a předběžné smlouvy obvykle obsahují pevně stanovené lhůty.
4. Posuzovat lokalitu pouze během dovolené
Místo, které v srpnu za slunečného počasí a v letní atmosféře působí dokonale, může v listopadu vypadat úplně jinak: opuštěné, s uzavřenými restauracemi a zcela odlišnou atmosférou. Kdo chce lokalitu seriózně posoudit, měl by se informovat o dopravním spojení, lékařské péči, školách a plánovaných stavebních projektech a v ideálním případě si nemovitost prohlédnout v různých denních dobách a ročních obdobích.
5. Nenechat odborně zkontrolovat stavební stav nemovitosti
Spoléhat se na vlastní dojem nebo na tvrzení realitního makléře je jednou z nejčastějších a nejdražších chyb vůbec a, upřímně řečeno, také jednou z těch, kterým se dá nejlépe předejít. Před podpisem předběžné smlouvy by měl nezávislý inženýr nebo architekt zkontrolovat konstrukci, střechu, instalace a vlhkost a zároveň ověřit, zda skutečný stav odpovídá schváleným stavebním plánům. Právě zde se často projeví dodatečné přístavby nebo úpravy, které nikdy nebyly oficiálně schváleny a které na hezky zrenovovaném domě zvenku prostě nejsou vidět.
6. Neúplná kontrola právních dokumentů
Výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapa, stavební povolení, prohlášení o shodě instalací a případné podmínky týkající se památkové ochrany nebo ochrany krajiny musí být před podpisem k dispozici. Kdo tyto dokumenty důkladně neprověří, riskuje, že spolu s nemovitostí koupí i břemena, hypotéky nebo nelegální přestavby, aniž by si toho všiml, dokud nebude příliš pozdě.
7. Nesprávný odhad nákladů na renovaci
Zejména u venkovských domů, které vyžadují rozsáhlou renovaci, tzv. rustici, se skutečné náklady pravidelně podceňují. V nejhorším případě mohou dosáhnout výše samotné kupní ceny. Podrobné odhady nákladů od místních řemeslníků před koupí, doplněné rezervou na nepředvídané výdaje, vám později ušetří nepříjemná překvapení.
8. Podcenění běžných vedlejších nákladů
Kupní cena je většinou dobře vypočítaná, běžné náklady však často nikoli: daň z nemovitosti, poplatky za odpad, společné náklady, údržba zahrady a bazénu, pojištění. U vil s bazénem nebo rozlehlým pozemkem mohou být náklady na údržbu značné. U městských bytů je třeba realisticky počítat především s poplatky za správu domu a rezervami na společné vlastnictví.
9. Včasné zajištění financování
Proces koupě se často zahajuje ještě předtím, než je zajištěno financování a bankovní souhlas, ačkoli italské předběžné smlouvy obsahují jasné platební lhůty a smluvní pokuty. Možnosti hypotéky, úrokové sazby a splátkový kalendář by proto měly být vyjasněny ještě před podpisem nabídky na koupi nebo předběžné smlouvy, jinak v nejhorším případě hrozí zmeškání lhůt nebo propadnutí zálohy.
10. Ignorování daňových dopadů
Mnoho kupujících nedělá jasný rozdíl mezi „prima casa“ (první bydliště) a „seconda casa“ (druhé bydliště), ačkoli toto rozlišení má přímý dopad na daně a případné daňové úlevy. Často se také podceňují běžné daně, jako je IMU, daň z příjmů z pronájmu a možné aspekty dvojího zdanění, proto se včasné daňové poradenství většinou vyplatí.
11. Výběr regionu pouze podle ceny
Obzvláště výhodné ceny v regionálně slabších oblastech působí lákavě, často však odvádějí pozornost od důležitějších otázek: Jak dobře je daný region skutečně zapojen do infrastruktury, jaká je tam zdravotní péče, existují pracovní příležitosti a hodí se město či venkov vůbec k vašemu životnímu stylu? Kdo se zaměřuje pouze na cenu, někdy koupí výhodnou nemovitost, se kterou se však v každodenním životě těžko žije.
12. Neignorujte pravidla pro pronájem
Mnoho zahraničních kupujících od samého začátku plánuje pronájem nemovitosti jako rekreační ubytování, ale nezná podrobně místní předpisy týkající se krátkodobých pronájmů, registračních povinností a turistických licencí. Města si v této oblasti mohou stanovit vlastní pravidla a jejich porušení vede k pokutám nebo omezením užívání nemovitosti. Včasné prověření těchto pravidel je proto nezbytné provést před koupí, nikoli až po ní.
13. Nepodceňujte jazykové bariéry
Smlouvy se překvapivě často podepisují, aniž by jim kupující plně rozuměl, protože se spoléhá na základní znalost italštiny nebo na hrubé shrnutí realitního makléře. Dvojjazyčné smlouvy, soudní překladatel nebo specializovaný právník zajistí, že budou skutečně pochopeny všechny klauzule, zejména podmínky odstoupení od smlouvy, platební lhůty a případné smluvní pokuty.
14. Nenechat se tlačit do časové tísně
Ať už kvůli obratným prodejním argumentům realitního makléře nebo kvůli vlastnímu nadšení z nemovitosti, mnoho kupujících podepisuje nabídky na koupi nebo předběžné smlouvy rychleji, než je pro ně dobré. Právní poradci výslovně varují před podpisem bez úplné kontroly dokumentů a stavu nemovitosti nebo před složením značných záloh, protože to lze dodatečně jen těžko napravit.
15. Vzdát se služeb místních odborníků
Vzdát se služeb realitního makléře, právníka nebo znalce z důvodu úspory nákladů je zejména pro zahraniční kupující drahou chybou. Realitní makléř registrovaný u obchodní komory, právník specializující se na nemovitostní právo a technický znalec sice představují dodatečné náklady. Zvládají však právě ta rizika, skryté vady a vyjednávací prostor, které laik zvenčí jen stěží dokáže odhadnout.
Kontrolní seznam: Jak nakupovat bezpečněji
Před hledáním nemovitosti se vyplatí stanovit celkový rozpočet včetně vedlejších nákladů a rezervy, požádat o Codice Fiscale a zhruba si vyjasnit financování. Při výběru nemovitosti je třeba posoudit daný region z hlediska infrastruktury a životního stylu, nikoli pouze podle ceny, a místo ideálně navštívit v různých časech.
Před podpisem smlouvy je třeba zajistit technického znalce, kompletní právní prověrku a smlouvu v srozumitelném jazyce nebo s překladatelem. Při uzavírání smlouvy je důležité přesně porozumět platebním lhůtám a smluvním pokutám, definitivně zajistit financování a nechat si na rozhodnutí dostatek času. Po koupi zůstávají prioritními úkoly daňové zařazení, dodržování místních předpisů týkajících se pronájmu a realistické plánování běžných nákladů.
Často kladené otázky
Jaká je nejdražší chyba při koupi nemovitosti v Itálii?
Vzdání se nezávislé technické prohlídky stavební podstaty je považováno za obzvláště riskantní, protože skryté vady nebo neschválené úpravy mohou být později velmi nákladné.
Jak vysoké jsou ve skutečnosti vedlejší náklady při koupi nemovitosti v Itálii?
Obvykle se pohybují mezi 10 a 15 procenty kupní ceny, v závislosti na daních, notářských a makléřských poplatcích a také na tom, zda se jedná o primární nebo sekundární bydliště.
Potřebuji jako zahraniční kupující nutně právníka?
Není to povinné, ale důrazně se to doporučuje, zejména kvůli jazykové bariéře a složitosti italských smluvních dokumentů.
Za obzvláště riskantní se považuje upuštění od nezávislé technické prohlídky stavební konstrukce, protože skryté vady nebo neschválené úpravy mohou později přijít velmi draho.
Co se stane, když odstoupím od předběžné smlouvy?
V závislosti na znění smlouvy může být zaplacená záloha propadnuta jako „caparra penitenziale“. Přesné podmínky odstoupení by proto měly být před podpisem pečlivě zkontrolovány.
Většina z těchto 15 chyb má jedno společné: vznikají v důsledku časového tlaku a nedostatečné přípravy, nikoli kvůli obecné nedbalosti kupujících – to se nám stává opakovaně. Věnujte tomu potřebný čas, zapojte správné odborníky a nákup v Itálii bude stejně bezpečný jako u vás doma.
