Podceňovaná vesnice vedle turistického centra

San Gimignano zná každý. Věže, pohlednice, zájezdové autobusy, které se v létě s námahou šplhají po úzké přístupové silnici. Patnáct minut jízdy autem odtud leží Certaldo, městečko s minimálně stejně malebným středověkým starým městem, navíc rodištěm Boccaccia – a přesto tam téměř žádný německý kupující nehledá jako první. Právě v této mezeře mezi známostí a skutečnou hodnotou se skrývá něco, čemu v rozhovorech s kupujícími stále znovu říkám „20kilometrový efekt“, protože právě v této vzdálenosti se většinou vše rozhoduje.

Nejde o tajný tip v pravém slova smyslu, spíš o matematický výpočet, který málokdo provede, než se zamiluje do názvu určitého místa.

Proč samotný název určuje cenu

Název místa je značkou, ať se to vesnici líbí, nebo ne. San Gimignano, Cortona, Positano, Portofino – tato jména se objevují v turistických průvodcích, v popiscích fotek na Instagramu, ve filmech. Kdo hledá online nemovitost „v Toskánsku“, často nevědomky zadá jeden z těchto názvů, protože je to jediný, který zná. Poptávka se tak soustředí na hrstku míst, zatímco bezprostřední okolí – geograficky, klimaticky i kulinářsky téměř identické – se v okruhu vyhledávání téměř neobjevuje.

Tato koncentrace tlačí ceny v samotných známých lokalitách nahoru, a to bez ohledu na to, zda je konkrétní dům tam skutečně lépe postavený, má lepší polohu nebo je lépe vybavený než dům o dvacet kilometrů dál. Zjednodušeně řečeno, platíte i za jméno na pohlednici.

Několik příkladů, které to názorně ilustrují

V okolí San Gimignana je tento vzorec obzvláště zřetelný. Kdo se místo do samotného centra města podívá směrem na Certaldo, Gambassi Terme nebo Montaione, často najde podobné venkovské domy, srovnatelný výhled, stejnou vinařskou oblast – za znatelně nižší ceny za metr čtvereční. Rozdíl málokdy spočívá v domě samotném. Spočívá v názvu obce.

Podobně je tomu ve Val d'Orcia: Montepulciano a Pienza jsou již léta magnetem pro kupující, s odpovídajícími cenami. O pár kilometrů dál, směrem na Chianciano Terme nebo Sarteano, se krajina téměř nemění. Infrastruktura zůstává srovnatelně stabilní. Poptávka však znatelně klesá, protože tyto lokality se v příslušných vyhledávacích portálech a cestovatelských blogech objevují méně často.

Na Amalfském pobřeží je tento efekt téměř extrémní: Positano je tak žádané, že i menší byty dosahují cen, které jsou v srovnatelné lokalitě dále na východ, například směrem k Praianu nebo Furore, výrazně nižší, a to při prakticky identickém výhledu na moře a stejném útesovém pobřeží. Kdo jednou zažil rozdíl mezi těmito místy na vlastní oči během jízdy autem, většinou sám žasne, jak silně cena závisí na jediném názvu obce.

Co nakonec opravdu záleží – a co ne

„20kilometrový efekt“ funguje pouze tehdy, jsou-li splněny základní předpoklady. Proto se před rozhodnutím pro méně známou vesnici vyplatí střízlivě zvážit několik bodů, které skutečně určují každodenní život, a ne jen první dojem.

Doba jízdy do nejbližšího významnějšího města s supermarketem, lékařem a železničním spojením by měla být realistická, a to nejen podle mapy, ale i podle klikaté venkovské silnice, po které budete skutečně jezdit. Dvacet kilometrů po dálnici je něco jiného než dvacet kilometrů přes horský průsmyk se serpentinami – rozdíl, který je nejlepší si sám vyzkoušet, než se definitivně rozhodnete.

Pozornost si zaslouží i turistická infrastruktura, zejména pokud plánujete pozdější pronájem nemovitosti. Vesnice bez jediné restaurace a bez napojení na turistické stezky či památky se hodí jako vlastní útočiště, pro pronájem na dovolenou však možná méně. Ideální případ se často nachází přesně někde uprostřed: dost blízko turistického centra, aby bylo možné těžit z jeho přitažlivosti, a zároveň dost daleko, aby místo zůstalo cenově dostupné a klidné.

A nakonec se vyplatí podívat se na dlouhodobý vývoj okolí. Některé z dnes podceňovaných vesnic jsou takové proto, že se tam skutečně málo děje – žádná nová restaurace, žádné investice do centra vesnice, klesající počet obyvatel. Jiné jsou podceňované, i když již existují viditelné známky oživení: nově otevřené vinařství, mladý pár, který znovu otevřel starý bar, řemeslná dílna, která se sem přestěhovala. Toto rozlišení není žádná exaktní věda. Ale jedno odpoledne strávené přímo v obci, rozhovor v kavárně a pohled na počet domů na prodej často řeknou více než jakákoli statistika.

Jak najít vhodnou sousední obec

V praxi funguje vyhledávání nejlépe přímo z mapy, nikoli ze seznamu názvů míst. Kdo si zamiloval určitou krajinu, konkrétní podnebí nebo speciální vinařskou oblast, měl by dané známé místo považovat za střed kruhu o poloměru dvaceti až třiceti kilometrů. A vše, co se v tomto kruhu nachází, by mělo být zohledněno rovnocenně. Zohlednit rovnocenně vše, co se v tomto kruhu nachází, místo toho, abyste vygooglili jen ten jeden název, který vás napadne jako první.

Jednoduchý, ale účinný trik: při příští prohlídkové cestě záměrně jeďte o dvacet minut dál, než navrhuje realitní makléř, prostě abyste zjistili, co tam je. Často stačí už jen tato jedna odbočka, abyste zjistili, že sousední vesnice má stejné kouzlo – jen bez turistických autobusů.

I místní realitní makléř je v tomto ohledu podceňovaným zdrojem informací. Kdo již v daném regionu pracuje a má dobré kontakty, zná zpravidla nejen aktuálně nabízené nemovitosti ve známé lokalitě. Často ví také, která sousední vesnice právě získávají na atraktivitě, a to často ještě dříve, než se to projeví v cenách. Tyto informace se z online inzerátu dozvíte jen zřídka, ale pouze při přímém rozhovoru. Proto je při hledání nemovitosti pádným důvodem ptát se nejen na dům, ale také na hodnocení okolí.

Klamná představa o adrese jako z pohlednice

Argument, který často slýchám, zní: „Ale přece je hodnota při opětovném prodeji v San Gimignanu jistější než v Certaldu.“ To je do jisté míry pravda, ale opomíjí jeden důležitý bod: Kdo kupuje v známé lokalitě, platí již dnes plnou cenu danou jménem místa – prostor pro růst ceny je omezený, protože téměř každý ví, že se o tuto lokalitu je velký zájem. Kdo naopak kupuje v podceňované sousední lokalitě, pořizuje nemovitost za cenu, která ještě plně nezohledňuje budoucí zhodnocení, pokud jsou splněny základní předpoklady a lokalita se skutečně vyvíjí správným směrem.

Není to žádná záruka, ale vzorec, který se v mnoha regionech Itálie v posledních dvaceti letech opakoval: Chianti bylo kdysi skrytým tipem vedle zavedené Florencie, dnes je samo o sobě centrem zájmu, jehož okolí – směrem k Valdarnu nebo jižním obcím Chianti, jako je Radda – právě prochází dalším krokem tohoto vývoje.

Příklad, který zůstane v paměti

Manželský pár z Mnichova chtěl za každou cenu koupit nemovitost v okolí Montalcina kvůli Brunellu, krajině a jménu, které znali z dovolené. Nemovitosti v bezprostředním okolí byly cenově výrazně nad rámec toho, co si vlastně naplánovali do rozpočtu. Teprve návrh, aby se podívali také směrem na Castiglione d'Orcia nebo San Quirico, přinesl průlom: Našli venkovský dům s téměř identickým výhledem na stejné kopce, o deset minut dál, za cenu, která jim umožnila postavit na pozemku ještě další penzion.

O dva roky později mi řekli, že v každodenním životě ten rozdíl téměř nevnímají. Až na sobotní trh, který mezitím dokonce upřednostňují před tím v Montalcinu, protože je menší a osobnější. Brunello odtud chutná stejně dobře.

Kde se tento efekt v současné době obzvláště vyplatí

V Toskánsku se v současné době obzvláště vyplatí zaměřit se na okolí San Gimignana a Volterry. Tam se turistická infrastruktura známých míst již rozprostírá po celé oblasti, ceny však ještě ne všude stejným způsobem vzrostly. I jižní Maremma, ležící ve stínu známějších pobřežních letovisek, jako je Castiglione della Pescaia, nabízí při srovnatelné blízkosti k pobřeží stále znatelný cenový rozdíl.

Důležité však zůstává: „20kilometrový efekt“ není volnou vstupenkou k tomu, aby se bez rozmyslu kupovala nějaká levná vesnice jen proto, že leží v blízkosti známého místa. Je to spíše výzva k tomu, abyste vědomě rozšířili okruh hledání a věnovali stejnou pozornost – infrastruktuře, stavu nemovitosti, právnímu posouzení –, jaká by byla samozřejmostí i v samotném známém místě.

Co vědí místní, co průvodce neříkají

Kdo v daném regionu pobývá delší dobu, brzy si všimne: Místní lidé v této věci uvažují jinak než turisté. Zeptejte se vinaře v Chianti, kde by sám bydlel, kdyby měl omezený rozpočet, a málokdy dostanete jako odpověď název známé sousední obce. Spíše vám napadne nějaká osada, kterou na žádné pohlednici nenajdete, s odůvodněním: „Tam je klidnější, voda je lepší a v baru dělají nejlepší kávu v celém údolí.“

Tento vhled nelze najít na Googlu. Lze se o něj však poptat, pokud je člověk ochoten strávit na místě několik dní, místo aby jen obešel obvyklé tři či čtyři nemovitosti v dané lokalitě. Káva v baru, rozhovor s pekařem, otázka realitnímu makléři, kde by si sám koupil nemovitost, kdyby šlo o jeho vlastní peníze – takové rozhovory často poskytují mnohem poučnější informace než jakékoli cenové statistiky.

Slovo k opatrnosti

„20kilometrový efekt“ zní jako pohodlné pravidlo, ale právě před tím je třeba varovat: není to pravidlo. Některé sousední obce jsou z dobrých důvodů méně žádané – nedostatečné zásobování vodou, nespolehlivý odvoz odpadu, obecní správa, která už roky neprovádí žádné investice. Cenový rozdíl oproti známé sousední obci pak není skrytou výhodnou koupí, ale prostě tržní cenou za skutečně nižší kvalitu života.

Rozdíl mezi skutečným skrytým pokladem a místem, které je oprávněně přehlíženo, se většinou projeví až při bližším pohledu: Kolik domů je prázdných nebo na prodej? Existuje ještě fungující vesnická komunita, škola, obchod? Investuje obec do silnic a infrastruktury, nebo pouze spravuje stávající stav? Na tyto otázky nelze odpovědět na dálku, ale stojí za to si je položit, než se rozhodnete pro zdánlivě chytrou sousední obec namísto známého oblíbeného místa.

Načasování hraje významnější roli, než si myslíte

„20kilometrový efekt“ navíc není statický stav, ale momentální snímek. Místa, která dnes leží ve stínu oblíbené destinace, se za pět nebo deset let mohou sama stát vyhledávaným cílem – nebo také ne. Kdo investuje dostatečně brzy, těží dvojnásobně: z nižší pořizovací ceny a, pokud k tomuto vývoji skutečně dojde, ze zhodnocení, které s rostoucí popularitou přichází.

Spolehlivý systém včasného varování pro tento vývoj neexistuje, lze však pozorovat několik náznaků. Pokud se v sousední obci otevře známější restaurace nebo malý butikový hotel, je to často první signál. Pokud se do obce stěhují mladší rodiny nebo řemeslné firmy z jiných míst, místo aby zde zůstávala pouze starší generace, svědčí to rovněž o pozitivním vývoji. Kdo porovná tyto znaky ve více možných sousedních obcích, získá časem vyvinutý cit pro to, kde se nákup vyplatí již dnes – a kde je lepší ještě počkat.