Lze v Itálii bez problémů koupit dům?

V případě státní příslušnosti se však žádné „ale“ neobjeví: jako občan EU jste při koupi nemovitosti v Itálii postaven na roveň Italům. Žádná zvláštní kontrola, žádná klauzule o vzájemnosti, žádný zvláštní formulář jen kvůli německému pasu.

Jenže „bez problémů“ neznamená „bez přípravy“. Právě v tom spočívají otázky, na kterých skutečně záleží, jakmile je vyjasněno první „Smím vůbec?“. Zde odpovídám na patnáct otázek, s nimiž se setkávám nejčastěji – stručně, ale bez opomenutí detailů, které by vás později mohly přijít draho.

Otázka | Stručná odpověď |

1. Mohu jako Němec nemovitost koupit? | Ano, bez omezení

2. Musím v Itálii bydlet? | Ne

3. Potřebuji vízum? | K nákupu ne.

4. Co je to Codice Fiscale? | Italské daňové identifikační číslo, prakticky povinné

5. Potřebuji italský bankovní účet? | Není to povinné, ale je to praktické

6. Co dělá notář? | Ověřuje, kontroluje právní základy – neprovádí stavební kontrolu.

7. Potřebuji geometru? | U stávajících nemovitostí velmi doporučuji

8. Potřebuji právníka? | Ne vždy, ale u složitých případů je to rozumné

9. Jak probíhá koupě? | Hledání, nabídka, předběžná smlouva, notář, registrace

10. Co jsou Proposta, Compromesso, Rogito? | Nabídka, předběžná smlouva, konečná kupní smlouva

11. Jak vysoké jsou vedlejší náklady? | Většinou 9 % registrační daň, s programem Prima Casa 2 %

12. Platí program Prima Casa pro Němce? | Je to možné, ale ne automaticky

13. Mohu si pořídit financování? | Ano, s přísnějším posouzením než u místních obyvatel

14. Mohu nemovitost pronajímat? | Ne automaticky, je třeba to prověřit

15. Jakých chyb bych se měl vyvarovat? | Především: podepsat smlouvu příliš brzy

15 otázek, tentokrát podrobně

1. Lze v Itálii skutečně koupit dům? Ano, bez jakýchkoli výhrad. Italský notářský úřad to formuluje takto: Pro občany EU neplatí při koupi a prodeji žádné zvláštní podmínky. Co mnoho lidí zpočátku mate: Právo koupit není totéž jako právo tam bydlet, pracovat, být daňovým rezidentem nebo pronajímat. Samotný nákup je ta snadná část. Skutečná práce začíná až poté, a to v souvislosti s užíváním nemovitosti a daňovým statusem.

2. Musím v Itálii bydlet nebo být tam nahlášen? Ne. Rekreační dům, druhé bydliště, investice, místo pro strávení důchodu – vše je možné, aniž byste tam museli být někdy nahlášeni. Pouze pokud budete později chtít využít daňové úlevy „Prima Casa“, bude italské bydliště relevantní. O tom více za chvíli.

3. Potřebuji vízum? Pro samotný nákup ne, jako občan EU tam stejně cestujete bez víza. Při pobytech delších než tři měsíce v kuse se podle obce vyplatí podívat se na postupy týkající se registrace nebo pobytu – ale to je otázka plánovaného trvalého přestěhování, nikoli překážka pro koupi.

4. Co je to Codice Fiscale a opravdu ho potřebuji? Ano, prakticky bezpodmínečně. Toto italské daňové číslo se objevuje všude: v předběžné smlouvě, při registraci, na bankovním účtu, dokonce i ve smlouvě o dodávce elektřiny. Můžete o něj bezplatně požádat na italském konzulátu. Můj tip z praxe: nepožádejte o něj až těsně před schůzkou u notáře, ale ještě předtím, než vůbec podepíšete nabídku. Nakonec vám to ušetří týdny.

5. Potřebuji italský bankovní účet? Není to bezpodmínečně nutné, pro platby existují i jiné dohledatelné způsoby. Praktické to ale přesto je – platby za elektřinu, vodu, IMU a účty řemeslníků se s ním vyřizují mnohem pohodlněji. Co opravdu záleží, je bezchybná dokumentace: italští notáři podléhají přísným povinnostem v rámci předpisů proti praní špinavých peněz a musí být schopni dohledat každý způsob platby.

6. Jakou roli ve skutečnosti hraje notář? Je neutrální. Není na vaší straně, ani na straně prodávajícího, ale je zodpovědný za to, aby byl nákup právně bezpečný. Prověřuje vlastnická práva, zajišťuje prověrky katastru nemovitostí a ověřuje převod vlastnictví. Co nedělá: neleze na střechu, neměří vlhkost ani nehodnotí kvalitu rekonstrukce. Italské notářství samo doporučuje zapojit vlastního notáře již před podpisem nabídky nebo předběžné smlouvy – protože obě mohou být již závazné.

7. Potřebuji navíc geodeta? Ze zákona ne vždy, ale u většiny stávajících domů je to z praktického hlediska velmi dobrý nápad. Geodet porovnává to, co bylo skutečně postaveno, s tím, co je uvedeno v katastru nemovitostí a co obec kdy schválila – dvě roviny, které se neustále zaměňují. Pokud se chcete do této problematiky ponořit hlouběji, v samostatném článku se podrobněji zaměříme na to, kdy potřebujete jakého odborníka.

8. Měl bych si najmout právníka? Ne u každého standardního prodeje, ale velmi smysluplné je to v případě více vlastníků, dědických společenství, prodeje na základě plné moci, vysoké zálohy nebo plánovaného pronájmu. 

Rozdíl oproti notáři je jednoduchý: Advokát pracuje pouze pro vás.

9. Jak konkrétně probíhá proces koupě?

Krok Co se děje

Vyhledávání Definování regionu, rozpočtu a účelu využití

Předběžná kontrola Kontrola katastru, stavebního spisu, APE a stavu nemovitosti

Nabídka ke koupi (proposta) Může být již závazná

Předběžná smlouva (compromesso) Zavazuje obě strany k pozdějšímu uzavření smlouvy

Závěrečná kontrola / financování Technický stav, dokumentace, případně vyřízení formalit

Notářská smlouva (rogito) Přechod vlastnictví

Zápis do katastru Notář zajistí zápis

Předání Klíče, měřiče, smlouvy, přihlášení

Nejdůležitější věta v této souvislosti: Nabídka ke koupi a předběžná smlouva nejsou pouhou formalitou. Obě vás mohou zavazovat již dlouho předtím, než se do věci vůbec zapojí notář. Nechte si smlouvu vysvětlit, přesně popište nemovitost včetně všech vedlejších budov a pokud potřebujete úvěr, zahrňte do smlouvy výhradu ohledně financování.

10. Co přesně znamenají pojmy „proposta“, „compromesso“ a „rogito“?

Pojem Význam Na co byste si měli dát pozor

Proposta d'acquisto Nabídka ke koupi Může se stát závaznou

Caparra confirmatoria Záloha Při odstoupení bez udání důvodu propadá

Compromesso Předběžná smlouva Zavazuje většinou obě strany

Rogito notarile Konečná kupní smlouva Dochází k převodu vlastnictví

Trascrizione Zápis do katastru nemovitostí Účinkuje vůči třetím osobám

Visura catastale Výpis z katastru nemovitostí Nenahrazuje prověření stavební dokumentace

APE Energetický průkaz Je součástí každé prověrky při koupi

11. Jak vysoké jsou ve skutečnosti daně a vedlejší náklady? Záleží na tom, zda kupujete od soukromé osoby nebo od společnosti. Při koupi od soukromé osoby obvykle zaplatíte 9 procent registrace, minimálně 1 000 eur, plus po 50 eurech za hypoteční a katastrální daň. Pokud splňujete podmínky programu „Prima Casa“, sazba klesá na 2 procenta. Při koupi od stavební firmy může místo toho vzniknout povinnost zaplatit DPH, obvykle 10 procent, s programem „Prima Casa“ 4 procenta. Jako hrubý odhad pro plánování pořízení druhého bydliště mnoho lidí počítá s 10 až 15 procenty vedlejších nákladů z kupní ceny – nejde o zákonitost, ale o užitečný první orientační bod pro vlastní kalkulaci.

12. Platí výhoda „Prima Casa“ i pro Němce? Je to možné, ale ne automaticky. „Prima Casa“ neznamená jednoduše „můj první dům“ – výhoda je vázána na konkrétní podmínky, především na polohu a skutečné využívání jako hlavního bydliště. Klasická rekreační nemovitost tyto podmínky ve většině případů prostě nesplňuje. Tuto úsporu proto nikdy předem nezahrnujte do svého rozpočtu, ale nechte si ji konkrétně ověřit u notáře.

13. Mohu si koupi financovat? V zásadě ano, a to i jako nerezident. Italské banky však provádějí přísnější kontrolu – příjmy, daňové bydliště, vlastní kapitál, hodnotu nemovitosti. Alternativně lze využít financování prostřednictvím německé banky nebo zástavu již existující nemovitosti. Důležitý je pořadí: vyřešte financování před složením zálohy, ne až poté.

14. Mohu dům později pronajímat jako rekreační nemovitost? V zásadě je to možné, ale není to samozřejmost. Předem byste měli ověřit, zda je v dané obci turistický pronájem vůbec povolen, zda je nutný registrační kód, jaké jsou oznamovací povinnosti a jak se příjmy z pronájmu zdaňují v obou zemích. Od května 2026 navíc platí nařízení EU, které posiluje registraci a výměnu údajů v případě krátkodobých pronájmů. Nikdy se v tomto ohledu nespoléhejte na ústní slib uvedený v nabídce.

15. Jaké chyby dělají němečtí kupující nejčastěji? Z mé zkušenosti téměř vždy těch samých deset: podepsat smlouvu před prověřením; zaplatit vysokou zálohu, než jsou prověřeny stavební spisy a katastr; zaměnit katastrální mapu za úplné stavební povolení; počítat pouze s kupní cenou namísto celkového rozpočtu; jednoduše předpokládat slevu „Prima Casa“ na rekreační dům; ušetřit na technické prohlídce provedené geometrem nebo inženýrem; podcenit náklady na sanaci a lhůty pro získání povolení; věřit ústním slibům ohledně přestaveb nebo hranic pozemku; vyřešit financování až po složení zálohy; a počítat s pronájmem rekreačních nemovitostí jako se spolehlivým zdrojem výnosů, aniž by znali administrativní povinnosti.

Kontrolní seznam před podáním první nabídky

Včas si zažádejte o codice fiscale, vyberte si notáře ještě před prvním podpisem, vyžádejte si výpis z katastru, katastrální plán a energetický průkaz a nechte stavební dokumentaci i povolení zkontrolovat geometrem. Vyjasněte si vlastnická práva, hypotéky a práva třetích osob, realisticky vypočítejte náklady na rekonstrukci a provoz, písemně si zajistěte financování a nechte předběžnou smlouvu a zálohu právně prověřit, než dojde k převodu peněz. Dále si předem ujasněte, zda budete dům využívat čistě jako druhé bydliště, nebo ho později chcete pronajímat – to značně ovlivňuje posouzení.

Často kladené otázky

Může Němec koupit dům v Itálii, aniž by tam měl trvalé bydliště?

Ano. Trvalé bydliště nehraje při samotném nákupu žádnou roli, pouze v otázkách daňových úlev nebo případného dlouhodobého pobytu.

Jaké vedlejší náklady vznikají při koupi domu v Itálii?

Jako hrubý odhad pro druhou nemovitost se často uvádí 10 až 15 procent kupní ceny. Při koupi od soukromé osoby se většinou jedná o 9 procent katastrální daně bez programu „Prima Casa“, 2 procenta při splnění podmínek.

Je pro Němce povinné využít služeb italského notáře?

Ano. Převod vlastnictví se uskutečňuje výhradně prostřednictvím notářské kupní smlouvy. Bez ní nevzniká právně platné vlastnictví.

Jaký je rozdíl mezi notářem a geometrem?

Notář zajišťuje právní převod vlastnictví. Geometr prověřuje technickou a stavebně-právní situaci – katastr, stavební dokumentaci, skutečný stav nemovitosti.

Mohu svůj dům pronajímat jako rekreační dům?

Je to možné, ale pouze po ověření regionálních a obecních předpisů. Nikdy se při tom nespoléhejte pouze na informace uvedené v propagačním prospektu.

Platí výhoda „Prima Casa“ pro Němce?

V zásadě ano, pokud jsou splněny všechny podmínky – rekreační dům nebo druhé bydliště je však ve většině případů nesplňuje automaticky.

Závěr

Státní příslušnost při koupi domu v Itálii nikdy není problém – jako Němci nakupujete za stejných podmínek jako samotní Italové. Skutečné riziko spočívá jinde: v předčasném podpisu smlouvy, v přehlédnutých stavebních dokumentech, v rozpočtu, který zahrnuje pouze kupní cenu, ale ne vedlejší náklady a rekonstrukci. Kdo si předem zodpoví těchto patnáct otázek, jde na schůzku u notáře ne s dobrým pocitem, ale se skutečnou jistotou – a to je nakonec jediný rozdíl, na kterém opravdu záleží.