Nabídka na koupi nemovitosti v Itálii

 „Jen krátký formulář od realitního makléře – podepište to tady, je to přece jen rezervace.“ Právě tato věta vás při koupi nemovitosti v Itálii může přijít draho a já jsem ji při poradenských schůzkách slyšela častěji, než by se mi líbilo. Nabídka na koupi, „proposta d'acquisto“, totiž může být pro kupujícího, který ji podepíše, již závazná. Pokud prodávající tuto nabídku přijme ve stanovené lhůtě a bez změn v obsahu a toto přijetí se kupujícímu účinně oznámí, může z toho již vzniknout závazná předběžná smlouva. Pozdější notářské uzavření kupní smlouvy, tzv. „rogito“, pak není počátkem všech závazků, ale pouze jejich splněním.

Klíčové poselství, které bych vám rád sdělil, než se chopíte formuláře: Nepodepisujte žádnou „proposta d'acquisto“ v domnění, že se jedná pouze o nezávaznou rezervaci.

Proposta, Compromesso, Rogito: tři různé fáze

Než se pustíme do právních detailů, vyplatí se jasně vyjasnit pojmy, protože právě zde vzniká většina nedorozumění. Proposta d'acquisto je nabídka ke koupi, ve které jako kupující navrhujete cenu a podmínky. Compromesso, nazývaný také contratto preliminare, je podrobná předběžná smlouva, která stanoví detaily transakce. A „Rogito“ je notářská kupní smlouva, kterou dochází k faktickému převodu vlastnictví. Problém je v tom, že tyto tři fáze v praxi neprobíhají vždy tak plynule za sebou, jak by se podle názvů dalo předpokládat. Přijatá nabídka na koupi může mít účinek předběžné smlouvy již dlouho předtím, než je vůbec podepsán samostatný „Compromesso“.

Kdy přesně dochází k uzavření smlouvy?

Pojďme se podívat na jednotlivé kroky a jejich účinky. Při prohlídce a během jednání ještě nevzniká kupní smlouva pouhým projevem zájmu nebo ústními jednáními o ceně. Přesto vám však doporučuji, abyste ústní přísliby týkající se pozemku, movitého majetku, rekonstrukce nebo povolení od samého začátku zaznamenali písemně, protože později si už nikdo přesně nevzpomene na to, co bylo slíbeno u kuchyňského stolu.

Jakmile jako kupující podepíšete „proposta d’acquisto“, může vás tato nabídka již zavazovat, zatímco prodávající v této fázi často ještě smí zvažovat jiné nabídky. Proto si před podpisem – nikoli až poté – důkladně přečtěte datum platnosti, neodvolatelnost, platební podmínky a veškeré další podmínky.

Pokud prodávající nabídku přijme ve lhůtě a beze změn, musí být toto přijetí právně účinně oznámeno vám jako nabízejícímu. Teprve poté může smlouva vzniknout. Zajistěte si proto datum a doklad o tomto oznámení. Pokud však prodávající změní cenu nebo podmínky, nejedná se o pouhé přijetí: „Přijetí“ s odlišným obsahem se z právního hlediska považuje za novou nabídku. V takovém případě nepředpokládejte, že vaše původní dohoda již platí.

Je-li nabídka přijata, může z ní již vzniknout předběžná smlouva, která zavazuje obě strany k pozdějšímu notářskému uzavření smlouvy – i když je ještě plánován podrobnější „compromesso“. Notářská kupní smlouva, tzv. „rogito“, je pak konečným uzavřením kupní smlouvy, které by nemělo být zaměňováno s dřívějším závazkem vyplývajícím z nabídky nebo předběžné smlouvy. Otázky týkající se vlastnictví, platby a předání musí být do té doby vyřešeny.

Právní nuance, kterou byste měli znát

Podle článku 1326 italského občanského zákoníku smlouva v zásadě vzniká, jakmile se osoba, která podala nabídku, dozví o jejím přijetí. Přijetí musí být doručeno včas a musí odpovídat nabídce; odlišné prohlášení se považuje za novou nabídku. Článek 1335 navíc stanoví domněnku, že prohlášení se považuje za doručené, jakmile dorazí na adresu příjemce. To platí i v případě, že příjemce e-mail nečte okamžitě, ledaže by byla prokázána zákonná výjimka. „E-mail jsem otevřela až později“ proto není bezpečnou strategií, jak se z toho vyvléknout, jakkoli lákavá tato myšlenka v nejisté chvíli může být.

Příklad, čistě ilustrativní, aby bylo vše srozumitelnější: Kupující v pondělí písemně nabídne 240 000 eur a nabídku ponechá v platnosti do pátku. Prodávající podepíše nabídku ve lhůtě beze změn; kupující obdrží potvrzení o přijetí prokazatelně ve čtvrtek. V takovém případě již může existovat závazná předběžná smlouva – i když k další schůzce u notáře dojde až o několik týdnů později. Pokud však prodávající napíše „souhlasím, ale 250 000 eur“, nejedná se podle § 1326 o nezměněné přijetí, nýbrž o novou nabídku, kterou nemusíte považovat za závaznou.

Co znamená „neodvolatelně“?

V případě výslovně neodvolatelné nabídky, tzv. „proposta irrevocabile“, je odvolání během sjednané doby závaznosti podle článku 1329 v zásadě neúčinné. Zda a jak dlouho je konkrétní nabídka k prodeji neodvolatelná, je třeba posoudit na základě jejího znění – žádná paušální zákonná „14denní lhůta“ pro nabídky nemovitostí, jak se někdy uvádí, neexistuje. Nespoléhejte se v tomto případě na domnělou standardní lhůtu, ale přečtěte si konkrétní dokument.

Caparra nebo Acconto – dvě různé platby

Caparra confirmatoria má podle článku 1385 italského občanského zákoníku skutečné zajišťovací účinky: Pokud platící strana poruší smlouvu, může druhá strana za zákonných podmínek od smlouvy odstoupit a zálohu si ponechat. Naopak pokud poruší smlouvu přijímající strana, může druhá strana od smlouvy odstoupit a v zásadě požadovat dvojnásobek částky. Kromě toho existují další zákonné opravné prostředky. Nejedná se o libovolně volitelný „stornovací poplatek“ pro kupujícího, ale o ostrý právní nástroj s reálnými důsledky pro obě strany.

Záloha na kupní cenu je naproti tomu pouhou zálohou na kupní cenu a není totéž jako „caparra“. Italské notářství zdůrazňuje, že právní funkce každé platby musí být v předběžné smlouvě výslovně stanovena. Proto se před převodem peněz konkrétně zeptejte, jako co přesně je daná platba označena – oba pojmy znějí podobně, ale z právního hlediska znamenají něco zcela jiného.

Jak si zajistit financování a technickou prohlídku

Pokud chcete koupi uskutečnit pouze v případě včasného schválení úvěru, nestačí k vaší ochraně prohlídka „někdy později“. Odborně formulovaná „conditio suspensiva“, tedy odkladná podmínka týkající se financování, může být v tomto případě rozhodující – ale pouze pokud je skutečně uvedena v dokumentu a nebyla pouze ústně projednána. Odmítnutí úvěru totiž automaticky neukončuje již závaznou předběžnou smlouvu; rozhodující je, zda byla sjednána účinná výhrada, a to je třeba posoudit individuálně.

Podobně je tomu i u technické prověrky. Shodují se skutečný stav nemovitosti, katastrální plán a obecní stavební spisy? U italských nemovitostí z druhé ruky by to měl před uzavřením závazné smlouvy ověřit nezávislý geometra nebo jiný vhodný odborník, nebo si alespoň v samotné nabídce sjednejte jasnou výhradu týkající se prověření. Italská notářská rada výslovně doporučuje zapojit notáře již před podpisem „proposta“ nebo „preliminare“ – nikoli až poté, co již závazek existuje. U staršího venkovského domu s přístavbami často nestačí pouhá notářská kontrola dokumentů; v takovém případě je vhodné vyhotovit samostatnou technickou zprávu.

Registrace nebo zápis: Jaký je v tom rozdíl?

Pokud přijatá nabídka na koupi již splňuje podmínky předběžné smlouvy, mohou tím vzniknout registrační a daňové povinnosti. Italský daňový úřad stanoví pro „contratti preliminari“ zásadně lhůtu pro registraci ve výši 30 dnů. Notářská komora upozorňuje, že u předběžné smlouvy vzniklé na základě přijaté nabídky může tato lhůta běžet také od okamžiku, kdy se kupující dozví o přijetí nabídky. To by měl pověřený notář určit na základě konkrétního dokumentu.

Je přitom důležité nezaměňovat dva pojmy: Registrace u daňového úřadu představuje daňové zaevidování předběžné smlouvy a je zásadně povinná. Zápis do katastru nemovitostí je naproti tomu dodatečnou ochranou před pozdějšími dispozicemi nebo zatížením, která vyžaduje notářskou spolupráci a stává se relevantní zejména v případě delšího časového odstupu nebo vyšších předběžných plateb. Zapsaná předběžná smlouva vás za určitých podmínek může chránit před pozdějším prodejem třetí straně nebo pozdějším zatížením nemovitosti. Tato ochrana má zákonné lhůty, které byste měli projednat s notářem s ohledem na konkrétně plánovaný termín podpisu rogita.

Proč má podrobná předběžná smlouva přesto smysl

I když přijatá nabídka již může fungovat jako předběžná smlouva, má podrobná předběžná smlouva sepsaná u notáře rozhodně své opodstatnění: může upřesnit důležité detaily, jako jsou stavební dokumentace, zátěže, které je třeba odstranit, předání, financování, inventář, lhůty a platby. Co však nedokáže, je zpětně zbavit dřívější závazek jeho závaznosti. To je zásadní mylná domněnka, kterou bych zde rád vyvrátil: Pozdější, podrobnější smlouva jednoduše nezruší závazek, který jste si již svým podpisem pod původní nabídkou sjednali.

Proč má podrobná předběžná smlouva přesto smysl

I když přijatá nabídka již může fungovat jako předběžná smlouva, má podrobná předběžná smlouva sepsaná u notáře rozhodně své opodstatnění: může upřesnit důležité podrobnosti, jako jsou stavební dokumentace, břemena, která je třeba odstranit, předání, financování, inventář, lhůty a platby. Co však nedokáže, je zpětně zbavit dřívější závazek jeho závaznosti. To je zásadní mylná domněnka, kterou bych zde rád vyvrátil: Pozdější, podrobnější smlouva jednoduše nezruší závazek, který jste si již svým podpisem pod původní nabídkou sjednali.

12bodový kontrolní seznam před podpisem

Než podepíšete „proposta d’acquisto“, doporučuji vám projít si následující body: Je nemovitost přesně popsána, včetně všech pozemků, garáže, parkovacího místa, zahrady, bazénu a vedlejších budov? Notářský úřad zdůrazňuje, že pozdější předběžná smlouva musí jednoznačně uvádět alespoň nemovitost, katastrální údaje a cenu. Jak dlouho zůstává nabídka v platnosti a do kdy musí být přijata? Je koupě podmíněna včasným schválením úvěru a je to jasně formulováno jako conditio suspensiva? Shodují se skutečný stav, katastrální mapa a obecní stavební spisy, nebo je alespoň sjednána výhrada k prověření? Jsou před provedením vyšší platby vyjasněny vlastnické poměry, hypotéky, práva třetích osob a zajištěný přístup k nemovitosti?

Je každá peněžní částka jednoznačně označena – jedná se o caparra confirmatoria, acconto prezzo nebo o částku uloženou do přijetí nabídky? Je stanoven způsob platby: kdo obdrží peníze nebo šek a kdy, a co se stane v případě odmítnutí, uplynutí lhůty nebo nenastání podmínky? Jsou stanoveny další termíny – do kdy budou předloženy dokumenty, kdy bude případně uzavřena podrobná předběžná smlouva a kdy má proběhnout „rogito“? Je určeno, kdo nese náklady a odpovědnost, pokud je třeba ještě vyřešit například přístavbu nebo změnu účelu užívání? Bylo ověřeno, kdy je podle zprostředkovatelské smlouvy splatná provize realitní kanceláři, místo aby se automaticky přiřazovala k „rogito“? Rozumíte skutečně každé podmínce v italském formuláři, nebo v případě plné moci či jazykové bariéry potřebujete včas pomoc notáře či právníka? A nakonec: nepřevzat slepě žádné obecné vzory – u novostaveb od developera platí v některých případech zvláštní notářské a zajišťovací předpisy pro předběžné smlouvy.

Než podepíšete nabídku na koupi, měly by být jasně uvedeny podklady k nemovitosti a zbývající prověrky. Strukturovaná podpora vám pomůže tyto otázky včas vyjasnit s notářem, geometrem a finančními partnery, místo abyste je po podpisu museli narychlo dohánět.

Časté dotazy k nabídce na koupi v Itálii

Je nabídka na koupi v Itálii již závazná?

Může být již závazná pro kupujícího, který ji podepsal. Po včasném, nezměněném a účinně oznámeném přijetí z ní může vzniknout předběžná smlouva.

Mohu podepsanou nabídku odvolat?

To závisí na dohodnuté závaznosti a na časovém okamžiku. V případě účinně neodvolatelné nabídky je její odvolání během doby její závaznosti zásadně bez účinku.

Stává se koupě závaznou až při notářském termínu?

Ne. Povinnosti k pozdější koupi mohou vzniknout již na základě přijaté nabídky nebo předběžné smlouvy; notářský rogito je až pozdějším krokem v procesu.

Co se stane, když banka zamítne úvěr?

Odmítnutí automaticky neukončí již závaznou předběžnou smlouvu. Rozhodující je, zda byla sjednána platná výhrada ohledně financování, a to je třeba posoudit individuálně.

Co se stane s mou zálohou?

Nejprve je třeba vyjasnit, zda a kdy se platba považuje za caparra confirmatoria (potvrzovací zálohu) nebo za zálohu na kupní cenu. V případě porušení smlouvy stanoví článek 1385 pro caparra zvláštní důsledky.

Co když prodávající uvede jinou cenu?

Přijetí s odlišným obsahem se zásadně považuje za novou nabídku; nemusíte jej považovat za přijetí vaší původní nabídky.

Musí být nabídka ke koupi zaregistrována?

Pokud z ní vznikne předběžná smlouva, může být registrace nutná. Pro předběžné smlouvy stanoví daňový úřad lhůtu 30 dnů; začátek lhůty a zařazení dokumentu by měl ověřit notář.

Závěr

Ani tvrzení „podpisem je dům již zakoupen“, ani „teprve u notáře se něco stává závazným“ neodpovídá skutečnosti. Správné vysvětlení zní: Nabídka vás jako kupujícího či kupující již může zavazovat, její účinné přijetí může obě strany smluvně zavázat a samotný převod vlastnictví je samostatným, pozdějším krokem. Kdo si tyto tři fáze rozliší a před každým podpisem projde výše uvedený kontrolní seznam, ušetří si nepříjemné překvapení, že je již vázán, aniž by si toho všiml.