Kolik vlastního kapitálu je potřeba na koupi domu v Itálii?

„20 procent vlastního kapitálu, a to stačí“ – tuto větu slýcháme tak často, že se při ní už pokaždé v duchu lehce zachvěju. Ne proto, že by toto číslo bylo zcela vymyšlené, ale proto, že jde o nebezpečné zjednodušení. Vlastní kapitál při koupi domu v Itálii představuje více než jen tu část kupní ceny, kterou banka nefinancuje. Je to mnohem více, a právě tento „navíc“ není ve většině rozhovorů dostatečně zohledněn. To se zjistí příliš pozdě – a to až ve chvíli, kdy se termín u notáře blíží rychleji než vlastní likvidita.

Proto bych vám v tomto příspěvku nechtěl poskytnout žádné jednoduché pravidlo, ale vzorec, pomocí kterého si můžete sami vypočítat svou skutečnou potřebu kapitálu.

Vzorec: Co skutečně patří do vlastního kapitálu

Potřebná výše vlastního kapitálu se vypočítá jako kupní cena minus závazně schválený úvěr, plus vedlejší náklady spojené s koupí a úvěrem, plánovaná okamžitá opatření, rezerva na sanaci a rezerva na likviditu. Na první pohled to zní jako spousta účetnictví, dá se to však rozdělit do šesti jasně vymezených položek:

Nákladová položka Co do ní patří Rozhodující otázka

Podíl na kupní ceně Část sjednané kupní ceny, kterou banka nefinancuje Jaká je skutečná výše schváleného úvěru v eurech?

Vedlejší náklady spojené s koupí Daně z nabytí, notář, případně realitní makléř, překlady, technická a právní prověrka koupě Jak vysoké jsou náklady právě u této nemovitosti?

Vedlejší náklady úvěru Bankovní poplatky, ocenění bankovním znalcem, notářské poplatky spojené s hypotékou, případně pojištění a daň z úvěru Které náklady jsou zahrnuty v nabídce, které přibývají navíc?

Okamžitá opatření Nezbytné opravy, bezpečnost elektrické instalace, topení, vodovodu, hydroizolace Je dům po předání skutečně obyvatelný?

Rezerva na rekonstrukci Finanční rezerva nad rámec odborně vypočítané rekonstrukce Co se stane v případě skrytých závad nebo zpoždění při schvalování?

Provozní rezerva Splátky úvěru a provoz domu i přes neočekávané výdaje Dokáže domácnost po určitou dobu pokrýt náklady na obě bydliště bez příjmů z pronájmu?

Jedna věc, kterou bych chtěl zvláště zdůraznit, protože je v praxi často přehlížena: poslední položka. Tu bohužel až příliš často vnímáme jako likvidní rezervu, ačkoli by po koupi měla být skutečně ještě k dispozici. Rezerva, která nakonec zcela odtekla prodávající straně, bance nebo řemeslníkům, již není rezervou, ale jednoduše vyčerpaným kapitálem.

I Banca d'Italia ve svých vlastních pokynech upozorňuje, že kromě úroků je třeba zohlednit mimo jiné bankovní posudky, notářské a hypoteční náklady a případně i pojištění. Pro srovnání úvěrových nabídek doporučuje standardizovaný informační list PIES a efektivní roční úrokovou sazbu TAEG – přičemž ta nemusí nutně zahrnovat všechny náklady, například notářské poplatky.

Kolik ve skutečnosti financuje banka v Itálii?

80 procent se nevztahuje automaticky na kupní cenu

Obvyklá orientační hodnota až 80 procent, kterou banky používají, se vztahuje na hodnotu podle bankovního posudku, tzv. „valore di perizia“ – a ta může být klidně nižší než kupní cena sjednaná s prodávajícím. Banka navíc posuzuje příjmy, stávající závazky, věk, záruky a úvěruschopnost samotné nemovitosti. Více než 80 procent je v jednotlivých případech sice možné, obvykle však vyžaduje dodatečné záruky a přináší s sebou méně výhodné podmínky.

Aby to nezůstalo pouze v rovině teorie, uvedu příklad výpočtu, který přesně ilustruje tyto úskalí: Dům stojí 300 000 eur, banka jej však ocenila pouze na 270 000 eur. Při předpokládaných 80 procentech hodnoty stanovené v posudku by byl matematicky možný úvěr maximálně ve výši 216 000 eur. Jen na pokrytí kupní ceny pak chybí 84 000 eur vlastních prostředků – tedy 28 procent kupní ceny, nikoli 20. Jak bych rád zdůraznil, jedná se o ilustraci logiky oceňování, nikoli o příslib úvěru.

Další bod, který celou záležitost ještě více komplikuje: Zveřejněný italský úvěrový produkt banky BPER nabízí občanům EU financování až do výše 80 procent nižší z těchto dvou částek: kupní ceny a bankovního ocenění. Podrobnosti o produktu, podmínky přístupu a doby splatnosti se přirozeně mění, proto bych nechtěl, aby byl tento příklad chápán jako obecné bankovní pravidlo – ukazuje pouze, že právě tento dvojitý strop se v praxi vyskytuje.

Jaká částka je nerezidentům skutečně financována?

Zde je třeba postupovat s mimořádnou opatrností. Banca d'Italia nestanovuje žádnou paušální zákonnou hranici pro zahraniční kupující. Specializovaní účastníci trhu často uvádějí pro osoby bez trvalého pobytu v Itálii s příjmy ze zahraničí jako opatrný plánovací odhad financování ve výši přibližně 50 až 60 procent. Jiné zdroje však uvádějí i vyšší podíly, a to v případě obzvláště silných profilů v rámci EU nebo u jednotlivých nabídek. Již zmíněný produkt BPER v zásadě připouští občany EU jako žadatele a uvádí, s výhradou svých dalších podmínek, až 80 procent nižší z hodnoty kupní ceny a bankovního ocenění. Rozpětí je reálné, a právě proto nakonec rozhoduje osobní předběžné posouzení ze strany příslušné banky.

Moje rada, kterou dávám každému kupujícímu a každé kupující: Počítejte nejprve s opatrnou výší financování a vyžádejte si několik konkrétních bankovních nabídek. Paušální pravidlo, podle kterého by němečtí kupující a kupující vždy potřebovali 40 nebo pouze 20 procent vlastního kapitálu, prostě neexistuje.

Možnou alternativou může být financování prostřednictvím stávajících záruk v Německu. Ani to však není automatické řešení: podle údajů specializovaného zprostředkovatele němečtí věřitelé často požadují jako záruku nemovitost, na kterou lze v Německu poskytnout úvěr, místo toho, aby přímo jako záruku použili italskou nemovitost. Zda je to ve vaší situaci smysluplné a možné, je třeba posoudit individuálně.

Unosná splátka místo co nejvyššího úvěru

Jako orientační hodnotu doporučuje Banca d'Italia, aby splátka úvěru nepřesahovala přibližně jednu třetinu disponibilního příjmu. Pro kupující s bydlištěm v Německu se k tomu přidává ještě druhý výpočet: Co skutečně zbude po zaplacení nájemného nebo splátky úvěru za německé bydlení, po pokrytí každodenních nákladů a po provozních nákladech na italský dům? Stávající německý hypoteční úvěr může výrazněji omezit manévrovací prostor pro italské financování, než by se na první pohled mohlo zdát.

Správné zařazení vedlejších nákladů a daní

Nákup od soukromé osoby: Daň by se neměla slepě počítat z kupní ceny.

Při koupi rezidenční nemovitosti od soukromé osoby bez italské daňové úlevy „Prima Casa“ uvádí Agenzia delle Entrate zásadně 9 procent registrace, jakož i 50 eur hypoteční a katastrální daně. Co mnohé překvapuje: těchto 9 procent se nevztahuje v každém případě na dohodnutou kupní cenu. Za určitých podmínek lze u soukromých rezidenčních nemovitostí uplatnit tzv. pravidlo „Prezzo Valore“, při kterém tvoří základ pro výpočet hodnota vypočítaná z katastrálního výnosu – a ta může být výrazně nižší než skutečná kupní cena.

Příklad, který má pouze ilustrovat fungování daňového systému: Pokud je rozhodující katastrální hodnota 150 000 eur, činí 9 % registrace 13 500 eur. K tomu se připočítává ještě 100 eur za obě pevné daně – a to bez ohledu na to, že skutečná kupní cena by mohla činit klidně 300 000 eur. Pouze notář musí potvrdit, zda je tento základ pro výpočet daně použitelný pro vaši konkrétní nemovitost.

Pokud však kupujete od společnosti namísto od fyzické osoby, může se na prodejní cenu vztahovat daň z přidané hodnoty. Vedlejší náklady spojené s koupí proto nelze paušálně rovnat s pevným procentem z kupní ceny – status prodávajícího a daňové zacházení je třeba zohlednit již při předběžném posouzení.

„Prima Casa“ nezaměňovat s „mým prvním italským domem“

Výhoda „Prima Casa“ je vázána na jasné podmínky, mezi které patří zásadně trvalé bydliště v obci, kde se nemovitost nachází, nebo jeho přesun do této obce do 18 měsíců, pokud neplatí žádná zvláštní výjimka. V případě běžného rekreačního nebo druhého bydliště byste tuto výhodu neměli automaticky započítávat do svého financování, jakkoli lákavě nižší sazby znějí.

Daň z úvěru u druhých bydlišť

U příslušných střednědobých či dlouhodobých italských hypoték notářský úřad uvádí náhradní daň ve výši 2 procent z částky úvěru u nemovitostí, které nejsou považovány za zvýhodněné „Prima Casa“. U prvních bydlišť, která mají nárok na podporu, je to naproti tomu pouze 0,25 procenta. Jedná se o jinou daň než registraci při samotném nákupu a může dodatečně ovlivnit potřebnou likviditu. U úvěru ve výši například 180 000 eur by 2 procenta činila 3 600 eur. Tato částka patří k nákladům na úvěr a nesmí být zaměňována s 9procentní registrační daní ani omylem započítána dvakrát.

Samostatné rozpočtování běžných nákladů

U druhého bydliště patří do ročního plánování mimo jiné obecní daň z nemovitostí IMU, poplatek za odpad, pojištění, elektřina, voda, vytápění případně klimatizace, údržba a případně péče o zahradu nebo bazén.

Sazby IMU se liší od obce k obci; italské ministerstvo financí umožňuje nahlédnout do aktuálně platných obecních sazeb, a proto se vyplatí se tam podívat, než se rozhodnete pro konkrétní roční částku.

Tři příklady výpočtů

Abych vám dosavadní body přiblížil, provedu pro vás výpočet tří modelů. Důležité upozornění předem: Tyto výpočty slouží jako metodika pro sestavení rozpočtu, nikoli jako zveřejněné podmínky konkrétní banky nebo jako obvyklé vedlejší náklady na trhu. Pro všechny tři příklady platí kupní cena 300 000 eur; 25 000 eur vedlejších nákladů spojených s koupí a úvěrem, 20 000 eur na konkrétní okamžité práce, 15 000 eur dodatečné rezervy na sanaci a 15 000 eur likvidity dostupné po koupi jsou volně zvolené, ale realistické předpoklady.

Scénář   Předpokládaný úvěr   Nefinancovaná kupní cena   Náklady, práce a rezervy    Celkem potřebné vlastní prostředky

Vyšší míra financování: 80 % kupní ceny, odhadní cena rovněž 300 000 €    240 000 €    60 000 €   75 000 €    135 000 €

Opatrnější podíl: 60 %   180 000 €    120 000 €    75 000 €   195 000 €

Nákup bez úvěru   0 €    300 000 €    75 000 €   375 000 €

Závěr, který je pro mě v tomto případě nejdůležitější: V prvním modelu představují vlastní prostředky 45 procent kupní ceny, ačkoli předpokládané bankovní financování činí 80 procent. Právě v tom pro mě spočívá nejvýznamnější přidaná hodnota tohoto výpočtu: Míra financování odpovídá pouze na otázku podílu na kupní ceně, nikoli na celkovou kapitálovou potřebu. Druhý model odráží pouze opatrnější plánování scénářů, nikoli pevné pravidlo pro německé kupující.

Pokud banka stanoví odhadní hodnotu níže, mezera ve vlastním kapitálu se odpovídajícím způsobem dále zvětší. Pokud prodávající prokazatelně provede práce ještě před prodejem nebo pokud se kupní cena a podmínky financování liší, příklady se rovněž posunou. Žádný z těchto tří modelů nenahrazuje skutečnou bankovní nabídku a rozpis nákladů vztahující se k dané nemovitosti.

Nejčastější chyby

Z mé zkušenosti se při plánování vlastního kapitálu opakují vždy stejná úskalí: zaměňovat odhadní hodnotu stanovenou bankou s kupní cenou, ačkoli se tyto hodnoty mohou výrazně lišit. Předčasně počítat s výhodou programu Prima Casa, i když se jedná o druhé bydliště. Počítat s financováním ještě předtím, než je k dispozici písemný příslib. A možná nejčastější chyba ze všech: zcela zapomenout na renovaci a běžný provoz domu, protože se pozornost příliš soustředí na samotnou kupní cenu.

Časté otázky týkající se vlastního kapitálu při koupi domu v Itálii

Stačí 20 procent vlastního kapitálu?

Pouze případně jako nefinancovaný podíl na hodnotě nemovitosti. K tomu je třeba připočítat náklady spojené s koupí a úvěrem, stavební práce a rezervy, a banka případně financuje méně než 80 procent.

Mohou Němci získat italský úvěr?

Italský hypoteční úvěr není pro občany EU zásadně vyloučen. Výše úvěru a podmínky závisí na bance, příjmech, bonitě, místě bydliště a nemovitosti.

Berou banky v úvahu kupní cenu nebo vlastní odhadní hodnotu?

Podle údajů Banca d'Italia se obvykle bere v úvahu hodnota stanovená nezávislým odborníkem, která se může lišit od kupní ceny. Některé bankovní produkty navíc omezují výši úvěru na nižší z těchto dvou hodnot – kupní ceny a odhadní hodnoty.

Je druhé bydliště z daňového hlediska dražší?

Bez výhody „Prima Casa“ se při koupi od soukromé osoby zásadně uplatňuje 9 procentní daň z převodu nemovitosti namísto zvýhodněných 2 procent. V případě odpovídající italské hypotéky může navíc na částku úvěru připadnout 2 % náhradní daň namísto 0,25 %.

Mohu jednoduše spolufinancovat rekonstrukci?

Ne automaticky. Existují sice úvěrové produkty kombinující koupi a rekonstrukci, ale výplata, ocenění a požadované dokumenty se liší podle konkrétního produktu – před uzavřením smlouvy byste měli mít k dispozici konkrétní bankovní příslib právě pro tento záměr.

Závěr

Nechtěla bych vám dát paušální odpověď typu „Němci potřebují 40 procent vlastního kapitálu“, i když byste pravděpodobně rádi slyšeli jednoznačné číslo. Seriózní odpověď je sice nepohodlnější, ale upřímnější: Teprve písemný příslib financování a kalkulace nákladů specifická pro danou nemovitost určí skutečně potřebné vlastní prostředky – včetně likvidity, která musí zůstat k dispozici i po notářském termínu. Kdo si před koupí tuto kalkulaci jednou důkladně projde, místo aby se spoléhal na zapamatovatelné procento, ušetří si právě ta nepříjemná překvapení, která se bohužel vyskytují až příliš často.