Daně při koupi nemovitosti v Itálii

Kupní cena je stanovena. Nemovitost je vybrána. Financování je na dohled. A pak přichází otázka, kterou si mnozí kladou až v tomto okamžiku – přitom by měla zaznít hned na začátku: Kolik vlastně zaplatím na daních?

Tento omyl je běžný. A je drahý. Při koupi nemovitosti v Itálii je totiž kupní cena pouze první z řady nákladových položek. To, co skutečně zaplatíte, závisí na tom, zda kupujete byt ve stávající zástavbě nebo novostavbu, zda nemovitost budete využívat jako hlavní bydliště nebo jako rekreační dům – a jaké průběžné poplatky platí ve vaší cílové obci. K tomu se přidávají daňové povinnosti, které překvapivě mnoho kupujících zaskočí nepřipravené.

Tento článek vám neposkytne individuální daňové poradenství – to je úkolem kvalifikovaného poradce. Poskytne vám však ucelený a jasný přehled všech relevantních druhů daní, typických výšek nákladů a oblastí, kde se skrývá skutečný potenciál pro úspory.

Přehled: Všechny daně na jednom místě

Než se pustíme do podrobností, zde je strukturovaný rychlý přehled – který vám již ukáže, které druhy daní se platí jednorázově při koupi a které vás budou provázet rok co rok:

Druh daně     Kdy se platí     Typická sazba 

Imposta di registro   Jednorázově při koupi (stávající nemovitost)    2 % pro první bydliště / 9 % pro druhé bydliště z katastrální hodnoty

IVA (daň z přidané hodnoty)   Jednorázově při koupi (novostavba/developer)    4 % / 10 % / 22 % v závislosti na objektu

Imposta ipotecaria & catastale    Jednorázově při koupi    Paušální částka nebo procentní sazba, v závislosti na konkrétní situaci

IMU    Ročně    Přibližně 0,5–1,06 % katastrální hodnoty (druhé bydliště)

TARI    Ročně   V závislosti na obci, podle plochy a počtu osob

|IVIE    Ročně   (pouze pro daňové rezidenty v Itálii)|0,76 % z rozhodné hodnoty

Důležité upozornění: Smlouvy o zamezení dvojího zdanění mezi domovskou zemí a Itálií zpravidla zabraňují dvojímu zdanění stejných příjmů. Nechrání vás však před místními daněmi, jako je IMU – ta se v Itálii platí vždy, bez ohledu na vaše bydliště.

Daně z nákupu v detailu: Co je třeba uhradit při schůzce u notáře

Imposta di registro – daň z převodu nemovitosti

Imposta di registro je hlavní daň z převodu nemovitosti při koupi stávající nemovitosti od soukromé osoby. A právě zde se skrývá první nedorozumění, které kupující pravidelně překvapuje: tato daň se nepočítá z kupní ceny, ale z katastrální hodnoty (valore catastale). Katastrální hodnota je zpravidla výrazně nižší než skutečná tržní cena. Kdo kupuje nemovitost za 400 000 eur, jejíž katastrální hodnota činí 180 000 eur, zaplatí daň Imposta di registro z částky 180 000 eur – nikoli z kupní ceny. To výrazně snižuje efektivní daňové zatížení, ale bez znalosti katastrální hodnoty je obtížné odhadnout paušální procentní sazbu.

Sazby jsou jasně stanoveny:

•    2 % z katastrální hodnoty v případě využití jako primární bydliště (prima casa)

•    9 % z katastrální hodnoty v případě sekundárního bydliště nebo rekreační nemovitosti (seconda casa)

Pro většinu kupujících, kteří pořizují rekreační dům nebo druhý byt, platí sazba 9 %. Registro-daň se platí jednorázově při koupi a je zcela vyřízena prostřednictvím notáře.

IVA – daň z přidané hodnoty při koupi od developera

Pokud kupujete novostavbu nebo nemovitost přímo od developera, nahrazuje registro-daň daň z přidané hodnoty (IVA). Sazby se výrazně liší v závislosti na nemovitosti a plánovaném využití:

•    4 % DPH u „prima casa“ od developera – za přísných podmínek

•    10 % DPH při standardním nákupu novostavby

•    22 % DPH u luxusních nemovitostí katastrálních kategorií A/1, A/8 a A/9

Zároveň se v těchto případech hypoteční a katastrální daň (imposta ipotecaria a imposta catastale) většinou účtují pouze jako paušální pevné částky ve výši 200 eur – namísto procentního podílu, jak je tomu při koupi od soukromé osoby. To může výrazně ovlivnit celkový rozdíl mezi koupí od soukromé osoby a koupí od developera.

Hypoteční a katastrální daň

Při koupi od soukromé osoby se k registrační dani připočítávají ještě hypoteční a katastrální daně. Jejich výše závisí na konkrétní situaci: u druhé nemovitosti od soukromé osoby se často účtují pouze paušální minimální částky (po 50 eurech). V jiných případech se uplatňují procentní sazby. Váš notář vypracuje kompletní přehled – tato položka je zpravidla nejnižší z daní spojených s koupí.

Daňová úleva „Prima Casa“: Kdo z ní má prospěch – a kdo ne

Ustanovení „Prima Casa“ je nejznámějším nástrojem pro úsporu daní při koupi nemovitosti v Itálii. Výhody jsou reálné: 2 % místo 9 % registrace při koupi stávající nemovitosti, 4 % místo 10 % DPH u novostavby – a úplné osvobození od běžné daně IMU pro hlavní bydliště

Podmínky jsou však přísné – a často jsou špatně chápány:

Nemovitost musí být využívána jako hlavní bydliště a kupující musí do 18 měsíců od koupě přesunout své bydliště do příslušné obce. Kdo již v Itálii vlastní jinou nemovitost se statusem „prima casa“, nemůže tuto výhodu využít podruhé – s výjimkou prodeje v rámci určitých lhůt. Luxusní nemovitosti kategorií A/1, A/8 a A/9 jsou zásadně vyloučeny.

Co to konkrétně znamená pro kupující:

Kdo si koupí rekreační nemovitost a zachová si své hlavní bydliště ve své domovské zemi, nemůže v praxi zpravidla využít daňovou úlevu „prima casa“. Toto opatření je určeno pro osoby, které skutečně přesunou své daňové bydliště do Itálie. Kdo to vážně plánuje – například v rámci odchodu do důchodu v Apulii nebo na ligurském pobřeží – měl by si podmínky včas ověřit u daňového poradce. Možná úspora je značná.

Průběžné daně: IMU, TARI a co se platí každoročně

IMU – obecní daň z nemovitosti

IMU (Imposta municipale propria) je daň, kterou si většina kupujících skutečně uvědomí až po koupi – a která je pravidelně podceňována. Platí se každoročně a odvíjí se od katastrální hodnoty, vynásobené zákonným koeficientem a příslušnou obecní sazbou.

U druhých bydlišť a rekreačních nemovitostí se sazby pohybují zhruba mezi 0,5 a 1,06 % katastrální hodnoty – v závislosti na obci. Jelikož je katastrální hodnota nižší než tržní hodnota, je roční zátěž v podobě daně IMU u většiny nemovitostí ve středním segmentu přehledná: realisticky často mezi 500 a 2 500 eury ročně.

Dvě zvláštní pravidla, která byste měli znát:

Hlavní bydliště v kategoriích mimo luxusní segment jsou od daně IMU zcela osvobozena – což je další důvod, proč vážně zvážit možnost „prima casa“, pokud plánujete změnu bydliště.

Pro důchodce s bydlištěm v zahraničí, kteří jsou registrováni v AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) a splňují určité podmínky, existuje možnost slevy na IMU ve výši 50 % – detail, který je při poradenství překvapivě často přehlížen.

Daň IMU se platí ve dvou splátkách: záloha do 16. června, doplatek do 16. prosince.

TARI – obecní poplatek za odpad

TARI (tassa sui rifiuti) je poplatek za odpad, který vybírají obce. Jeho výše se odvíjí od obytné plochy, způsobu využití a obce – nejde o velkou částku, ale o pravidelný výdaj. V případě neuhrazení hrozí upomínací řízení a sankce. Splatnosti se liší podle obce, často se platí v několika splátkách do poloviny roku.

Perspektiva: IVIE a vaše daňové povinnosti

Zde se skrývá jedno z nejčastějších nedorozumění. Mnoho kupujících se obává, že budou muset svou nemovitost v Itálii zdanit dvakrát. Skutečnost je diferencovanější – a pro většinu kupujících příznivější, než se obávali.

IVIE – vás jako kupujícího se zpravidla netýká

IVIE (imposta sul valore degli immobili all’estero) je italská daň z nemovitostí v zahraničí – a vztahuje se na osoby s daňovým domicilem v Itálii, které vlastní nemovitosti mimo Itálii. Tedy například na Němce, který se přestěhoval do Itálie a je tam daňovým poplatníkem, ale stále vlastní dům v Bavorsku.

V opačném případě – tedy u německého daňového rezidenta, který kupuje nemovitost v Itálii – není daň IVIE relevantní. Tuto daň neplatíte.

Co je třeba mít na paměti

Pokud svou nemovitost v Itálii pronajímáte a dosahujete příjmů z pronájmu, tyto příjmy podléhají zdanění v Itálii. Ve vaší domovské zemi podléhají povinnosti přiznání – jsou však podle ustanovení smlouvy o zamezení dvojího zdanění mezi vaší domovskou zemí a Itálií zpravidla osvobozeny od daně nebo započítány. Nejedná se tedy o skutečné dvojí zdanění, ale o jasnou povinnost přiznání.

Samotná nemovitost nepodléhá žádné roční dani z majetku. Mnozí přehlížejí, že příjmy z pronájmu ze zahraničí je třeba uvést v daňovém přiznání – i když samotná daňová povinnost vzniká v Itálii. Kdo to ignoruje, riskuje dodatečné platby a pokuty.

V případě pochybností platí: Poradce specializující se na mezinárodní a italské daňové právo není v tomto případě výdaj, ale investice.

Dva příklady výpočtů: Kolik to konkrétně stojí?

Případ 1: Rekreační dům v Apulii za 350 000 eur – nákup od soukromé osoby, druhé bydliště

Předpokládaná katastrální hodnota: 160 000 eur

Registro-Steuer (9 % z 160 000 €): 14 400 €

Hypotéční/katastrální daň (paušálně): cca 100 €

Notář, realitní makléř, překladatel: cca 18 000–25 000 €

Celkové vedlejší náklady při koupi: cca 33 000–40 000 €

Průběžné roční náklady:

•    IMU (0,9 % z 160 000 €): cca 1 440 €

•    TARI: cca 300–600 € v závislosti na obci

Případ 2: Novostavba v Toskánsku za 500 000 eur – koupě od developera, druhé bydliště

•    IVA (10 % z 500 000 €): 50 000 €

•    Imposta ipotecaria & catastale (paušálně): po 200 €

•    Notář, realitní makléř, překladatel: cca 25 000–35 000 €

     Celkové vedlejší náklady při koupi: cca 75 000–85 000 €

Tyto částky mají pouze ilustrativní charakter. Skutečné katastrální hodnoty, obecní sazby daní a notářské poplatky se liší v závislosti na nemovitosti a regionu – ukazují však realistický řád čísel.

Časté chyby a skutečné možnosti úspor

Soustředit se pouze na kupní cenu. Daně IMU a TARI se platí každý rok. Kdo je nezahrne do kalkulace hned od začátku, čeká po koupi nepříjemné překvapení – rok co rok.

Nesprávné posouzení slevy „Prima Casa“. Mylná představa, že automaticky využijete 2% sazbu, protože kupujete v Itálii „poprvé“, je rozšířená – a nesprávná. Rozhodující je daňové bydliště, nikoli počet nákupů.

Ignorování povinnosti podávat daňové přiznání. Příjmy z pronájmu v Itálii je třeba uvést v daňovém přiznání. Kdo tak neučiní, riskuje dodatečné platby a pokuty – a to i přesto, že samotná daň se platí v Itálii.

Kde se vyplatí šetřit

Vědomě si vybrat mezi koupí od soukromé osoby a od developera. V závislosti na poměru katastrální hodnoty k kupní ceně a plánovanému využití může být jedna z variant výrazně výhodnější. To lze vypočítat ještě před koupí.

Zkontrolovat možnost „Prima Casa“ v případě skutečného přesunu trvalého bydliště. Kdo skutečně plánuje přesunout své životní centrum do Itálie, měl by tuto možnost rozhodně zvážit. Kombinace 2% registrační daně a úplného osvobození od daně IMU může v jednotlivých případech představovat úsporu několika tisíc eur.

Využijte specializované poradenství. Mezinárodní italské daňové poradce a advokátní kanceláře znají oba právní systémy a dokážou identifikovat možnosti, které nejsou na první pohled zřejmé.

Často kladené otázky: Nejčastější daňové dotazy při koupi nemovitosti v Itálii

Jaké daně zaplatím při koupi stávající nemovitosti?

Obvykle se jedná o daň Imposta di registro (2 % v případě „prima casa“ nebo 9 % v případě „seconda casa“ z katastrální hodnoty) a paušální hypoteční a katastrální daně. Notář vše vyúčtuje přímo.

Musím jako majitel rekreační nemovitosti platit IMU?

Ano. Druhé byty podléhají dani IMU. Osvobození od daně se vztahuje pouze na hlavní bydliště splňující zákonné podmínky pro prima casa.

Platí zvýhodnění pro prima casa i pro cizince?

Ano – ale pouze v případě skutečného přesunu trvalého bydliště do dané obce do 18 měsíců. Čistě rekreační majitelé nemovitostí bez přesunu trvalého bydliště z toho v praxi nemají žádný prospěch.

Musím svou nemovitost zdanit ve své domovské zemi?

Samotná nemovitost se jako majetek nezdaňuje. Příjmy z pronájmu je třeba nahlásit; započtení daní upravuje smlouva o zamezení dvojího zdanění.

Co je to IVIE a týká se mě to jako kupujícího?

Daň IVIE se vztahuje na osoby s daňovým bydlištěm v Itálii, které vlastní nemovitosti v zahraničí. Jako mezinárodní daňový rezident s nemovitostí v Itálii ji neplatíte.

Kdy potřebuji mezinárodního italského daňového poradce?

Jakmile plánujete příjmy z pronájmu, zvažujete přesun bydliště nebo je nemovitost součástí dědictví. V těchto případech není specializované poradenství volbou, ale povinností.

Závěr: Kdo zná daňovou logiku, kupuje bez nepříjemných překvapení

Daňový systém při koupi nemovitosti v Itálii je složitý – ale dá se naučit. Kdo zná základní logiku, pochopil to podstatné: daň z registrace (Registro) nebo DPH (IVA) při koupi, průběžné platby daní IMU a TARI, povinnost podávat daňové přiznání v případě příjmů z pronájmu. Rozdíl spočívá v přípravě: znát katastrální hodnotu vysněné nemovitosti, zjistit výši daně IMU v cílové obci, porovnat z daňového hlediska nákup od soukromé osoby versus od developera – a před podpisem smlouvy (Proposta) se obrátit na odborníka. To, co již nelze změnit zpětně, lze téměř vždy optimalizovat předem.

Právní upozornění: Veškeré údaje slouží pouze pro obecné informační účely a nenahrazují individuální daňové ani právní poradenství. Daňové sazby a předpisy se mohou změnit. Před rozhodnutím o koupi se prosím poraďte s kvalifikovaným daňovým poradcem se znalostmi mezinárodního a italského daňového práva.