Das unterschätzte Dorf neben dem Hotspot:

San Gimignano kennt jeder. Die Türme, die Postkarten, die Reisebusse, die sich im Sommer die schmale Zufahrtsstraße hinaufquälen. Fünfzehn Autominuten weiter liegt Certaldo, ein Ort mit einer mindestens genauso malerischen mittelalterlichen Altstadt, Boccaccios Geburtsort obendrein – und trotzdem sucht kaum ein deutscher Käufer dort zuerst. Genau in dieser Lücke zwischen Bekanntheit und tatsächlichem Wert liegt etwas, das ich in Gesprächen mit Käufern immer wieder den 20-Kilometer-Effekt nenne, weil sich in dieser Distanz meistens alles entscheidet.

Es ist kein Geheimtipp im eigentlichen Sinn, eher eine Rechenaufgabe, die die wenigsten machen, bevor sie sich in einen Ortsnamen verlieben.

Warum ein Name allein den Preis macht

Ein Ortsname ist ein Markenzeichen, ob es dem Dorf gefällt oder nicht. San Gimignano, Cortona, Positano, Portofino – diese Namen tauchen in Reiseführern auf, in Instagram-Bildunterschriften, in Filmen. Wer online nach einer Immobilie „in der Toskana“ sucht, tippt oft unbewusst einen dieser Namen mit ein, weil er der einzige ist, den er kennt. Die Nachfrage konzentriert sich dadurch auf eine Handvoll Orte, während das direkte Umland – geografisch, klimatisch, kulinarisch nahezu identisch – kaum im Suchradius auftaucht.

Diese Konzentration treibt die Preise in den bekannten Orten selbst nach oben, unabhängig davon, ob das einzelne Haus dort tatsächlich besser gebaut, gelegen oder ausgestattet ist als eines zwanzig Kilometer weiter. Man zahlt, vereinfacht gesagt, für den Namen auf der Postkarte mit.

Ein paar Beispiele, die das greifbar machen

Rund um San Gimignano zeigt sich das Muster besonders deutlich. Wer statt im Ortskern selbst in Richtung Certaldo, Gambassi Terme oder Montaione schaut, findet oft ähnliche Landhäuser, analoge Aussicht, dieselbe Weinregion – zu spürbar niedrigeren Quadratmeterpreisen. Der Unterschied liegt selten am Haus. Er liegt am Ortsschild.

Ähnlich im Val d'Orcia: Montepulciano und Pienza sind seit Jahren Käufermagneten, mit entsprechenden Preisen. Wenige Kilometer weiter, in Richtung Chianciano Terme oder Sarteano, verändert sich die Landschaft kaum. Die Infrastruktur bleibt vergleichbar stabil. Allerdings sinkt die Nachfrage spürbar, weil diese Orte in den einschlägigen Suchportalen und Reiseblogs seltener vorkommen.

An der Amalfiküste ist der Effekt fast schon extrem: Positano ist so gefragt, dass selbst kleinere Wohnungen Preise erreichen, die in vergleichbarer Lage weiter östlich, etwa Richtung Praiano oder Furore, deutlich niedriger ausfallen, bei praktisch identischem Meerblick und derselben Steilküste. Wer den Unterschied zwischen den Orten auf einer Fahrt einmal live erlebt hat, wundert sich meist selbst, wie stark der Preis an einem einzigen Ortsnamen hängt.

Was am Ende wirklich zählt – und was nicht

Der 20-Kilometer-Effekt funktioniert nur, wenn die Grundlagen stimmen. Deshalb lohnt sich vor der Entscheidung für ein weniger bekanntes Dorf ein nüchterner Blick auf einige Punkte, die tatsächlich den Alltag bestimmen, nicht nur den ersten Eindruck.

Die Fahrzeit zum nächsten bedeutenderen Ort mit Supermarkt, Arzt und Bahnanschluss sollte realistisch bleiben, nicht nur auf der Karte gemessen, sondern auch auf der kurvigen Landstraße, die man tatsächlich fahren wird. Zwanzig Kilometer auf einer Autobahn sind etwas anderes als zwanzig Kilometer über einen Hügelpass mit Serpentinen – ein Unterschied, den man am besten selbst nachfährt, bevor man sich festlegt.

Auch die touristische Infrastruktur verdient einen Blick, gerade wenn eine spätere Vermietung geplant ist. Ein Dorf ohne jedes Restaurant und ohne Anbindung an Wanderwege oder Sehenswürdigkeiten funktioniert für den eigenen Rückzugsort gut, für eine Ferienvermietung möglicherweise weniger. Der Idealfall liegt oft genau dazwischen: nah genug am Hotspot, um von dessen touristischer Anziehungskraft mitzuprofitieren, weit genug entfernt, um selbst noch bezahlbar und ruhig zu sein.

Und schließlich lohnt ein Blick auf die langfristige Entwicklung der Umgebung. Manche der heute unterschätzten Dörfer sind es deshalb, weil tatsächlich wenig dort passiert – kein neues Restaurant, keine Investitionen in die Dorfmitte, eine schrumpfende Einwohnerzahl. Andere sind unterschätzt, obwohl bereits sichtbare Anzeichen für eine Aufwertung da sind: ein neu eröffnetes Weingut, ein junges Paar, das die alte Bar wiedereröffnet hat, ein Handwerksbetrieb, der zuzieht. Diese Unterscheidung zu treffen, ist keine exakte Wissenschaft. Aber ein Nachmittag im Dorf selbst, ein Gespräch im Café und ein Blick auf die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser sagen oft mehr als jede Statistik.

Wie man den passenden Nachbarort findet

In der Praxis funktioniert die Suche am besten von der Landkarte aus, nicht von der Ortsnamenliste. Wer sich in eine bestimmte Landschaft, ein bestimmtes Klima oder eine spezielle Weinregion verliebt hat, sollte den bekannten Ort als Mittelpunkt eines Kreises mit zwanzig, dreißig Kilometern Radius betrachten. Und alles, was in diesem Kreis liegt, sollte gleichberechtigt in Betracht gezogen werden. Alles, was in diesem Kreis liegt, gleichberechtigt in Betracht ziehen, statt nur den einen Namen zu googeln, der einem zuerst einfällt.

Ein einfacher, aber wirkungsvoller Trick: Fahren Sie bei der nächsten Besichtigungsreise bewusst zwanzig Minuten weiter, als der Makler vorschlägt, einfach um zu sehen, was dort ist. Oft reicht schon dieser eine Umweg, um festzustellen, dass das Nachbardorf denselben Charme hat – nur ohne die Reisebusse.

Auch der lokale Makler selbst ist hier eine unterschätzte Quelle. Wer bereits gut vernetzt in einer Region arbeitet, kennt in der Regel nicht nur die aktuell gelisteten Objekte im bekannten Ort. Oft weiß er auch, welche Nachbardörfer gerade an Attraktivität gewinnen, und zwar oft, bevor sich das in den Preisen niederschlägt. Diese Information bekommt man selten aus einem Online-Inserat, sondern nur im direkten Gespräch. Daher ist das ein triftiger Grund bei der Objektsuche, nicht nur nach dem Haus zu fragen, sondern auch nach der Einschätzung zur Umgebung.

Der Trugschluss der Postkarten-Adresse

Ein Argument, das ich häufig höre, lautet: Aber der Wiederverkaufswert ist doch in San Gimignano sicherer als in Certaldo. Das stimmt in gewisser Weise, unterschlägt aber einen wichtigen Punkt: Wer im bekannten Ort kauft, zahlt bereits heute den vollen Namenspreis – der Spielraum nach oben ist begrenzt, weil schon fast jeder weiß, dass der Ort begehrt ist. Wer im unterschätzten Nachbarort kauft, erwirbt dagegen zu einem Preis, der die künftige Aufwertung noch nicht vollständig eingepreist hat, sofern die Grundlagen stimmen und der Ort sich tatsächlich in die richtige Richtung entwickelt.

Das ist keine Garantie, aber ein Muster, das sich in vielen Regionen Italiens über die vergangenen zwanzig Jahre wiederholt hat: Chianti war einst der Geheimtipp neben dem etablierten Florenz, heute ist er selbst der Hotspot, dessen Umland – Richtung Valdarno oder südliche Chianti-Gemeinden wie Radda – gerade den nächsten Schritt dieser Entwicklung durchläuft.

Ein Beispiel, das im Kopf bleibt

Ein Ehepaar aus München wollte unbedingt in der Nähe von Montalcino kaufen, wegen des Brunello, der Landschaft und des Namens, den sie aus dem Urlaub kannten. Die Objekte im engeren Umkreis lagen preislich deutlich über dem, was sie eigentlich budgetiert hatten. Erst ein Vorschlag, sich auch in Richtung Castiglione d'Orcia oder San Quirico umzusehen, brachte den Durchbruch: Ein Landhaus mit nahezu identischem Blick auf dieselben Hügel wurde gefunden, zehn Minuten weiter, zu einem Preis, der ein zusätzliches Gästehaus auf dem Grundstück noch möglich machte.

Zwei Jahre später erzählten sie mir, dass sie den Unterschied im Alltag kaum noch bemerken. Außer beim samstäglichen Markt, den sie inzwischen dem in Montalcino sogar vorziehen, weil er kleiner und persönlicher ist. Der Brunello schmeckt von dort aus genauso gut.

Wo sich der Effekt aktuell besonders lohnt

In der Toskana lohnt sich der Blick derzeit besonders auf das Umland von San Gimignano und Volterra. Dort erstreckt sich die touristische Infrastruktur der bekannten Orte bereits über die gesamte Region, die Preise haben aber noch nicht überall gleichermaßen mitgezogen. Auch die südliche Maremma, im Windschatten der bekannteren Küstenorte wie Castiglione della Pescaia, bietet noch spürbaren Preisunterschied bei vergleichbarer Küstennähe.

Wichtig bleibt dabei: Der 20-Kilometer-Effekt ist kein Freibrief, wahllos irgendein günstiges Dorf zu kaufen, nur weil es in der Nähe eines bekannten Ortes liegt. Er ist eine Einladung, den Suchradius bewusst zu erweitern und dieselbe Sorgfalt – Infrastruktur, Bausubstanz, rechtliche Prüfung – anzuwenden, die auch im bekannten Ort selbstverständlich wäre.

Was Einheimische wissen, was Reiseführer nicht sagen

Wer länger in einer Region unterwegs ist, merkt schnell: Die Leute vor Ort ticken bei diesem Thema anders als Touristen. Fragen Sie einen Winzer im Chianti, wo er selbst wohnen würde, wenn das Budget begrenzt wäre, und Sie bekommen selten den Namen des bekannten Nachbarorts als Antwort. Es fällt eher ein Weiler, den man auf keiner Postkarte findet, mit der Begründung: „Da ist es ruhiger, das Wasser ist besser, und die Bar macht den besten Kaffee im ganzen Tal.“

Diese Innenperspektive kann nicht gegoogelt werden. Aber sie lässt sich erfragen, wenn man bereit ist, ein paar Tage vor Ort zu verbringen, statt nur die üblichen drei, vier Objekte im bekannten Ort abzuklappern. Ein Kaffee an der Bar, ein Gespräch mit dem Bäcker, eine Frage an den Immobilienmakler, wo er selbst kaufen würde, wenn es sein eigenes Geld wäre – solche Gespräche liefern oft aufschlussreichere Hinweise als jede Preisstatistik.

Ein Wort zur Vorsicht

Der 20-Kilometer-Effekt klingt nach einer bequemen Faustregel, und genau davor sei gewarnt: Er ist keine. Manche Nachbarorte sind aus gutem Grund weniger gefragt – unzureichende Wasserversorgung, keine verlässliche Müllabfuhr, eine Gemeindeverwaltung, die seit Jahren keine Investitionen mehr tätigt. Der Preisunterschied zum bekannten Nachbarort ist dann kein verstecktes Schnäppchen, sondern schlicht der Marktpreis für tatsächlich weniger Lebensqualität.

Der Unterschied zwischen einem echten Geheimtipp und einem Ort, der zu Recht übersehen wird, zeigt sich meist erst bei genauerem Hinsehen: Wie viele Häuser stehen leer oder zum Verkauf? Gibt es noch eine funktionierende Dorfgemeinschaft, eine Schule, einen Laden? Investiert die Gemeinde in Straßen und Infrastruktur oder verwaltet sie nur den Bestand? Diese Fragen lassen sich nicht aus der Ferne beantworten, aber sie lohnen sich, bevor man sich für den vermeintlich cleveren Nachbarort statt des bekannten Hotspots entscheidet.

Timing spielt eine bedeutendere Rolle, als man denkt

Der 20-Kilometer-Effekt ist außerdem kein statischer Zustand, sondern eine Momentaufnahme. Orte, die heute im Schatten eines Hotspots liegen, können in fünf oder zehn Jahren selbst zum gefragten Ziel werden – oder eben nicht. Wer früh genug investiert, profitiert doppelt: vom niedrigeren Einstiegspreis und, falls die Entwicklung tatsächlich eintritt, von der Wertsteigerung, die mit wachsender Bekanntheit einhergeht.

Ein verlässliches Frühwarnsystem für diese Entwicklung gibt es nicht, aber ein paar Indizien können beobachtet werden. Eröffnet ein bekannteres Restaurant oder ein kleines Boutique-Hotel im Nachbarort, ist das oft ein erstes Signal. Ziehen jüngere Familien oder auswärtige Handwerksbetriebe zu, statt dass nur die ältere Generation übrigbleibt, spricht das ebenfalls für eine positive Entwicklung. Wer diese Zeichen in mehreren möglichen Nachbarorten vergleicht, bekommt mit der Zeit ein rausgeprägtes Gespür dafür, wo sich ein Kauf heute schon lohnt – und wo man besser noch abwartet.

Wie man das am Ende in der eigenen Suche umsetzt

Ganz praktisch heißt das: Legen Sie sich bei der nächsten Objektsuche nicht auf einen einzigen Ortsnamen fest, sondern auf eine Region mit einem Radius von zwanzig, dreißig Kilometern. Notieren Sie sich die zwei, drei Nachbarorte, die Sie bisher nicht kennen. Reservieren Sie für jeden davon zumindest einen kurzen Abstecher bei der nächsten Reise, auch wenn dort aktuell kein passendes Objekt gelistet ist. Ein Gefühl für die Umgebung entwickelt man nicht am Bildschirm, sondern auf der Piazza, beim Espresso, im Gespräch mit den Leuten, die dort schon lange leben.

Häufige Fragen zum 20-Kilometer-Effekt bei Immobilien in Italien

Was versteht man unter dem 20-Kilometer-Effekt bei Immobilien in Italien?

Das Phänomen, dass Immobilienpreise innerhalb weniger Kilometer stark schwanken können, weil bekannte Ortsnamen die Nachfrage und damit die Preise überproportional in die Höhe treiben, während das direkte Umland preislich zurückbleibt.

Lohnt sich der Kauf in einem unbekannten Nachbarort wirklich?

In vielen Fällen ja, sofern Infrastruktur und Erreichbarkeit stimmen. Entscheidend ist eine realistische Prüfung von Fahrzeiten, Versorgung und der langfristigen Entwicklung des Ortes.

Wie findet man geeignete Alternativen zu bekannten Hotspots?

Am einfachsten ist es, über eine Umkreissuche von zwanzig bis dreißig Kilometern, um den bekannten Ort zu suchen. Außerdem kann man auch über das Gespräch mit lokal vernetzten Maklern die Entwicklung der Nachbardörfer besser einschätzen als jedes Online-Inserat.

Ist der Wiederverkaufswert in unterschätzten Dörfern sicherer oder unsicherer?

Er ist weniger vorhersehbar, bietet aber tendenziell mehr Aufwertungspotenzial, da der Namenspreis der bekannten Nachbarorte noch nicht vollständig eingepreist ist.

In welchen Regionen zeigt sich der Effekt besonders deutlich?

Rund um San Gimignano, im Val d'Orcia zwischen Montepulciano und Chianciano Terme sowie an der Amalfiküste zwischen Positano und Praiano.

ItalicaHomes kennt nicht nur die bekannten Adressen, sondern auch die Dörfer nebenan – und berät Sie gern dazu, wo sich Lage, Preis und Entwicklungspotenzial für Ihre Pläne am besten treffen.