Nejdřív si pronajmout, teprve pak koupit?

 Věta, kterou jsem v posledních letech slýchával pozoruhodně často, zní zhruba takto: „Byli jsme tam v srpnu pětkrát, bylo to úžasné, teď si to koupíme.“ Někdy to dopadne dobře. Často se však stává, že ten samý pár o dva roky později zjistí, že listopad v Toskánsku je něco úplně jiného než srpen – šedý, tichý, s domem, který se bez letního tepla najednou špatně vytápí, v vesnici, kde v zimě kromě baru na náměstí není téměř nic otevřeno.

Neříkám to proto, abych od koupě odrazoval. Koneckonců prodávám domy v Itálii, to by byl podivný obchodní model. Doufám však, že k mé práci patří i to, že zákazníky občas trochu brzdím, když si všimnu, že se zamilovali do jednoho týdne dovolené, a ne do života s tímto domem. Právě pro tyto případy je zkušební rok často moudřejším prvním rozhodnutím – ne jako taktika k oddálení, ale jako jakýsi test reality, který si později ušetříte, pokud k němu dojde předem.

Proč jsou letní prázdniny tím nejhorším rádcem

Srpen v Itálii je výjimečný stav, nikoli běžná situace. Dny jsou dlouhé, restaurace plné, atmosféra euforická a i průměrná vesnice v tomto světle působí okouzlujícím dojmem. Právě proto se sotva hodí jako základ pro rozhodnutí o koupi, které má platit na příštích dvacet let.

Co v srpnu není vidět: jak prázdná jsou pobřežní letoviska mezi listopadem a březnem, když polovina restaurací zavírá a dokonce i pekař zkracuje otevírací dobu. Jak chladný a vlhký je ve skutečnosti starý kamenný dům bez moderní izolace v lednu, když venku panuje deset stupňů a mrholí. Jak daleko je cesta k nejbližší nemocnici, když ji musíte absolvovat ne v dovolenkovém režimu, ale v každodenním životě. To vše se během jednoho prázdninového týdne v plném létě prostě nedá poznat, jakkoli úchvatný ten týden byl.

Co má vlastně zkušební rok dokázat

Zkušební rok není samoúčelný. Má objasnit tři věci, které by se jinak projevily až po koupi – a jejichž náprava by pak byla výrazně dražší.

1. Opravdu nám ten region vyhovuje, nebo jen odpovídá vzpomínce na konkrétní dovolenou, kterou jsme tam strávili? Mezi „Milujeme Toskánsko“ a „Milujeme přesně tento okres s jeho specifickou infrastrukturou, mikroklimatem a vzdáleností od nejbližšího letiště“ je značný rozdíl, který si mnozí uvědomí až poté, co tam nějakou dobu žili, a ne jen strávili dovolenou.

2. Jaká je tam ve skutečnosti zima? Ne na papíře, ale z vlastní zkušenosti. Někteří kupující během zkušebního roku zjistí, že se jim klidná, téměř liduprázdná zima na pobřeží líbí dokonce víc než přeplněné léto. Jiní si všimnou pravého opaku a jsou rádi, že na to přišli před koupí, a ne až poté.

3. A to je bod, na který málokdo předem upřímně odpoví: Jak často byste dům reálně využívali? Studie o druhých bydlištích v Evropě již léta ukazují podobný vzorec. Skutečné využívání je často výrazně nižší, než se při koupi předpokládalo: v tomto případě šest týdnů v roce namísto doufaných tří měsíců. Zkušební rok v pronájmu tento rozdíl odhalí, než se projeví v podobě prázdné nemovitosti, která však neustále generuje náklady.

Rok, který se vyvíjí jinak, než se čekalo

Pár našich přátel z Kolína chtěl původně rovnou koupit nemovitost, ale nakonec se nechal přesvědčit, aby si nejprve na rok pronajal dům poblíž Luccy, a to tak, aby v něm strávili čas ve všech čtyřech ročních obdobích. Léto proběhlo podle očekávání, prostě úžasně. Podzim přinesl první překvapení: Oba v té době ještě pracovali v Německu a zjistili, jak vyčerpávající byla ve skutečnosti kombinace práce z domova a mizerného internetového připojení ve venkovském rustiku – což je problém, který jim během letní dovolené vůbec nepřišel na mysl, protože tehdy přece nepracovali.

V zimě představoval dům druhou výzvu: byl postaven pro léto, s tlustými kamennými zdmi, které se v lednu daly jen stěží vytopit, a to i přes krb. Na konci zkušebního roku skutečně koupili – ale ne ten dům, ve kterém bydleli v pronájmu. Místo toho pořídili dům s kvalitnější izolací, blíže k připojení k optické síti a o dvacet minut dál směrem k významnějšímu centru. Bez toho zkušebního roku, řekli mi později, by pravděpodobně koupili ten původní dům a teprve poté by přišli na to, co jim skutečně leží na srdci.

Jak vypadá smysluplný zkušební rok

Zkušební rok funguje nejlépe, když skutečně pokrývá všechna roční období, a není jen prodlouženou letní cestou pod jiným názvem. Ideálních je dvanáct po sobě jdoucích měsíců, ale to není pro každého prakticky proveditelné. Realistická al

Zkušební rok je také finančním testem

Kromě klimatu, jazyka a každodenního života se během zkušebního roku vyplatí střízlivě zhodnotit skutečné provozní náklady. Elektřina, topení, údržba starého venkovského domu – to vše lze sice teoreticky vypočítat, ale plný rozsah těchto nákladů se projeví až při skutečném provozu v průběhu dvanácti měsíců. Kdo si během doby nájmu vědomě spočítá, jaké provozní náklady by způsoboval srovnatelný dům, vstupuje do pozdějších kupních jednání s výrazně realističtější představou o ceně. Místo toho by se člověk neměl nechat vést optimistickými odhady v inzerátu.

Kdy se zkušební rok spíše nevyplatí

Ne každý potřebuje tuto okliku. Kdo daný region dobře zná už léta, pravidelně tam jezdil v různých ročních obdobích a má jasnou, realistickou představu o tamním každodenním životě, může tento krok s klidem přeskočit. I v případě čistě kapitálové investice, která má být od samého počátku pronajímána a není zamýšlena jako vlastní útočiště, se posouvá zaměření – zde hrají roli jiná kritéria než vlastní pocit pohody v lednu.

A někdy z finančních či časových důvodů prostě není zkušební rok možný. V takovém případě pomůže alespoň jedna cílená druhá nebo třetí cesta mimo hlavní sezónu.  V takovém případě pomůže alespoň druhá nebo třetí cesta mimo hlavní sezónu. Ta by se měla uskutečnit právě v listopadu nebo únoru, aby si člověk před konečným rozhodnutím udělal alespoň představu o klidnějším ročním období.

Změnit region, aniž by se člověk musel definitivně rozhodnout

Výhoda, kterou mnozí při zkušebním roce podceňují: lze změnit region, aniž by člověk přišel o cokoli jiného než o trochu času. Jeden pár, který se zpočátku rozhodl pro Toskánsko, strávil v rámci zkušebního roku také několik týdnů v Umbrii a v jižní Maremmě. Nakonec se pár rozhodl pro jižní Maremmu, protože pro ně byla blízkost moře důležitější a zásadnější, než původně předpokládali. Tato flexibilita se ztratí, jakmile dojde k nákupu nemovitosti.

Kdo se rozhodne pro tuto cestu, měl by zkušební rok vědomě strávit ve dvou nebo třech různých regionech, místo aby celou dobu trávil na jediném místě. Přímé srovnání – stejné roční období, ale odlišná krajina, infrastruktura a mentalita místních obyvatel – často přináší jasnější poznatky než jeden rok strávený pouze na jednom místě. Na jediném místě si totiž člověk nevyhnutelně časem zvykne a nedokáže skutečně posoudit alternativy.

Co přijde potom

 Na konci dobře naplánovaného zkušebního roku v nejlepším případě padne rozhodnutí o koupi, které vychází ze skutečné zkušenosti, nikoli ze vzpomínky na jeden úchvatný týden. Samotné hledání nemovitosti pak obvykle probíhá mnohem cíleněji: namísto vágních přání typu „někde v Toskánsku, hezké, s ‚šarmem‘“ jsou v popředí konkrétní kritéria. Mezi tato kritéria patří mimo jiné maximální doba jízdy do nejbližšího významnějšího města a spolehlivé internetové připojení. Kromě toho se hledá dům, ve kterém se dá bydlet i v zimě, a obec, ve které se skutečně po celý rok něco děje.

Tato jasnost nakonec často dokonce celý proces urychlí. Kdo přesně ví, co hledá, tráví méně času prohlídkami nemovitostí, které stejně nevyhovují. K samotnému rozhodnutí o koupi dojde s jistotou, kterou je těžké dodatečně získat, pokud se smlouva podepisuje přímo po návratu z letní dovolené. Upřímně řečeno, právě to je důvod, proč zákazníkům, kteří si ještě nejsou jisti, téměř vždy doporučuji tuto mezizastávku. Je to také proto, že realitní kancelář si od toho na první pohled neslibuje rychlejší uzavření obchodu. Kdo kupuje po zkušebním roce, zůstává zpravidla spokojený se svým rozhodnutím – a právě to má nakonec větší hodnotu než prodej, který o tři roky později skončí zklamáním.

Časté dotazy ke zkušebnímu roku před koupí nemovitosti v Itálii

Vyplatí se zkušební rok?

Opravdu se vyplatí strávit v Itálii zkušební rok před koupí nemovitosti?

Ve většině případů ano, zejména pokud daný region znáte zatím jen z letních dovolených. Ukáže vám to, jak vypadá každodenní život, zima a skutečná frekvence využívání nemovitosti.

Jak dlouho by měl zkušební rok trvat?

V ideálním případě dvanáct po sobě jdoucích měsíců, případně několik delších pobytů v délce čtyř až šesti týdnů, rozložených do všech ročních období.

Kolik stojí zkušební rok ve srovnání s okamžitým nákupem?

Většinou výrazně méně než samotné notářské a vedlejší náklady spojené s koupí, díky čemuž představuje zkušební rok i z finančního hlediska přehledné riziko.

Má zkušební rok smysl i v případě čistě investičního záměru?

Méně. U nemovitostí, které mají být od samého počátku pronajímány, hrají roli jiná kritéria než vlastní pocit pohody na místě.

Lze během zkušebního roku porovnat i více regionů?

Ano, a to je dokonce doporučitelné. Přímé srovnání několika regionů ve stejném ročním období často přináší jasnější poznatky než jeden rok strávený pouze na jednom místě.

ItalicaHomes poskytuje upřímné poradenství, i když to někdy znamená: nejprve si nemovitost pronajmout, teprve poté koupit. Prostřednictvím naší sesterské značky ItalicaRentals najdete vhodné dlouhodobé pronájmy právě v těch regionech, které si chcete vyzkoušet.