Itálie v roce 2035

Představte si dva kupující. Jeden si v roce 2026 koupí byt v Toskánsku, protože ví, co za to dostane: jistotu, prestiž, trh, který funguje už třicet let. Druhý si ve stejném roce koupí dům v Apulii, protože tuší, jak by to tam mohlo vypadat za deset let. Ani jeden z nich neudělá špatné rozhodnutí. Učiní pouze rozhodnutí, která se od sebe výrazně liší, a oba budou v roce 2035 na svou koupi vzpomínat s uspokojením, a to z úplně individuálních důvodů.

Přesně o tom je řeč, když uvažujeme o italském trhu s nemovitostmi do roku 2035. Otázkou není, který region zvítězí. Zvítězí jich několik – jen různými způsoby, za různé ceny a s různým rizikem. Kdo to pochopil, nemusí se omezovat na jeden „nejlepší“ region. Musí jen vědět, co sám chce.

Co se skutečně mění

O vývoji trhu v příštích deseti letech rozhodují tři faktory. Poptávka, to je jasné – kde lidé chtějí žít, pracovat nebo trávit dovolenou. Nabídka, to je rovněž jasné – týká se toho, kde se ještě dá stavět a kde ne. A pak třetí faktor, který před deseti lety ještě nikdo neměl na seznamu: klima.

Na první pohled to zní jako vedlejší faktor. Ale není tomu tak. Nedostatek vody v některých částech jižní Itálie, stále teplejší léta na pobřeží, zatímco výše položené regiony tím téměř netrpí – to již nyní ovlivňuje, kam se mezinárodní kupující zaměřují. Do roku 2035 by měl být tento efekt znatelně silnější než dnes.

Z toho vyplývá: jediná průměrná cena pro „Itálii“ má stále menší vypovídací hodnotu. Už dnes je mezi vilou u Comského jezera a rustikem ve vnitrozemí Kalábrie propast – nejen co se týče ceny, ale i všeho, co za tím stojí. Tyto rozdíly se budou zvětšovat, nikoli zmenšovat.

Existuje ještě čtvrtý bod, který mnozí přehlížejí: jak široká je vlastně poptávka v daném regionu. Místo, které žije pouze z jedné skupiny kupujících – řekněme výhradně z turistů na krátkodobé dovolené z jedné země – je náchylnější k výkyvům. To platí ve srovnání s místem, které současně uspokojuje vlastní uživatele, mezinárodní kupce druhých rezidencí i místní poptávku. To si člověk málokdy všimne hned. Ale právě tato směsice často rozhoduje o tom, zda region při příštím propadu trhu klesne s ním, nebo zůstane stabilní.

Regiony, které prostě zůstávají stabilní

Některé trhy není třeba předpovídat. Fungují již desítky let a není důvod se domnívat, že by se to mělo změnit.

Například Toskánsko. Kdo tam kupuje, nepořizuje si investici slibující vysoký výnos – získává jistotu. Mezinárodní poptávka, trh s pronájmy, který zůstává stabilní i v letech sužovaných krizí, a ceny, které klesají jen zřídka a nikdy výrazně, přispívají k atraktivitě regionu. To je důvod, proč tento region zůstává drahý: prostě nezklame.

Milán a Lombardie fungují jinak, ale s podobnou spolehlivostí. Jsou ekonomickým motorem Itálie a dokud tam mezinárodní společnosti budou mít své kanceláře a do města budou proudit studenti, poptávka po bydlení zůstane vysoká. Nejedná se o rekreační trh. Je to pracovní trh s poptávkou po nemovitostech.

A pak Jižní Tyrolsko, Dolomity. Omezená nabídka, protože hory prostě neposkytují nové stavební plochy. Kvalita života, kterou mnozí hledají a málokdo najde. A – což bude čím dál důležitější, čím teplejší budou léta – nadmořská výška, která chrání před horkem, když jsou jiné regiony v srpnu téměř nesnesitelné.

Do této kategorie patří i jezero Garda, i když se na žádné mapě neobjevuje jako samostatný region. Mírné klima, několik letišť v dosahu, kultura druhých rezidencí, 

která tam existovala už v době, kdy jiné regiony ještě nikdo neměl na radaru. A břeh, který nelze jednoduše prodloužit, když poptávka stoupá.

To, co tyto regiony v jádru spojuje, je jakási nuda v tom nejpozitivnějším smyslu. Nic tam už nikoho nepřekvapí. Ceny zřídka prudce stoupají a téměř nikdy neklesají. Pro kupující, pro které je klid důležitější než vyhlídka na velký zisk, je právě to tím rozhodujícím faktorem.

Kde to začíná být zajímavější

Zajímavější než zavedené destinace jsou regiony, jejichž skutečné zhodnocení teprve přijde.

Apulie je toho nejviditelnějším příkladem. Pobřeží je dlouhé, trulli jsou fotogenické a mezinárodní kupující si tento region v posledních letech znatelně oblíbili – ceny však tomuto vývoji ještě zcela nenásledovaly. Kdo dnes kupuje, nachází se ve fázi, kterou jiné regiony již dávno překonaly.

Sicílie je na tom podobně, jen s ještě větším rozdílem mezi vnímáním a cenou. Ostrov je jako turistická destinace na mezinárodní úrovni stále známější – to je patrné z počtu rezervací, nikoli však nutně z cen nemovitostí. Zkušenosti ukazují, že se tato mezera časem uzavře. Jen to nebude přes noc.

Umbrie a Marken jsou klidnější případ. Žádný humbuk, žádný náhlý nápor – spíše pomalý, stálý zájem kupujících, kteří hledají právě toto. Italský životní styl bez davů turistů ze sousedních regionů, umírněné ceny a ideální napojení na již dlouho zavedenou Toskánsko hned vedle.

Ligurie zase právě prochází zajímavým vývojem. Janov a jeho okolí se přeorientovávají s jasným zaměřením na renovaci a energetickou účinnost. Díky tomu se z regionu stává smíšený typ: zčásti již prémiová lokalita na pobřeží, zčásti pak skutečný potenciál zhodnocení ve vnitrozemí.

A nakonec Benátsko – nejen Benátky, ale i to, co je kolem nich. Padova, menší města s vlastní ekonomickou dynamikou, rekreační oblasti mimo lagunu. Kdo tam kupuje, těží z výhod severní Itálie, aniž by musel platit ceny typické pro samotné lagunové město.

Co těchto pět regionů spojuje: právě procházejí fází, kterou Toskánsko prošlo před zhruba třiceti lety. Popularita roste rychleji než ceny. Právě v této mezeře nakupují ti, kteří jsou u toho včas.

To lze potvrdit jednoduchým postřehem: Kdo dnes s přáteli mluví o dovolené v Itálii, slyší dnes stejně často „Byli jsme v Apulii“ jako dříve pouze „Byli jsme v Toskánsku“. Cestovatelé už tam jsou. Trh s nemovitostmi podle zkušeností následuje s několik let zpožděním.

Co komu vyhovuje

Zásadní otázkou málokdy bývá „který region“, ale „k čemu vlastně“.

Kdo chce přesunout svůj život do Itálie, potřebuje víc než jen okouzlující výhled. Zdravotní péči, spolehlivou infrastrukturu, každodenní život, který funguje i mimo prázdninovou sezónu. Toskánsko, Umbrie, části Benátska – to jsou regiony, které tento každodenní život nejlépe splňují.

Kdo hledá klasické druhé bydliště, které využije na pár týdnů v roce, má větší volnost. Ligurie, pobřeží Apulie, části Sicílie – tam záleží především na tom, jaký pocit máte, když tam přijedete, a ne na tom, jak vypadá každodenní život v listopadu.

A kdo chce investovat s ohledem na pronájem a zhodnocení, najde v Apulii a na Sicílii v současné době největší rozdíl mezi tím, jakou hodnotu má region již nyní, a tím, jakou by mohl mít v budoucnu.

Mnoho kupujících se ostatně nerozhoduje mezi těmito třemi možnostmi, ale postupem času přechází z jedné do druhé – druhé bydliště ze čtyřicátých let se v šedesáti stává skutečným domovem. Kdo to má na paměti, nakupuje chytřeji: v regionu, který nabízí obojí.

Zní to jako další námaha při rozhodování o koupi, ve skutečnosti je to však úleva. Nemusíte se už dnes definitivně rozhodnout, zda za dvacet let skutečně chcete trvale žít v Itálii. Můžete si vybrat region, který tuto možnost ponechává otevřenou, aniž by z ní dělal podmínku.

Stojí za to podívat se na silnice a železnice

Existuje jednoduchý trik, jak rozpoznat, který region bude za pět let zajímavý, ještě než si toho všimnou všichni ostatní: sledovat infrastrukturu. Nová železniční spojení, rozšiřovaná regionální letiště, vylepšené silnice – to jsou spolehlivější systémy včasného varování než jakákoli tržní prognóza, protože cenové nárůsty se většinou projeví až o několik let později.

Jižní Itálie právě těží z programů financovaných EU, které mají v nadcházejících letech znatelně zlepšit dopravní napojení Kalábrie, Basilicaty a Apulie. Přesně tak to fungovalo už před desítkami let v Toskánsku – mezinárodní kupci tam byli dlouho předtím, než se probudil velký trh.

Kdo se chce dozvědět více, nemusí sám pátrat po stavebních projektech. Zkušený místní realitní makléř nebo informovaný poradce většinou už dávno ví, která silnice bude jako další rozšířena a které letiště právě získává nové spojení. Tyto detaily se v komplexních zprávách o trhu objevují jen zřídka, často však rozhodují o tom, zda daný region za pět let skutečně dožene ztrátu, nebo ne.

Co může hovořit proti

Jedním z aspektů, který může hovořit proti, je skutečnost, že ne vše vykazuje vzestupný trend.

Upřímně řečeno, ne vše je vzestupný trend. V některých částech jižní Itálie mladí lidé i nadále opouštějí svá rodná města – směřují na sever, do zahraničí. To může oslabit místní poptávku, i když zároveň přibývá mezinárodních kupců. Kdo tam investuje, měl by vědět: další prodej pak závisí více na zahraničí než na sousední vesnici.

I v oblasti regulace se toho hodně děje. Některé pobřežní obce, zejména tam, kde pronájem prázdninových nemovitostí již dnes zažívá boom, diskutují o přísnějších pravidlech nebo vyšších poplatcích za druhé bydliště. To se týká spíše známých turistických center než rozvíjejících se regionů – ale kdo plánuje na deset let dopředu, měl by si uvědomit, že se taková pravidla během této doby mohou klidně změnit.

A ještě jedna poslední, velmi praktická poznámka: Ne každá rozvíjející se oblast již disponuje infrastrukturou služeb, která je nezbytná pro hladký průběh koupě. Notáři, řemeslné firmy, spolehlivé správcovské společnosti – to vše je v Toskánsku již dlouho zavedeno, zatímco v některých částech Kalábrie nebo Basilicaty se teprve buduje. To není důvod k vyloučení, ale je to faktor, který je třeba realisticky zohlednit při koupi na dálku.

Co to konkrétně znamená?

Kdo dnes kupuje v Itálii a myslí přitom na rok 2035, měl by se rozloučit s představou, že existuje jediná správná odpověď. Existují regiony, které nabízejí jistotu. Existují regiony, které nabízejí potenciál. A existuje klimatický faktor, který v příštích letech ovlivní obojí.

Kdo chce nemovitost za pět let znovu prodat, měl by spíše sázet na rychlejší cenovou dynamiku v Apulii nebo na Sicílii. Kdo chce nemovitost držet dvacet let a po několik generací, měl by se více zaměřit na stabilitu a odolnost vůči klimatickým změnám než na aktuálně nejatraktivnější výnos.

A komu se dosud nerozhodlo, tomu často pomůže jednoduché cvičení: představit si, jak se tam dostanete za deset let. Ne při první návštěvě plné předvídavého očekávání – ale během zcela běžného říjnového týdne, až letní shon pomine. Bude vám to místo i tehdy připadat jako to pravé? Pokud ano, je daný region pravděpodobně ten správný – bez ohledu na to, co říkají tržní prognózy pro rok 2035.

Budoucnost Itálie na realitním trhu není celostátní záležitostí. Je to záležitost regionální. Kdo si to uvědomí, učiní dnes rozhodnutí, které bude platit i v roce 2035.

Časté dotazy k budoucnosti italského trhu s nemovitostmi

Který italský region má v roce 2035 největší potenciál zhodnocení?

V současné době hovoří nejsilnější argumenty ve prospěch Apulie a Sicílie – tam je rozdíl mezi známostí a cenovou úrovní stále největší. Umbrie a Marche nabízejí klidnější, ale rovněž solidní alternativu.

Je Toskánsko v roce 2035 stále dobrou investicí?

Ano, ale spíše jako bezpečná sázka než jako příležitost k výnosu. Cenová úroveň je již vysoká, a proto lze očekávat menší potenciál zhodnocení než v rozvíjejících se regionech – na druhou stranu je Toskánsko spojeno s minimálním rizikem.

Jak důležitá bude změna klimatu pro rozhodnutí o koupi nemovitosti v Itálii?

Stále důležitější. Zásobování vodou, letní vedra a nadmořská výška se do roku 2035 pravděpodobně stanou pevnými kritérii při výběru lokality – zejména pro všechny, kteří chtějí svou nemovitost využívat po mnoho let.