Italien 2035:

 Stellen Sie sich zwei Käufer vor. Der eine kauft 2026 eine Wohnung in der Toskana, weil er weiß, was er bekommt: Sicherheit, Prestige, einen Markt, der seit dreißig Jahren funktioniert. Der andere kauft im selben Jahr ein Haus in Apulien, weil er ahnt, was dort in zehn Jahren sein könnte. Beide treffen keine falsche Entscheidung. Sie treffen nur kontrastreiche Entscheidungen, und beide werden im Jahr 2035 zufrieden auf ihren Kauf zurückblicken, aus ganz individuellen Gründen.

Genau darum geht es, wenn man über Italiens Immobilienmarkt bis 2035 nachdenkt. Die Frage ist nicht, welche Region gewinnt. Es gewinnen mehrere – nur auf verschiedene Weise, zu unterschiedlichen Preisen, mit unterschiedlichem Risiko. Wer das verstanden hat, muss sich nicht auf eine „beste“ Region festlegen. Er muss nur wissen, was er selbst will.

Was sich wirklich verändert

Drei Dinge bestimmen, wie sich der Markt in den nächsten zehn Jahren entwickelt. Nachfrage, klar – wo Menschen leben, arbeiten oder Urlaub machen wollen. Angebot, ebenso klar – es bezieht sich darauf, wo noch gebaut werden kann und wo nicht. Und dann ein dritter Faktor, den vor zehn Jahren noch niemand auf dem Zettel hatte: das Klima.

Es klingt zunächst nach einem Nebenschauplatz. Ist es aber nicht. Wasserknappheit in Teilen Süditaliens, immer heißere Sommer an der Küste, während höher gelegene Regionen davon kaum betroffen sind – das beeinflusst schon jetzt, wo internationale Käufer hinschauen. Bis 2035 dürfte dieser Effekt deutlich stärker spürbar sein als heute.

Was daraus folgt: Ein einziger Durchschnittspreis für „Italien“ sagt immer weniger aus. Schon heute liegen Welten zwischen einer Villa am Comer See und einem Rustico im Landesinneren Kalabriens – nicht nur beim Preis, sondern bei allem, was dahintersteckt. Diese Unterschiede werden umfangreicher, nicht kleiner.

Es gibt noch einen vierten Punkt, den viele übersehen: wie breit die Nachfrage in einer Region eigentlich aufgestellt ist. Ein Ort, der nur von einer einzigen Käufergruppe lebt – sagen wir, ausschließlich von Kurzurlaubern aus einem Land – ist anfälliger für Schwankungen. Dies gilt im Vergleich zu einem Ort, der Eigennutzer, internationale Zweitwohnsitzkäufer und lokale Nachfrage gleichzeitig bedient. Das merkt man selten sofort. Aber genau diese Mischung entscheidet oft darüber, ob eine Region bei der nächsten Delle im Markt mit fällt oder stabil bleibt.

Die Regionen, die einfach stabil bleiben

Manche Märkte muss man nicht vorhersagen. Sie funktionieren schon seit Jahrzehnten, und es gibt wenig Grund anzunehmen, dass sich das ändert.

Die Toskana zum Beispiel. Wer dort kauft, erwirbt keine Rendite-Story – er erlangt Sicherheit. Die internationale Nachfrage, ein Vermietungsmarkt, der auch in krisengeplagten Jahren stabil bleibt, sowie Preise, die selten fallen und nie stark sinken, tragen zur Attraktivität der Region bei. Das ist der Grund, warum die Region teuer bleibt: Sie enttäuscht einfach nicht.

Mailand und die Lombardei funktionieren anders, aber mit ähnlicher Verlässlichkeit. Das ist Italiens Wirtschaftsmotor, und solange internationale Unternehmen dort Büros unterhalten und Studierende in die Stadt strömen, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Das ist kein Ferienmarkt. Das ist ein Arbeitsmarkt mit Immobilienbedarf.

Und dann Südtirol, die Dolomiten. Ein knappes Angebot, weil die Berge nun mal keine neuen Bauflächen liefern. Eine Lebensqualität, die viele suchen und wenige finden. Und – das wird bedeutsamer, je heißer die Sommer werden – eine Höhenlage, die vor Hitze schützt, wenn andere Regionen im August kaum noch auszuhalten sind.

Auch der Gardasee gehört in diese Kategorie, auch wenn er auf keiner Landkarte als eigene Region auftaucht. Mildes Klima, mehrere Flughäfen in Reichweite, eine Zweitwohnsitz-Kultur, die es dort schon gab, als andere Regionen noch niemand auf dem Radar hatte. Und ein Ufer, das man nicht einfach verlängern kann, wenn die Nachfrage steigt.

Was diese Regionen im Kern verbindet, ist eine Art Langeweile im positivsten Sinn. Nichts überrascht dort mehr. Die Preise steigen selten sprunghaft und fallen fast nie. Für Käufer, denen Gelassenheit bedeutender ist als die Aussicht auf den ganz großen Wurf, ist genau das der Punkt.

Wo es spannender wird

Interessanter als die etablierten Namen sind die Regionen, die ihre eigentliche Aufwertung noch vor sich haben.

Apulien ist dafür das naheliegendste Beispiel. Die Küstenlinie ist lang, die Trulli sind fotogen, und internationale Käufer haben die Region in den letzten Jahren spürbar für sich entdeckt – aber die Preise sind dieser Entwicklung noch nicht vollständig gefolgt. Wer heute kauft, befindet sich in einer Phase, die andere Regionen längst hinter sich haben.

Sizilien ähnelt dem, nur mit noch mehr Abstand zwischen Wahrnehmung und Preis. Die Insel wird international immer bekannter als Reiseziel – das sieht man an den Buchungszahlen, nicht unbedingt schon an den Immobilienpreisen. Diese Lücke schließt sich erfahrungsgemäß irgendwann. Nur eben nicht über Nacht.

Umbrien und die Marken sind der ruhigere Fall. Kein Hype, kein plötzlicher Ansturm – eher ein langsames, stetiges Interesse von Käufern, die genau das suchen. Italienisches Lebensgefühl ohne die Touristenmassen der Nachbarregionen, moderate Preise und eine ideale Anbindung an die längst etablierte Toskana nebenan.

Ligurien wiederum macht gerade etwas Interessantes. Genua und sein Umland positionieren sich neu, mit einem klaren Fokus auf Renovierung und Energieeffizienz. Das macht die Region zu einem Mischtyp: teils schon Premiumlage an der Küste, zum anderen noch echtes Aufwertungspotenzial im Hinterland.

Und Venetien schließlich – nicht nur Venedig, sondern das, was drumherum liegt. Padua, kleinere Städte mit eigener wirtschaftlicher Dynamik, Ferienregionen abseits der Lagune. Wer dort kauft, profitiert vom Norden Italiens, ohne die Preise der unmittelbaren Lagunenstadt mitzuzahlen.

Was diese fünf Regionen eint: Sie stecken gerade in der Phase, die die Toskana vor rund dreißig Jahren durchlaufen hat. Die Bekanntheit wächst schneller als der Preis. Genau in dieser Lücke kaufen die, die früh dran sind.

Man kann das an einer einfachen Beobachtung festmachen: Wer heute mit Freunden über einen Italienurlaub spricht, hört inzwischen genauso oft „Wir waren in Apulien“ wie früher nur „Wir waren in der Toskana“. Die Reisenden sind schon da. Der Immobilienmarkt zieht erfahrungsgemäß erst mit ein paar Jahren Verzögerung nach.

Was zu wem passt

Die bedeutsame Frage ist selten „welche Region“, sondern „wofür überhaupt“.

Wer sein Leben nach Italien verlegen will, braucht mehr als eine bezaubernde Aussicht. Medizinische Versorgung, verlässliche Infrastruktur, ein Alltag, der auch außerhalb der Ferienzeit funktioniert. Toskana, Umbrien, Teile Venetiens – das sind die Regionen, die diesen Alltag am ehesten liefern.

Wer einen klassischen Zweitwohnsitz sucht, den man ein paar Wochen im Jahr nutzt, hat mehr Spielraum. Ligurien, die Küste Apuliens, Teile Siziliens – dort zählt vor allem, wie es sich anfühlt, wenn man ankommt, nicht, wie der Alltag im November aussieht.

Und wer investieren will, mit Blick auf Vermietung und Wertsteigerung, findet in Apulien und Sizilien aktuell das größte Delta zwischen dem, was eine Region schon wert ist, und dem, was sie werden könnte.

Viele Käufer entscheiden sich ohnehin nicht zwischen diesen drei Optionen, sondern wechseln mit der Zeit von der einen zur anderen – der Zweitwohnsitz aus den Vierzigern wird mit sechzig zum eigentlichen zuhause. Wer das im Hinterkopf hat, kauft klüger: in einer Region, die beides kann.

Das klingt nach Zusatzaufwand beim Kaufentscheid, ist aber eigentlich eine Erleichterung. Man muss sich nicht heute schon endgültig festlegen, ob man in zwanzig Jahren tatsächlich dauerhaft in Italien leben will. Man kann eine Region wählen, die diese Option offenhält, ohne sie zur Bedingung zu machen.

Ein Blick auf Straßen und Schienen lohnt sich

Es gibt einen einfachen Trick, um zu erkennen, welche Region in fünf Jahren interessant wird, bevor es alle anderen merken: Infrastruktur beobachten. Neue Bahnverbindungen, ausgebaute Regionalflughäfen, verbesserte Straßen – das sind verlässlichere Frühwarnsysteme als jede Marktprognose, weil sich Preissteigerungen meist erst Jahre später einstellen.

Süditalien profitiert hier gerade von EU-finanzierten Programmen, die Kalabrien, Basilikata und Apulien in den kommenden Jahren spürbar besser anbinden sollen. Genau so hat es vor Jahrzehnten schon in der Toskana funktioniert – internationale Käufer waren dort, lange bevor der große Markt aufwachte.

Wer es genauer wissen will, muss nicht selbst Bauprojekte recherchieren. Ein versierter lokaler Makler oder eine informierte Beratung weiß meist längst, welche Straße als Nächstes ausgebaut wird und welcher Flughafen gerade neue Verbindungen bekommt. Diese Details erscheinen selten in umfassenden Marktberichten, entscheiden aber oft darüber, ob eine Region in fünf Jahren tatsächlich aufholt oder eben nicht.

Was dagegensprechen kann 

Ein Aspekt, der dagegensprechen kann, ist, dass nicht alles einen Aufwärtstrend zeigt.

Ehrlich betrachtet ist nicht alles Aufwärtstrend. In Teilen Süditaliens verlassen junge Menschen weiterhin ihre Heimatorte – Richtung Norden, Richtung Ausland. Das kann die lokale Nachfrage schwächen, selbst wenn internationale Käufer gleichzeitig zulegen. Wer dort investiert, sollte wissen: Der Wiederverkauf hängt dann stärker vom Ausland ab als vom Dorf nebenan.

Auch regulatorisch bewegt sich einiges. Manche Küstengemeinden, gerade dort, wo Ferienvermietung heute schon boomt, diskutieren strengere Regeln oder höhere Abgaben für Zweitwohnsitze. Das betrifft eher die bekannten Hotspots als die aufstrebenden Regionen – aber wer über zehn Jahre plant, sollte sich bewusst machen, dass sich solche Regeln in dieser Zeit durchaus ändern können.

Und ein letzter, sehr praktischer Punkt: Nicht jede aufstrebende Region hat schon die Dienstleisterstruktur, die man für einen reibungslosen Kauf braucht. Notare, Handwerksbetriebe, verlässliche Hausverwaltungen – das alles ist in der Toskana längst eingespielt, in manchen Teilen Kalabriens oder Basilikatas dagegen noch im Aufbau. Das ist kein Ausschlusskriterium, aber ein Punkt, den man realistisch einplanen sollte, wenn man aus der Ferne kauft.

Was heißt das jetzt konkret?

Wer heute in Italien kauft und dabei an 2035 denkt, sollte sich von der Idee verabschieden, es gäbe die eine richtige Antwort. Es gibt Regionen, die Sicherheit bieten. Es gibt Regionen, die Potenzial bieten. Und es gibt einen Klimafaktor, der beides in den nächsten Jahren mitverändern wird.

Wer in fünf Jahren wieder verkaufen will, sollte eher auf die schnellere Preisdynamik in Apulien oder Sizilien setzen. Wer eine Immobilie über zwanzig Jahre und mehrere Generationen halten will, sollte stärker auf Stabilität und Klimaresilienz schauen als auf die aktuell attraktivste Rendite.

Und wer sich bisher nicht sicher ist, dem hilft oft eine simple Übung: sich vorzustellen, wie man in zehn Jahren ankommt. Nicht der erste Besuch, der voller Vorfreude ist – sondern eine ganz normale Woche im Oktober, wenn der Sommertrubel vorbei ist. Fühlt sich der Ort dann noch richtig an? Wenn ja, ist die Region wahrscheinlich die richtige – unabhängig davon, was die Marktprognosen für 2035 sagen.

Die Zukunft Italiens am Immobilienmarkt ist keine nationale Geschichte. Sie ist eine regionale. Wer das verinnerlicht, trifft heute eine Entscheidung, die auch 2035 noch trägt.

Häufige Fragen zu Italiens Immobilien-Zukunftsmärkten

Welche Region in Italien hat 2035 das größte Wertsteigerungspotenzial?

Aktuell sprechen die stärksten Argumente für Apulien und Sizilien – dort ist die Lücke zwischen Bekanntheit und Preisniveau noch am größten. Umbrien und die Marken bieten eine ruhigere, aber ebenfalls solide Alternative.

Ist die Toskana 2035 noch eine gute Investition?

Ja, aber eher als sichere Bank, denn als Renditechance. Das Preisniveau ist bereits hoch, weshalb dort weniger Aufwertungspotenzial zu erwarten ist als in aufstrebenden Regionen – dafür ist die Toskana kaum mit Risiko verbunden.

Wie wichtig wird der Klimawandel für Immobilienentscheidungen in Italien?

Zunehmend wichtig. Wasserversorgung, Sommerhitze und Höhenlage werden bis 2035 wahrscheinlich zu festen Kriterien bei der Standortwahl – vor allem für alle, die ihre Immobilie über viele Jahre nutzen wollen.