Italia 2035:

 Immaginiamo due acquirenti. Uno acquista un appartamento in Toscana nel 2026 perché sa bene cosa sta comprando: sicurezza, prestigio, un mercato che funziona da trent’anni. L’altro acquista una casa in Puglia nello stesso anno, perché intuisce quale potrebbe essere il suo valore tra dieci anni. Nessuno dei due prende una decisione sbagliata. Prendono solo decisioni diverse, ed entrambi nel 2035 guarderanno al proprio acquisto con soddisfazione, per ragioni del tutto personali.

È proprio di questo che si tratta quando si pensa al mercato immobiliare italiano fino al 2035. La domanda non è quale regione vincerà. Ne vinceranno diverse – solo in modi diversi, a prezzi diversi, con rischi diversi. Chi capisce questo non deve necessariamente scegliere una regione “migliore”. Deve solo sapere cosa vuole.

Cosa cambia davvero

Tre fattori determinano l’andamento del mercato nei prossimi dieci anni. La domanda, ovviamente: dove le persone vogliono vivere, lavorare o trascorrere le vacanze. L’offerta, altrettanto chiara: si riferisce a dove è ancora possibile costruire e dove no. E poi un terzo fattore che dieci anni fa nessuno aveva preso in considerazione: il clima.

A prima vista, sembra una questione secondaria. Ma non lo è. La scarsità d’acqua in alcune zone del Sud Italia, le estati sempre più calde sulla costa, mentre le regioni di alta quota ne risentono a malapena: tutto questo sta già influenzando le scelte degli acquirenti internazionali. Entro il 2035, questo effetto sarà probabilmente molto più marcato di quanto non lo sia oggi.

Ne consegue che un unico prezzo medio per l’«Italia» sta perdendo significato. Già oggi c’è un abisso tra una villa sul Lago di Como e una casa rustica nell’entroterra calabrese – non solo in termini di prezzo, ma anche per tutto ciò che sta dietro. Queste differenze si stanno ampliando, non riducendo.

C’è un quarto aspetto che molti trascurano: quanto sia ampia la domanda in una regione. Un luogo che fa affidamento su un solo gruppo di acquirenti – diciamo, esclusivamente su turisti di breve durata provenienti da un unico paese – è più esposto alle fluttuazioni. Ciò contrasta con un luogo che soddisfa contemporaneamente proprietari che vi abitano, acquirenti internazionali di seconde case e la domanda locale. Raramente lo si nota immediatamente. Ma è proprio questo mix che spesso determina se una regione subirà un calo alla prossima flessione del mercato o rimarrà stabile.

Le regioni che rimangono semplicemente stabili

Alcuni mercati non hanno bisogno di previsioni. Funzionano da decenni e non c’è motivo di supporre che la situazione cambierà.

La Toscana, ad esempio. Chi acquista lì non punta su un rendimento, ma guadagna sicurezza. La domanda internazionale, un mercato degli affitti che rimane stabile anche negli anni di crisi, nonché prezzi che raramente scendono e non registrano mai cali significativi, contribuiscono all’attrattiva della regione. Ecco perché la regione rimane costosa: semplicemente non delude mai.

Milano e la Lombardia funzionano in modo diverso, ma con un’affidabilità simile. Questo è il motore economico dell’Italia e, finché le aziende internazionali manterranno lì i propri uffici e gli studenti affluiranno in città, la domanda di alloggi rimarrà elevata. Non si tratta di un mercato turistico, bensì di un mercato del lavoro con una domanda immobiliare.

E poi l’Alto Adige, le Dolomiti. Un’offerta limitata, perché le montagne semplicemente non offrono nuovi terreni edificabili. Una qualità di vita che molti cercano, ma che pochi trovano. E – cosa che diventa sempre più significativa man mano che le estati diventano più calde – un’altitudine che protegge dal caldo quando altre regioni sono a malapena sopportabili in agosto.

Il Lago di Garda rientra anch’esso in questa categoria, anche se non compare su nessuna mappa come regione a sé stante. Clima mite, diversi aeroporti a portata di mano, una cultura della seconda casa che esisteva già lì quando altre regioni non erano ancora nel mirino di nessuno.

E una linea costiera che non può essere semplicemente estesa quando la domanda aumenta.

Ciò che accomuna queste regioni nel profondo è una sorta di noia nel senso più positivo del termine. Lì non c’è più nulla che sorprenda. I prezzi raramente salgono e quasi mai scendono. Per gli acquirenti per i quali la tranquillità è più importante della prospettiva di un grande guadagno, è proprio questo il punto.

Dove la situazione si fa più interessante

Più interessanti dei nomi consolidati sono le regioni che devono ancora compiere il vero salto di qualità.

La Puglia ne è l’esempio più evidente. La costa è lunga, i trulli sono fotogenici e negli ultimi anni gli acquirenti internazionali hanno chiaramente scoperto la regione – ma i prezzi non hanno ancora seguito appieno questo sviluppo. Chi acquista oggi si trova in una fase che altre regioni hanno ormai superato da tempo.

La Sicilia è simile, ma con un divario ancora maggiore tra percezione e prezzo. L’isola sta diventando sempre più conosciuta a livello internazionale come destinazione turistica – ciò è evidente dai dati sulle prenotazioni, ma non necessariamente dai prezzi degli immobili. Questo divario alla fine si colmerà, come dimostra l’esperienza. Ma non da un giorno all’altro.

L’Umbria e le Marche rappresentano il caso più tranquillo. Nessun clamore, nessuna corsa improvvisa – piuttosto un interesse lento e costante da parte di acquirenti che cercano proprio questo: lo stile di vita italiano senza le folle di turisti delle regioni vicine, prezzi moderati e un collegamento ideale con la vicina Toscana, da sempre meta turistica consolidata.

La Liguria, d’altra parte, sta vivendo un momento interessante. Genova e i suoi dintorni si stanno riposizionando, con una chiara attenzione alla ristrutturazione e all’efficienza energetica. Questo rende la regione un caso misto: da un lato è già in parte una località di pregio sulla costa, dall’altro presenta ancora un reale potenziale di rivalutazione nell’entroterra.

E infine, il Veneto – non solo Venezia, ma tutto ciò che la circonda. Padova, le cittadine con le proprie dinamiche economiche, le località turistiche lontane dalla laguna. Chi acquista lì beneficia dei vantaggi del Nord Italia senza dover pagare i prezzi della città lagunare stessa.

Ciò che accomuna queste cinque regioni: si trovano attualmente nella fase che la Toscana ha attraversato circa trent’anni fa. La fama cresce più rapidamente dei prezzi. È proprio in questo divario che chi è lungimirante acquista.

Lo si può constatare con una semplice osservazione: al giorno d’oggi, quando si parla con gli amici di una vacanza in Italia, si sente dire «Siamo stati in Puglia» con la stessa frequenza con cui un tempo si sentiva «Siamo stati in Toscana». I viaggiatori sono già lì. Il mercato immobiliare, di solito, segue con qualche anno di ritardo.

Cosa è adatto a chi

La domanda fondamentale raramente è «quale regione», ma piuttosto «a quale scopo».

Chiunque voglia trasferire la propria vita in Italia ha bisogno di qualcosa di più di un panorama incantevole. Assistenza sanitaria, infrastrutture affidabili, una vita quotidiana che funzioni anche al di fuori della stagione turistica. Toscana, Umbria, alcune zone del Veneto: queste sono le regioni che più probabilmente offrono questa vita quotidiana.

Chi è alla ricerca di una classica seconda casa, da utilizzare per poche settimane all’anno, ha più margine di manovra. Liguria, la costa pugliese, alcune zone della Sicilia: lì ciò che conta di più è come ci si sente quando si arriva, non come si presenta la vita quotidiana a novembre.

E chi vuole investire, con l’obiettivo di affittare e ottenere un aumento di valore, trova attualmente il divario maggiore tra il valore attuale di una regione e quello potenziale in Puglia e in Sicilia.

Molti acquirenti non scelgono realmente tra queste tre opzioni, ma passano piuttosto dall’una all’altra nel corso del tempo: la seconda casa dei quaranta diventa la loro vera e propria dimora a sessant’anni. Chi tiene presente questo aspetto acquista in modo più oculato: in una regione in grado di offrire entrambe le cose.

Sembra uno sforzo in più al momento di decidere l’acquisto, ma in realtà è un sollievo. Non è necessario decidere oggi in via definitiva se tra vent’anni si vorrà vivere in Italia in modo permanente. Si può scegliere una regione che lasci aperta questa opzione senza farne una condizione imprescindibile.

Vale la pena dare un’occhiata alle strade e alle ferrovie

C’è un semplice trucco per individuare quale regione diventerà interessante tra cinque anni prima che se ne accorgano tutti gli altri: osservare le infrastrutture. Nuovi collegamenti ferroviari, aeroporti regionali potenziati, strade migliorate: questi sono sistemi di allerta precoce più affidabili di qualsiasi previsione di mercato, perché gli aumenti dei prezzi di solito si verificano solo anni dopo.

L’Italia meridionale sta attualmente beneficiando di programmi finanziati dall’UE destinati a migliorare significativamente la connettività di Calabria, Basilicata e Puglia nei prossimi anni. È esattamente così che è successo in Toscana decenni fa: gli acquirenti internazionali erano già presenti molto prima che il grande mercato si risvegliasse.

Chi desidera informazioni più precise non deve necessariamente cercare da sé i progetti di costruzione. Un agente immobiliare locale esperto o un consulente ben informato di solito sa già quale strada verrà ampliata prossimamente e quale aeroporto otterrà nuovi collegamenti. Questi dettagli compaiono raramente nei rapporti di mercato completi, ma spesso determinano se una regione riuscirà a recuperare terreno entro cinque anni o meno.

Cosa si può obiettare

Un aspetto che potrebbe giocare a sfavore è che non tutto mostra un andamento al rialzo.

A dire il vero, non tutto è in crescita. In alcune zone del Sud Italia, i giovani continuano a lasciare le loro città natali – dirigendosi verso nord o all’estero. Questo può indebolire la domanda locale, anche se contemporaneamente gli acquirenti internazionali stanno aumentando i propri acquisti. Chiunque investa in quelle zone dovrebbe sapere che la rivendita dipenderà quindi più dai mercati esteri che dal paese vicino.

Sono inoltre in corso cambiamenti normativi. Alcuni comuni costieri, specialmente dove gli affitti turistici sono già in forte espansione, stanno discutendo norme più severe o tasse più elevate per le seconde case. Ciò riguarda maggiormente le località turistiche più note rispetto alle regioni emergenti, ma chiunque pianifichi un investimento a più di dieci anni dovrebbe essere consapevole che tali norme possono effettivamente cambiare nel corso del tempo.

E un ultimo punto, molto pratico: non tutte le regioni emergenti dispongono già della struttura di servizi necessaria per un acquisto senza intoppi. Notai, imprese artigiane, gestione immobiliare affidabile: tutto questo è già consolidato in Toscana, mentre in alcune zone della Calabria o della Basilicata è ancora in fase di sviluppo. Non si tratta di un motivo per rinunciare all’acquisto, ma di un aspetto da considerare realisticamente quando si acquista a distanza.

Cosa significa concretamente? Cosa significa nello specifico?

Chi acquista oggi in Italia e pensa al 2035 dovrebbe abbandonare l’idea che esista un’unica risposta giusta. Ci sono regioni che offrono sicurezza. Ci sono regioni che offrono potenziale. E c’è un fattore climatico che cambierà entrambi nei prossimi anni.

Chi desidera rivendere tra cinque anni dovrebbe piuttosto concentrarsi sulle dinamiche di prezzo più rapide in Puglia o in Sicilia. Chi desidera mantenere un immobile per oltre vent’anni e attraverso più generazioni dovrebbe concentrarsi più sulla stabilità e sulla resilienza climatica che sul rendimento attualmente più allettante.

E per chi è ancora indeciso, spesso è utile un semplice esercizio: immaginate come vi sentirete tra dieci anni. Non durante la prima visita, piena di aspettative, ma in una settimana del tutto normale di ottobre, quando il trambusto estivo sarà ormai finito. Il posto vi sembra ancora quello giusto? Se sì, probabilmente quella è la regione giusta, indipendentemente da ciò che dicono le previsioni di mercato per il 2035.

Il futuro del mercato immobiliare italiano non è una questione nazionale, ma regionale. Chiunque ne prenda atto decide oggi che sarà ancora così nel 2035.

Domande frequenti sui mercati immobiliari futuri in Italia

Quale regione italiana presenta il maggiore potenziale di rivalutazione entro il 2035?

Attualmente, gli argomenti più convincenti sono a favore della Puglia e della Sicilia: lì il divario tra popolarità e livello dei prezzi è ancora il più ampio. L’Umbria e le Marche offrono un’alternativa più tranquilla, ma altrettanto solida.

La Toscana sarà ancora un buon investimento nel 2035?

Sì, ma più come investimento sicuro che come opportunità di rendimento. Il livello dei prezzi è già elevato, motivo per cui in questa regione è prevedibile un potenziale di rivalutazione inferiore rispetto alle regioni emergenti; d’altra parte, la Toscana è difficilmente associata al rischio.

Quanto sarà importante il cambiamento climatico nelle decisioni immobiliari in Italia?

Sempre più importante. L’approvvigionamento idrico, il caldo estivo e l’altitudine diventeranno probabilmente criteri fissi nella scelta della località entro il 2035, specialmente per chi intende utilizzare il proprio immobile per molti anni.