Visita di una casa in Italia

 Nella maggior parte delle visite a cui ho assistito o di cui ho discusso in seguito, lo svolgimento è stato più o meno lo stesso: si entra nella casa e, al primo sguardo, si rimane incantati. Le travi a vista, la vista sulle colline e quella luce pomeridiana lasciano il segno. Poi si pongono educatamente alcune domande che in realtà non danno fastidio a nessuno. Quanti anni ha il bagno? Se la cucina rimane. Raramente, in questi primi trenta minuti, viene posta la domanda che alla fine conta davvero: ciò che si vede qui è stato effettivamente autorizzato così com’è?

Non c’è da biasimare nessuno. Chi acquista per la prima volta in Italia semplicemente non ha idea di cosa chiedere. Un agente immobiliare italiano spesso affronta i punti fondamentali, ma non sempre segue l’ordine che per voi è rilevante. Ecco quindi 25 domande, ordinate per argomento, non intese come un verbale di interrogatorio, ma come spunti da tenere a mente mentre visitate le stanze.

Cominciamo con la parte sgradevole: gli aspetti legali.

Francamente, questa è la parte che la maggior parte delle persone preferirebbe saltare, perché non suona affatto come il romanticismo toscano. Proprio per questo va affrontata per prima.

1. L’immobile è interamente registrato al catasto e la planimetria corrisponde a ciò che si trova effettivamente sul posto?
2. Ci sono ampliamenti o ristrutturazioni che non sono mai stati autorizzati?
3. È presente un certificato di agibilità valido?
4. Ci sono ipoteche o altri gravami sull’immobile?
5. Esistono diritti di passaggio che limitano l’uso del terreno?

Se un agente immobiliare risponde a queste domande con calma e in modo concreto, oppure dice: «Se ne occuperà il geometra, ecco il suo numero», è un segnale promettente. Se invece cambiasse argomento o improvvisamente si dilunga con entusiasmo sul meraviglioso giardino, starei in allerta.

Ciò che non si vede a prima vista

Una casa di campagna appena tinteggiata e con un arredamento grazioso può comunque necessitare di ristrutturazione. Nei vecchi rustici questo è più la regola che l’eccezione, e nessuno ve lo farà notare di propria iniziativa.

6. Quando è stato rifatto il tetto l’ultima volta?
7. Ci sono stati problemi di umidità, in particolare in cantina o al piano terra?
8. Che tipo di impianto di riscaldamento c’è e quanti anni ha?
9. Impianto elettrico e tubature dell’acqua: sono stati modernizzati o sono ancora allo stato originale?
10. Sono mai stati effettuati interventi sulle pareti portanti o sulla statica?
11. Qual è l’efficienza energetica di finestre e porte?
12. Tarli, danni da umidità alle travi: sono noti o sconosciuti?

In caso di risposte vaghe sul tetto o sulla statica, vale la pena richiedere una perizia indipendente. Il costo è solitamente irrisorio rispetto a quanto costerebbe una brutta sorpresa dopo l’acquisto.

I costi che non figurano nell’annuncio

Il prezzo di acquisto è solo metà della verità.

13. A quanto ammonta l’IMU all’anno e quali altri oneri comunali si aggiungono?
14. Ci sono spese condominiali – e a quanto ammontano?
15. Quanto si spende in media per riscaldamento, elettricità e acqua?
16. Il prezzo è negoziabile, da quanto tempo la casa è in vendita?
17. A quanto ammontano le spese notarili, l’imposta sul trasferimento di proprietà e la commissione dell’agente immobiliare?

Il punto 17 viene regolarmente sottovalutato dagli acquirenti tedeschi, austriaci e svizzeri. Prevedete un costo aggiuntivo compreso tra l’8 e il 15 per cento del prezzo di acquisto, a seconda della categoria e se si tratta di prima o seconda casa. Fatevi fare un calcolo preciso, non accontentatevi di una regola empirica.

I dintorni, che non si possono ristrutturare

18. Approvvigionamento idrico: rete pubblica, pozzo privato, entrambi?
19. L’accesso è percorribile anche in inverno o in caso di pioggia?
20. Com’è realmente la connessione Internet in loco?
21. Quanto dista il supermercato, il medico e la farmacia più vicini?
22. Sono previsti progetti edilizi nel vicinato?

L’ultima domanda viene spesso trascurata e può rivelarsi piuttosto fastidiosa in seguito: una nuova strada, turbine eoliche, una zona di nuova costruzione proprio di fronte alla terrazza. Uno sguardo al Piano Regolatore del Comune dice più di qualsiasi assicurazione verbale.

La procedura vera e propria – è qui che di solito sorgono i problemi

23. Quali documenti sono già disponibili in forma completa e quali mancano ancora?
24. Qual è il calendario fino al notaio e quali ritardi è realistico prevedere?
25. L’arredamento è compreso nel prezzo – e se sì, quale esattamente?

Il punto 25 può sembrare banale, ma nella pratica è spesso fonte di controversie. In Italia non è affatto scontato che la cucina sia inclusa nella vendita, anche se sembra fissata in modo permanente. N.B. Si prega di concordarlo espressamente nel contratto preliminare, in modo da evitare successive controversie al momento della consegna delle chiavi. ## Un caso che mi è rimasto impresso

Una casa vicino a Lucca, appena ristrutturata, con una cucina bellissima. Alla domanda sul riscaldamento, dapprima un’alzata di spalle da parte dell’agente immobiliare, poi però la fattura della nuova pompa di calore dell’anno precedente. Lo stesso vale per il tetto: ristrutturato sei anni fa, con tanto di foto. Fin qui tutto bene.

Alla domanda sul terreno vuoto adiacente, è diventato improvvisamente laconico. Solo una seconda domanda, più mirata – «Cosa dice al riguardo il piano regolatore comunale?» – ha fatto emergere che lì si dovrebbe costruire tra un paio d’anni. Non è un motivo per non acquistare la casa. Tuttavia, è un motivo per rivalutare il prezzo, e proprio questo non sarebbe avvenuto senza quella domanda.

Perché le descrizioni immobiliari italiane spesso rivelano così poco

Chi viene dalla Germania si aspetta che nella descrizione immobiliare ci sia già scritto quasi tutto. In Italia spesso le informazioni sono più scarse – non perché qualcuno nasconda qualcosa, ma perché una parte considerevole viene tradizionalmente comunicata oralmente e finisce poi dal geometra e dal notaio. Ci vuole un po’ per abituarsi, ma di per sé non è un segnale d’allarme.

Anche per quanto riguarda il prezzo, le cose funzionano in modo diverso. Il prezzo di offerta raramente è il prezzo finale, soprattutto se una casa è sul mercato da tempo. La domanda 16 – da quanto tempo è in vendita – offre una prima indicazione in tal senso, anche se nessun agente immobiliare ammette apertamente l’esatto margine di trattativa.

Secondo appuntamento, tempo diverso

Se l’interesse fosse reale, consiglierei quasi sempre una seconda visita, possibilmente in un altro momento della giornata o con condizioni meteorologiche diverse. Una casa che al mattino, sotto il sole, sembra perfetta, la sera o dopo la pioggia a volte mostra un volto completamente diverso. Punti umidi che prima sembravano asciutti. Rumore del traffico che la prima volta era passato inosservato. È proprio in questi casi che vale la pena riproporre le domande alle quali la prima risposta era stata troppo generica o troppo breve.

Se visitate più case una dopo l’altra

Con tre o quattro appuntamenti in una settimana, si rischia di confondere facilmente le cose. Annotate subito le risposte, anche solo in forma di parole chiave sul cellulare. Può sembrare una burocrazia superflua, ma vi ripagherà alla quarta casa, quando saranno le sottili differenze tra due immobili quasi identici a determinare la vostra decisione finale.

Domande frequenti sulla visita di una casa in Italia

Quali domande dovrei assolutamente porre durante la visita di un immobile in Italia?

Soprattutto riguardo alle autorizzazioni e alla registrazione catastale, alle condizioni strutturali, alle spese correnti come l’IMU, alla posizione e all’iter successivo fino alla stipula dell’atto.

L’agente immobiliare può rispondere a tutte le domande di natura legale?

Non del tutto, e non è nemmeno questo il suo compito. La conformità, i gravami e le autorizzazioni vengono chiariti in ultima istanza dal geometra e dal notaio.

A quanto ammontano solitamente le spese accessorie nell’acquisto di un immobile in Italia?

Di solito tra l’otto e il quindici per cento del prezzo di acquisto, a seconda della categoria e dello status di residenza.

L’arredamento è automaticamente incluso nel prezzo di acquisto?

No. Senza una clausola scritta nel contratto preliminare, è una questione puramente negoziale.

Come riconosco un agente immobiliare serio?

Risponde in modo concreto alle domande critiche o si rivolge direttamente al geometra e al notaio, invece di cambiare argomento quando si tratta di questioni delicate.

Questo elenco di domande non sostituisce una consulenza legale o edilizia personalizzata. ItalicaHomes vi accompagna durante le visite agli immobili in Italia e, se necessario, vi mette in contatto con geometri, notai e periti indipendenti di fiducia sul posto.