Quanto capitale proprio serve per acquistare una casa in Italia?

«Il 20% di capitale proprio, e il gioco è fatto» – questa frase la si sente così spesso che ormai ogni volta mi viene un breve brivido interiore. Non perché la cifra sia del tutto campata in aria, ma perché rappresenta una pericolosa semplificazione. Quando si acquista una casa in Italia, il capitale proprio è molto più della semplice quota del prezzo di acquisto che la banca non finanzia. È molto di più, ed è proprio questa parte in più che nella maggior parte delle discussioni non viene presa sufficientemente in considerazione. Ci si rende conto di questo troppo tardi – ovvero solo quando l’appuntamento dal notaio si avvicina più rapidamente delle proprie disponibilità finanziarie.

Per questo motivo, in questo articolo non intendo fornirvi una regola empirica di facile applicazione, ma una formula con cui potrete calcolare autonomamente il vostro effettivo fabbisogno di capitale.

La formula: cosa rientra realmente nel capitale proprio

Il fabbisogno di capitale proprio necessario risulta dal prezzo di acquisto al netto del credito concesso in via vincolante, più i costi accessori di acquisto e di credito, gli interventi immediati previsti, una riserva per la ristrutturazione e una riserva di liquidità. A prima vista può sembrare un gran lavoro di contabilità, ma si può suddividere in sei voci chiaramente distinguibili:

Un punto che vorrei sottolineare in particolare, perché nella pratica viene spesso trascurato: l’ultima voce. Purtroppo, troppo spesso questa viene considerata una riserva di liquidità, sebbene in realtà dovrebbe essere ancora disponibile dopo l’acquisto. Un margine di sicurezza che alla fine è stato interamente versato al venditore, alla banca o alle imprese artigiane non è più una riserva, ma semplicemente capitale esaurito.

Anche la Banca d’Italia sottolinea nelle proprie linee guida che, oltre agli interessi, occorre tenere conto, tra l’altro, delle perizie bancarie, delle spese notarili e ipotecarie, nonché, se del caso, delle assicurazioni. Per il confronto tra le offerte di credito, raccomanda la scheda informativa standardizzata PIES e il tasso annuo effettivo globale (TAEG) – sebbene quest’ultimo non comprenda necessariamente tutti i costi, come ad esempio le spese notarili.

Quanto finanzia realmente una banca in Italia?

L’80% non si riferisce automaticamente al prezzo di acquisto

Il valore indicativo usuale delle banche, pari a un massimo dell’80%, si riferisce al valore indicato nella perizia bancaria, il cosiddetto «valore di perizia» – e questo può benissimo essere inferiore al prezzo di acquisto negoziato con la parte venditrice.

 La banca verifica inoltre il reddito, gli impegni esistenti, l’età, le garanzie e l’affidabilità creditizia dell’immobile stesso. In casi specifici è possibile ottenere più dell’80%, ma ciò richiede di norma garanzie aggiuntive e comporta condizioni meno favorevoli.

Per non lasciare che tutto ciò rimanga astratto, ecco un esempio di calcolo che illustra proprio queste insidie: una casa costa 300.000 euro, ma la banca la valuta solo 270.000 euro. Ipotizzando l’80% del valore di perizia, matematicamente sarebbe possibile ottenere un credito al massimo di 216.000 euro. Solo per il prezzo di acquisto mancano quindi 84.000 euro di fondi propri – ovvero il 28% del prezzo di acquisto, non il 20%. Si tratta, come vorrei sottolineare, di un esempio illustrativo della logica di valutazione e non di un’approvazione del credito.

Un altro aspetto che complica ulteriormente la questione: un prodotto creditizio italiano pubblicato dalla banca BPER prevede, per i cittadini dell’UE, un finanziamento fino all’80% del valore minore tra il prezzo di acquisto e la valutazione bancaria. I dettagli del prodotto, le condizioni di accesso e le durate variano naturalmente, motivo per cui non vorrei che questo esempio fosse interpretato come una regola bancaria generale – dimostra semplicemente che proprio questo doppio limite si verifica nella pratica.

A quanto ammonta effettivamente il finanziamento concesso ai non residenti?

In questo ambito è richiesta particolare attenzione. La Banca d’Italia non stabilisce un limite legale forfettario per gli acquirenti stranieri. Gli operatori di mercato specializzati indicano spesso, per le persone non residenti in Italia con reddito all’estero, una quota di finanziamento compresa tra il 50 e il 60 per cento come parametro prudenziale di pianificazione. Allo stesso tempo, altre fonti indicano quote anche più elevate per profili UE particolarmente solidi o per offerte specifiche. Il già citato prodotto BPER ammette in linea di principio i cittadini dell’UE come richiedenti e prevede, fatte salve le sue ulteriori condizioni, fino all’80% del valore più basso tra il prezzo di acquisto e la valutazione bancaria. La forbice è reale, ed è proprio per questo che alla fine è la valutazione preliminare personale da parte della rispettiva banca a decidere.

Il mio consiglio, che rivolgo a ogni acquirente: partite innanzitutto da una quota di finanziamento prudenziale e richiedete diverse offerte concrete alle banche. Semplicemente non esiste una regola generale secondo cui gli acquirenti tedeschi debbano sempre disporre del 40 o solo del 20 per cento di capitale proprio.

Un’alternativa possibile può essere il finanziamento tramite garanzie già esistenti in Germania. Tuttavia, anche questa non è una soluzione automatica: secondo quanto riferito da un intermediario specializzato, gli istituti di credito tedeschi richiedono spesso come garanzia un immobile ipotecabile in Germania, anziché utilizzare direttamente come garanzia l’immobile italiano. Se ciò sia sensato e possibile nella vostra situazione deve essere valutato caso per caso.

Rata sostenibile anziché il massimo credito possibile

Come valore di riferimento, la Banca d’Italia raccomanda che la rata del mutuo non superi circa un terzo del reddito disponibile. Per gli acquirenti residenti in Germania si aggiunge un secondo calcolo: quanto rimane effettivamente dopo l’affitto o il mutuo per la casa tedesca, dopo le spese quotidiane e dopo le spese di gestione della casa in Italia? Un mutuo immobiliare tedesco già in essere potrebbe ridurre il margine di manovra per il finanziamento italiano in misura molto più significativa di quanto si possa inizialmente supporre.

Classificare correttamente le spese accessorie e le imposte

Acquisto da privato: l’imposta non dovrebbe essere calcolata ciecamente sul prezzo di acquisto

In caso di acquisto di un immobile residenziale da un privato senza il beneficio italiano della “Prima Casa”, l’Agenzia delle Entrate prevede di norma un’imposta di registro del 9%, oltre a 50 euro ciascuno per l’imposta ipotecaria e catastale. Ciò che sorprende molti è che questo 9% non si applica in ogni caso al prezzo di acquisto concordato. A determinate condizioni, per gli immobili residenziali acquistati da privati è possibile applicare la cosiddetta «regola del prezzo-valore», in base alla quale la base imponibile è costituita da un valore calcolato sul reddito catastale – e questo può essere notevolmente inferiore al prezzo di acquisto effettivo.

Un esempio, inteso solo a illustrare il meccanismo fiscale: se il valore catastale di riferimento è pari a 150.000 euro, l’imposta di registro del 9% ammonta a 13.500 euro. A ciò si aggiungono 100 euro per le due imposte fisse – indipendentemente dal fatto che il prezzo di acquisto effettivo possa tranquillamente ammontare a 300.000 euro. Solo il notaio può confermare se tale base imponibile sia applicabile al vostro immobile specifico.

Se invece si acquista da una società anziché da un privato, sul prezzo di vendita potrebbe essere applicata l’imposta sul valore aggiunto. I costi accessori di acquisto non possono quindi essere equiparati in modo forfettario a una percentuale fissa del prezzo di acquisto: lo status del venditore e il trattamento fiscale devono essere valutati fin dall’inizio nella verifica preliminare.

Non confondere «Prima Casa» con «la mia prima casa in Italia»

L’agevolazione “Prima Casa” è subordinata a requisiti chiari, tra cui, in linea di principio, la residenza nel comune in cui si trova l’immobile o il suo trasferimento entro 18 mesi, salvo casi eccezionali. Nel caso di una normale casa di vacanza o di una seconda casa, non dovreste includere automaticamente questa agevolazione nel vostro finanziamento, per quanto allettanti possano sembrare le aliquote più basse.

L’imposta sul credito per le seconde case

Per i mutui italiani a medio o lungo termine, il notaio indica un’imposta sostitutiva pari al 2% dell’importo del credito per gli immobili che non rientrano nella categoria agevolata della “Prima Casa”. Per le prime case aventi diritto alle agevolazioni, invece, l’aliquota è solo dello 0,25%. Si tratta di un’imposta diversa dall’imposta di registro sull’acquisto stesso e può incidere ulteriormente sulla liquidità necessaria. Nel caso di un mutuo di, ad esempio, 180.000 euro, il 2% corrisponderebbe a 3.600 euro. Tale importo rientra nei costi del mutuo e non deve essere confuso con l’imposta di registro del 9% né essere erroneamente conteggiato due volte.

Prevedere separatamente i costi correnti

Nel caso di una seconda casa, la pianificazione annuale deve includere, tra l’altro, l’imposta comunale sugli immobili (IMU), la tassa sui rifiuti, l’assicurazione, l’elettricità, l’acqua, il riscaldamento o la climatizzazione, la manutenzione e, se del caso, la cura del giardino o della piscina. Le aliquote dell’IMU variano da comune a comune; il Ministero delle Finanze italiano mette a disposizione le aliquote comunali vigenti, ed è opportuno consultarle prima di fissare un determinato onere annuale.

Tre esempi di calcolo

Per rendere più concreti i punti trattati finora, vi illustrerò tre modelli di calcolo. Importante precisare fin da subito: questi servono come metodologia di bilancio, non come condizioni pubblicate da una determinata banca né come spese accessorie usuali di mercato.

 Per tutti e tre gli esempi si applica un prezzo di acquisto di 300.000 euro; 25.000 euro di spese accessorie di acquisto e di mutuo, 20.000 euro per lavori immediati concreti, 15.000 euro di riserva aggiuntiva per la ristrutturazione e 15.000 euro di liquidità disponibile dopo l’acquisto sono ipotesi scelte liberamente, ma realistiche.

L’interpretazione che ritengo più significativa in questo contesto è la seguente: Nel primo modello, i fondi propri corrispondono al 45% del prezzo di acquisto, sebbene il finanziamento bancario ipotizzato sia pari all’80%. È proprio qui che risiede, a mio avviso, il valore aggiunto più significativo di questo calcolo: il rapporto di finanziamento risponde solo alla domanda relativa alla quota del prezzo di acquisto, non al fabbisogno complessivo di capitale. Il secondo modello riflette semplicemente una pianificazione dello scenario più prudente, non una regola fissa per gli acquirenti tedeschi.

Se la banca valuta l’immobile a un valore inferiore, il deficit di capitale proprio aumenta di conseguenza. Se la parte venditrice esegue lavori comprovati prima della vendita, oppure se il prezzo di acquisto e le condizioni di finanziamento risultano diversi, anche gli esempi subiscono delle variazioni. Nessuno di questi tre modelli sostituisce un’effettiva offerta bancaria e un prospetto dei costi specifico per l’immobile.

Gli errori più comuni

In base alla mia esperienza, nella pianificazione del capitale proprio si ripetono sempre le stesse insidie: confondere il valore di perizia della banca con il prezzo di acquisto, sebbene i due possano essere molto distanti tra loro; dare per scontato prematuramente lo sgravio fiscale «Prima Casa», anche se si tratta di una seconda casa; fare affidamento su un finanziamento prima ancora di aver ricevuto un’approvazione scritta. E, forse l’errore più comune di tutti: dimenticare completamente la ristrutturazione e le spese di gestione della casa, perché l’attenzione è troppo concentrata sul prezzo di acquisto stesso.

Domande frequenti sul capitale proprio nell’acquisto di una casa in Italia

È sufficiente il 20% di capitale proprio?

Solo potenzialmente come quota non finanziata del valore dell’immobile. A ciò si aggiungono i costi di acquisto e le spese accessorie del mutuo, i lavori e le riserve, e la banca potrebbe finanziare meno dell’80%.

I cittadini tedeschi possono ottenere un mutuo in Italia?

Un mutuo immobiliare in Italia non è in linea di principio precluso ai cittadini dell’UE. L’importo del mutuo e le condizioni dipendono dalla banca, dal reddito, dalla solvibilità, dalla residenza e dall’immobile.

La banca considera il prezzo di acquisto o il proprio valore di perizia?

Secondo i dati della Banca d’Italia, solitamente viene preso in considerazione il valore determinato da un perito indipendente, che può differire dal prezzo di acquisto. Alcuni prodotti bancari prevedono inoltre un limite al valore minore tra prezzo e perizia.

Una seconda casa comporta maggiori oneri fiscali?

Senza il beneficio “Prima Casa”, in caso di acquisto da privato si applica di norma un’imposta di registro del 9% anziché del 2% agevolato. Con un mutuo ipotecario italiano corrispondente, può essere applicata un’imposta sostitutiva aggiuntiva del 2% sull’importo del prestito anziché dello 0,25%.

Posso semplicemente cofinanziare la ristrutturazione?

Non automaticamente. Esistono sì prodotti di credito che combinano acquisto e ristrutturazione, ma l’erogazione, la valutazione e la documentazione richiesta variano a seconda del prodotto: prima di impegnarsi contrattualmente, è necessario ottenere un’approvazione concreta da parte della banca proprio per quel progetto specifico.

Conclusione

Non vi darei una risposta generica del tipo «i tedeschi hanno bisogno del 40% di capitale proprio», per quanto probabilmente vorreste avere una cifra semplice. La risposta seria è meno comoda, ma più onesta: solo un impegno di finanziamento scritto e un calcolo dei costi specifico per l’immobile consentono di determinare i fondi propri effettivamente necessari – compresa la liquidità che deve rimanere disponibile dopo l’atto notarile. Chi esamina attentamente questo calcolo prima dell’acquisto, invece di affidarsi a una percentuale di facile comprensione, si risparmia proprio quelle brutte sorprese che purtroppo si verificano fin troppo spesso.