Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus in Italien?

  "20 Prozent Eigenkapital, dann klappt das schon" – diesen Satz hört man so oft, dass ich inzwischen jedes Mal innerlich kurz zusammenzucke. Nicht, weil die Zahl komplett aus der Luft gegriffen wäre, sondern weil sie eine gefährliche Verkürzung ist. Eigenkapital ist bei einem Hauskauf in Italien mehr als nur der Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht finanziert. Es ist deutlich mehr, und genau dieses Mehr wird in den meisten Gesprächen nicht ausreichend berücksichtigt. Dies wird zu spät entdeckt – nämlich erst dann, wenn der Notartermin schon näher rückt als die eigene Liquidität.

Deshalb möchte ich Ihnen in diesem Beitrag keine griffige Faustregel liefern, sondern eine Formel, mit der Sie Ihren tatsächlichen Kapitalbedarf selbst durchrechnen können.

Die Formel: Was wirklich zum Eigenkapital gehört

Der benötigte Eigenkapitalbedarf ergibt sich aus dem Kaufpreis abzüglich des verbindlich bewilligten Kredits, zuzüglich Kauf- und Kreditnebenkosten, geplanter Sofortmaßnahmen, einer Sanierungsreserve und einer Liquiditätsreserve. Das klingt zunächst nach viel Buchhaltung, lässt sich aber in sechs klar abgrenzbare Positionen aufteilen:

Ein Punkt, den ich besonders hervorheben möchte, weil er in der Praxis gerne übersehen wird: die letzte Position. Diese erlebt man leider viel zu oft als Liquiditätsreserve, obwohl sie nach dem Kauf tatsächlich noch verfügbar sein sollte. Ein Puffer, der am Ende vollständig an die verkaufende Partei, die Bank oder Handwerksbetriebe geflossen ist, ist keine Reserve mehr, sondern schlicht aufgebrauchtes Kapital.

Auch die Banca d'Italia weist in ihren eigenen Hinweisen darauf hin, dass neben den Zinsen unter anderem Bankgutachten, Notar- und Hypothekenkosten sowie gegebenenfalls Versicherungen zu berücksichtigen sind. Für den Vergleich von Kreditangeboten empfiehlt sie das standardisierte Informationsblatt PIES sowie den effektiven Jahreszins TAEG – wobei dieser nicht zwangsläufig sämtliche Kosten erfasst, etwa die Notarkosten nicht.

Wie viel finanziert eine Bank in Italien wirklich?

80 Prozent beziehen sich nicht automatisch auf den Kaufpreis

Der bankübliche Orientierungswert von bis zu 80 Prozent bezieht sich auf den Wert laut Bankgutachten, den sogenannten „valore di perizia“ – und dieser kann durchaus unter dem mit der Verkäuferseite ausgehandelten Kaufpreis liegen. Die Bank prüft zusätzlich Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Alter, Sicherheiten und die Kreditwürdigkeit des Objekts selbst. Mehr als 80 Prozent sind im Einzelfall zwar möglich, verlangen aber in der Regel zusätzliche Sicherheiten und bringen ungünstigere Konditionen mit sich.

Damit das nicht abstrakt bleibt, ein Rechenbeispiel, das genau diese Fallstricke zeigt: Ein Haus kostet 300.000 Euro, die Bank bewertet es aber nur mit 270.000 Euro. Bei angenommenen 80 Prozent des Gutachtenwerts wären rechnerisch höchstens 216.000 Euro Kredit möglich. Allein zum Kaufpreis fehlen dann 84.000 Euro eigene Mittel – also 28 Prozent des Kaufpreises, nicht 20. Das ist, wie ich betonen möchte, eine Illustration der Bewertungslogik und keine Kreditzusage.

Ein weiterer Punkt, der die Sache zusätzlich verkompliziert: Ein veröffentlichtes italienisches Kreditprodukt der Bank BPER zeigt für EU-Bürgerinnen und -Bürger eine Finanzierung von bis zu 80 Prozent des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bankbewertung. Produktdetails, Zugangsbedingungen und Laufzeiten ändern sich naturgemäß, weshalb ich dieses Beispiel nicht als allgemeine Bankregel verstanden wissen möchte – es zeigt lediglich, dass genau dieser doppelte Deckel in der Praxis vorkommt.

Wie viel wird Nichtansässigen tatsächlich finanziert?

Hier ist besondere Sorgfalt geboten. Die Banca d'Italia gibt keine pauschale gesetzliche Grenze für ausländische Käuferinnen und Käufer vor. Spezialisierte Marktteilnehmer nennen für nicht in Italien ansässige Personen mit Einkommen im Ausland häufig etwa 50 bis 60 Prozent Finanzierung als vorsichtige Planungsgröße. Währenddessen beschreiben andere Quellen für besonders starke EU-Profile oder einzelne Angebote auch höhere Quoten. Das bereits erwähnte BPER-Produkt lässt EU-Bürgerinnen und -Bürger grundsätzlich als Antragstellende zu und nennt, vorbehaltlich seiner weiteren Bedingungen, bis zu 80 Prozent des niedrigeren Werts von Preis und Bankbewertung. Die Spannweite ist real, und genau deshalb entscheidet am Ende die persönliche Vorprüfung durch die jeweilige Bank.

Mein Rat, den ich jedem Käufer, jeder Käuferin mitgebe: Rechnen Sie zunächst mit einer vorsichtigen Finanzierungsquote und holen Sie mehrere konkrete Bankangebote ein. Eine pauschale Regel, nach der deutsche Käuferinnen und Käufer immer 40 oder nur 20 Prozent Eigenkapital benötigen, gibt es schlicht nicht.

Eine mögliche Alternative kann die Finanzierung über vorhandene Sicherheiten in Deutschland sein. Auch das ist allerdings keine automatische Lösung: Nach Angaben eines spezialisierten Vermittlers verlangen deutsche Kreditgeber häufig eine in Deutschland beleihbare Immobilie als Sicherheit, statt die italienische direkt als solche zu verwenden. Ob das für Ihre Situation sinnvoll und möglich ist, muss individuell geprüft werden.

Tragbare Rate statt größtmöglichem Kredit

Als Orientierungsgröße empfiehlt die Banca d'Italia, dass die Kreditrate nicht mehr als etwa ein Drittel des verfügbaren Einkommens beanspruchen sollte. Für Käuferinnen und Käufer mit Wohnsitz in Deutschland kommt dabei noch eine zweite Rechnung hinzu: Was bleibt nach Miete oder Kredit fürs deutsche zuhause, nach Alltagskosten und nach dem Betrieb des Italienhauses tatsächlich übrig? Eine bestehende deutsche Baufinanzierung schmälert möglicherweise den Spielraum für die italienische Finanzierung spürbar mehr, als man zunächst annimmt.

Nebenkosten und Steuern richtig einordnen

Kauf von privat: Die Steuer sollte nicht blind auf den Kaufpreis gerechnet werden.

Beim Erwerb einer Wohnimmobilie von einer Privatperson ohne italienische Prima-Casa-Begünstigung nennt die Agenzia delle Entrate grundsätzlich 9 Prozent Registersteuer sowie jeweils 50 Euro Hypotheken- und Katastersteuer. Was viele überrascht: Diese 9 Prozent fallen nicht in jedem Fall auf den vereinbarten Kaufpreis an. Unter bestimmten Voraussetzungen kann bei privaten Wohnimmobilien die sogenannte Prezzo-Valore-Regelung angewendet werden, bei der ein aus dem Katasterertrag berechneter Wert die Bemessungsgrundlage bildet – und dieser kann deutlich unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegen.

Ein Beispiel, das nur die Steuermechanik zeigen soll: Liegt der maßgebliche Katasterwert bei 150.000 Euro, ergeben 9 Prozent Registersteuer 13.500 Euro. Hierzu kommen noch 100 Euro für die beiden festen Steuern – unabhängig davon, dass der tatsächliche Kaufpreis durchaus bei 300.000 Euro liegen könnte. Nur der Notar muss bestätigen, ob diese Bemessungsgrundlage für Ihr konkretes Objekt anwendbar ist.

Kaufen Sie von einem Unternehmen statt von einer Privatperson, kann hingegen Umsatzsteuer auf den Verkaufspreis anfallen. Kaufnebenkosten lassen sich deshalb nicht pauschal mit einem festen Prozentsatz des Kaufpreises gleichsetzen – Verkäuferstatus und steuerliche Behandlung gehören von Anfang an in die Vorprüfung.

"Prima Casa" nicht mit "mein erstes Italienhaus" verwechseln

Die Prima-Casa-Vergünstigung ist an klare Voraussetzungen geknüpft, darunter grundsätzlich ein Wohnsitz in der Gemeinde der Immobilie oder dessen Verlegung innerhalb von 18 Monaten, sofern kein besonderer Ausnahmefall greift. Bei einem gewöhnlichen Ferien- oder Zweitwohnsitz sollten Sie diese Vergünstigung nicht automatisch in Ihre Finanzierung einrechnen, so verlockend die niedrigeren Sätze auch klingen.

Die Kreditsteuer für Zweitwohnsitze

Bei entsprechenden mittel- oder langfristigen italienischen Hypotheken nennt das Notariat eine Ersatzsteuer von 2 Prozent des Kreditbetrags für Immobilien, die nicht als begünstigte Prima Casa gelten. Für förderberechtigte Erstwohnsitze sind es dagegen nur 0,25 Prozent. Das ist eine andere Steuer als die Registersteuer beim Kauf selbst und kann die benötigte Liquidität zusätzlich beeinflussen. Bei einem Darlehen über beispielsweise 180.000 Euro wären 2 Prozent rechnerisch 3.600 Euro. Diese Zahl gehört zu den Kreditkosten und darf weder mit der 9-prozentigen Registersteuer verwechselt noch versehentlich doppelt erfasst werden.

Laufende Kosten getrennt budgetieren

Bei einem Zweitwohnsitz gehören in die Jahresplanung unter anderem die kommunale Immobiliensteuer IMU, Müllgebühr, Versicherung, Strom, Wasser, Heizung beziehungsweise Klimatisierung, Instandhaltung und gegebenenfalls Garten- oder Poolbetreuung. Die IMU-Sätze sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich; das italienische Finanzministerium stellt die jeweils geltenden kommunalen Sätze zur Abfrage bereit, und ein Blick dorthin lohnt sich, bevor Sie sich auf eine bestimmte Jahresbelastung festlegen.

Drei Beispielrechnungen

Um die bisherigen Punkte greifbar zu machen, rechne ich Ihnen drei Modelle durch. Wichtig vorab: Diese dienen als Budgetmethodik, nicht als veröffentlichte Konditionen einer bestimmten Bank oder als marktübliche Nebenkosten. Für alle drei Beispiele gilt ein Kaufpreis von 300.000 Euro; 25.000 Euro Kauf- und Kreditnebenkosten, 20.000 Euro für konkrete Sofortarbeiten, 15.000 Euro zusätzliche Sanierungsreserve und 15.000 Euro nach dem Kauf verfügbare Liquidität sind dabei frei gewählte, aber realistische Annahmen.

Die Lesart, die mir hier am bedeutendsten ist: Im ersten Modell entsprechen die eigenen Mittel 45 Prozent des Kaufpreises, obwohl die angenommene Bankfinanzierung bei 80 Prozent liegt. Genau darin steckt für mich der bedeutendste Mehrwert dieser Rechnung: Die Finanzierungsquote beantwortet nur die Frage nach dem Kaufpreisanteil, nicht nach dem gesamten Kapitalbedarf. Das zweite Modell spiegelt lediglich eine vorsichtigere Szenarioplanung wider, keine feste Regel für deutsche Käuferinnen und Käufer.

Setzt die Bank den Gutachtenwert niedriger an, vergrößert sich die Eigenkapitallücke entsprechend weiter. Erledigt die verkaufende Partei nachweislich noch vor dem Verkauf Arbeiten oder fallen Kaufpreis und Finanzierungsbedingungen anders aus, verschieben sich die Beispiele ebenso. Keines dieser drei Modelle ersetzt ein tatsächliches Bankangebot und eine objektbezogene Kostenaufstellung.

Die häufigsten Fehler

Aus meiner Erfahrung wiederholen sich bei der Eigenkapitalplanung immer dieselben Fallstricke: den Gutachtenwert der Bank mit dem Kaufpreis zu verwechseln, obwohl beide weit auseinanderliegen können. Die Prima-Casa-Vergünstigung vorschnell anzunehmen, obwohl es sich um einen Zweitwohnsitz handelt. Mit einer Finanzierung zu rechnen, bevor überhaupt eine schriftliche Zusage vorliegt. Und, vielleicht der häufigste Fehler von allen: Renovierung und laufenden Betrieb des Hauses komplett zu vergessen, weil der Blick zu stark auf den Kaufpreis selbst gerichtet ist.

Häufige Fragen zum Eigenkapital beim Hauskauf in Italien

Reichen 20 Prozent Eigenkapital?

Nur möglicherweise als nicht finanzierter Anteil am Immobilienwert. Kauf- und Kreditnebenkosten, Arbeiten und Reserven kommen hinzu, und die Bank finanziert möglicherweise weniger als 80 Prozent.

Bekommen Deutsche einen italienischen Kredit?

Ein italienischer Immobilienkredit ist für EU-Bürgerinnen und -Bürger nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Kreditquote und Bedingungen hängen von Bank, Einkommen, Bonität, Wohnsitz und Objekt ab.

Zählt die Bank den Kaufpreis oder ihren eigenen Gutachtenwert?

Nach Angaben der Banca d'Italia wird üblicherweise der von einer unabhängigen Fachperson ermittelte Wert berücksichtigt, der vom Kaufpreis abweichen kann. Einzelne Bankprodukte begrenzen zusätzlich auf den jeweils niedrigeren Wert aus Preis und Bewertung.

Ist ein Zweitwohnsitz bei den Steuern teurer?

Ohne Prima-Casa-Vorteil gilt beim Kauf von privat grundsätzlich 9 Prozent Registersteuer statt der begünstigten 2 Prozent. Bei einer entsprechenden italienischen Hypothek können zusätzlich 2 Prozent Ersatzsteuer auf die Darlehenssumme statt 0,25 Prozent anfallen.

Kann ich die Renovierung einfach mitfinanzieren?

Nicht automatisch. Es gibt zwar Kreditprodukte für Kauf und Sanierung zusammen, aber Auszahlung, Bewertung und erforderliche Unterlagen sind produktspezifisch – vor einer Vertragsbindung sollte eine konkrete Bankzusage für genau dieses Vorhaben vorliegen.

Fazit

Eine pauschale Antwort wie "Deutsche brauchen 40 Prozent Eigenkapital" würde ich Ihnen nicht geben, so gerne Sie vermutlich eine einfache Zahl hätten. Die seriöse Antwort ist unbequemer, aber ehrlicher: Erst eine schriftliche Finanzierungszusage und eine objektspezifische Kostenrechnung ergeben die tatsächlich erforderlichen eigenen Mittel – inklusive der Liquidität, die nach dem Notartermin noch übrigbleiben muss. Wer diese Rechnung vor dem Kauf einmal vollständig durchgeht, statt sich auf eine griffige Prozentzahl zu verlassen, erspart sich genau die bösen Überraschungen, die leider viel zu oft erlebt werden.