Haus in Italien kaufen

  "Das Haus finanziert sich doch über die Vermietung quasi von selbst" – diesen Satz höre ich öfter, als mir lieb ist, und jedes Mal frage ich dann erst einmal nach, ob die Vermietbarkeit für genau dieses Objekt überhaupt schon geprüft wurde. Meistens lautet die ehrliche Antwort: „Nein, bisher nicht.“ Ein in Italien gekauftes Haus kann grundsätzlich an Feriengäste vermietet werden. Aber Eigentum allein, ein ansprechendes Exposé oder sogar eine bestehende Anzeige sind keine Garantie dafür, dass Sie als neue Besitzerin oder neuer Besitzer dieselbe Nutzung einfach rechtmäßig fortsetzen können.

Ich möchte Ihnen diesen Beitrag deshalb bewusst nicht als Vermietungsanleitung schreiben, sondern als Kaufentscheidung. Denn zwischen "dieses Haus gefällt uns" und "dieses Haus lässt sich an Gäste vermieten" liegen mehrere getrennte Prüfungen, die Sie idealerweise vor dem Kaufangebot abschließen, nicht danach.

Welche Vermietungsform planen Sie?

Die erste Frage, die Sie sich stellen sollten, ist überraschend grundsätzlich: Was genau wollen Sie eigentlich betreiben? Eine private Locazione breve – also eine Kurzzeitvermietung von Wohnraum – ist rechtlich nicht dasselbe wie ein gewerblich betriebenes Ferienhaus, ein Bed & Breakfast oder ein Agriturismo. Die italienische Steuerbehörde definiert die locazione breve als Vertrag über Wohnimmobilien für höchstens 30 Tage, abgeschlossen durch eine natürliche Person außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit. Bei dieser Vertragsform können unter bestimmten Voraussetzungen zwar Wäsche und Reinigung angeboten werden, aber weitere regelmäßige Gästeservices können die rechtliche Einordnung bereits verändern. Auch das italienische Tourismusministerium stellt ausdrücklich klar, dass eine Vermietung ohne zusätzliche Beherbergungsleistungen von einer touristischen Unterkunftsform zu unterscheiden ist.

Was ich Ihnen an dieser Stelle mitgeben möchte: "Ferienhaus" ist im Deutschen eine Reisebeschreibung, keine eindeutige italienische Rechtskategorie. Bevor Sie sich auf ein Objekt festlegen, sollte feststehen, ob es privat kurzzeitig vermietet, als „casa e appartamento per vacanze“ betrieben oder anders klassifiziert werden soll. Dafür gelten je nach Region unterschiedliche Verfahren, und pauschale Anleitungen führen hier leicht in die Irre.

Darf dieses Haus an dieser Adresse vermietet werden?

Nationale Regeln allein reichen Ihnen nicht. Region und Gemeinde können weitere Voraussetzungen oder sogar örtliche Beschränkungen festlegen, und genau das wird in vielen Kaufgesprächen übersehen. Florenz ist dafür ein gut belegtes Beispiel: Die Stadt verlangt für Kurzzeitvermietungen grundsätzlich eine objektbezogene, fünf Jahre gültige kommunale Genehmigung. Seit dem 21. Juni 2026 können in den bezeichneten Unterzonen A1, A3 und A4 der Zone A keine neuen touristischen Kurzzeitvermietungen mehr aufgenommen werden. Das heißt nicht, dass ganz Italien solche Einschränkungen kennt – aber es zeigt deutlich, warum eine Renditerechnung ohne Prüfung der genauen Adresse gefährlich ist.

Auch in der Toskana ist der Verwaltungsweg konkret: Für eine nichtgewerbliche touristische Vermietung müssen Beginn, Änderung, Unterbrechung und Ende der Tätigkeit elektronisch an den zuständigen SUAP gemeldet werden. Der regionale Standort ist für diesen Beitrag also keine Stilfrage, sondern ein handfester Prüfpunkt, den Sie vor dem Kaufangebot abklären sollten.

Kataster, Bauakte und bestehende Inserate prüfen

Eine umgebaute Scheune, zusätzliche Schlafräume, ein Pool oder Nebengebäude sollten Sie mit Kataster und kommunalen Bauakten abgleichen lassen, bevor Sie sich auf das Vermietungspotenzial eines Hauses verlassen. Ein vorhandener Katasterplan ersetzt diese Prüfung der Baukonformität nicht – das gehört in die Hände eines unabhängigen Geometers oder einer vergleichbar qualifizierten Fachperson.

Ein wichtiger Hinweis in Beratungsgesprächen: Die Angabe, ein Haus werde „bereits erfolgreich vermietet“, beweist nicht automatisch, dass sich diese Vermietung ohne Weiteres fortführen lässt. Fragen Sie konkret nach, welche Genehmigungen und Codes auf wen ausgestellt sind und ob eine Fortführung tatsächlich möglich ist – schriftlich, nicht nur mündlich im Besichtigungsgespräch.

CIN, regionale Registrierung und Gästemeldung

Der Codice Identificativo Nazionale, kurz CIN, wird über die staatliche Datenbank BDSR vergeben und muss grundsätzlich außen am Gebäude sowie in Anzeigen und Werbung erscheinen. Besteht zusätzlich eine Pflicht für einen regionalen Code, ersetzt der CIN diesen nicht. Nach Auskunft des Tourismusministeriums müssen vor der CIN-Beantragung zunächst die einschlägigen lokalen und regionalen Pflichten erfüllt sein.

Besonders wichtig für Käuferinnen und Käufer: Ein bestehender CIN geht bei einem Eigentümerwechsel nicht automatisch über. Ob ein Eintritt in einen vorhandenen CIN möglich ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Es hängt davon ab, ob die zuständige Region beziehungsweise autonome Provinz den Wechsel beim regionalen Code zulässt. Ob die zuständige Region beziehungsweise autonome Provinz den Wechsel beim regionalen Code zulässt, sowie die bisherige und künftige Betreiberform spielen ebenfalls eine Rolle. Nehmen Sie diesen Punkt ernst, bevor Sie ein Objekt wegen seiner bestehenden Vermietungshistorie attraktiv finden.

Zusätzlich müssen Vermieterinnen und Vermieter von Immobilien, die für weniger als 30 Tage vermietet werden, die Angaben der Gäste über das polizeiliche Portal Alloggiati Web an die zuständige Questura übermitteln. Die Polizei nennt grundsätzlich eine Frist von 24 Stunden nach Ankunft, wobei bei flüchtigen Aufenthalten engere Fristen gelten können – das ist zu prüfen, bevor der Betriebsstart mit den aktuellen Vorgaben abgeglichen wird. Eine Meldung an eine regionale Statistikplattform ersetzt diese Polizeimeldung nicht automatisch. Zusätzlich können kommunale Kurtaxe sowie regionale Tourismusmeldungen anfallen. Können kommunale Kurtaxe sowie regionale Tourismusmeldungen anfallen – Höhe, Ausnahmen und Zuständigkeiten sind gemeinde- und regionsabhängig und sollten direkt bei der verantwortlichen Kommune erfragt werden.

Sicherheitsregeln und Betrieb vor Ort

Für Wohnungen und Häuser in privater Kurzzeit- oder touristischer Vermietung verlangt das Tourismusministerium funktionierende Geräte zur Erkennung von brennbaren Gasen und Kohlenmonoxid. Außerdem sind geeignete Feuerlöscher erforderlich. Vorgesehen ist mindestens einer pro 200 Quadratmeter oder angefangenem Teil sowie mindestens einer je Etage. Bei nachweislich vollständig fehlendem Gas- und CO-Risiko sieht die Ministeriums-FAQ zwar eine Ausnahme für die Melder vor, aber verlassen Sie sich nicht darauf, ohne das für Ihr Objekt fachlich geklärt zu haben. Für gewerblich betriebene Vermietungen kommen weitere Anforderungen an die Sicherheit der Anlagen hinzu.

Diese Anforderungen sind kein Thema, das erst nach der ersten Buchung relevant wird. Bauliche Eignung, Sicherheitsausstattung, nötige Nachrüstung und Haftpflichtversicherung gehören von Anfang an in Ihre Kaufkalkulation. Auch die Frage, wer die Gästeankunft, Identitätsprüfung, Reinigung, Wäsche, Schäden, Garten, Pool und Notfälle tatsächlich übernimmt, wenn Sie selbst in Deutschland wohnen, ist relevant. Das lässt sich erfahrungsgemäß nicht einfach nebenbei erledigen.

EU-Recht einordnen, ohne es zu überbewerten

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 über Datenerfassung und -weitergabe bei Kurzzeitvermietungen. Sie regelt unter anderem Registrierungssysteme und den Datenaustausch zwischen Plattformen und zuständigen Behörden. Sie ist aber kein EU-weites Verbot von Ferienhäusern. Das ist aber kein EU-weites Verbot von Ferienhäusern, und das möchte ich an dieser Stelle ausdrücklich klarstellen, weil genau diese Verwechslung in Gesprächen häufig vorkommt.

Daneben hat die EU-Kommission im September 2026 einen weiteren Vorschlag für mögliche Maßnahmen in angespannten Wohnungsmärkten vorgelegt. Ein Vorschlag ist jedoch noch kein geltendes Vermietungsverbot. Für Ihre Kaufentscheidung zählen die derzeit geltenden lokalen und nationalen Regeln; regulatorische Änderungen sind ein zusätzlicher Planungspunkt, aber keine feststehende Prognose, mit der Sie heute schon rechnen müssten.

Was bleibt nach Kosten und Steuern tatsächlich übrig?

Für eine private Kurzzeitvermietung kann unter Voraussetzungen die italienische Pauschalsteuer „cedolare secca“ gewählt werden – die Agenzia delle Entrate nennt 21 Prozent für eine ausgewählte Wohneinheit und 26 Prozent für die zweite. Seit dem Steuerjahr 2026 ist dieses Modell der privaten Kurzzeitvermietung auf höchstens zwei dafür genutzte Wohnungen begrenzt; ab einer dritten Einheit muss die Tätigkeit gesondert als unternehmerisch eingeordnet werden. Das ist ein maßgeblicher Aktualisierungspunkt gegenüber älteren Ratgebern, die noch von vier privat vermietbaren Einheiten ausgehen, und genau deshalb lohnt sich hier ein aktueller Blick statt eines gespeicherten Halbwissens.

Verwechseln Sie außerdem nicht die 21 Prozent mit der endgültigen Steuer auf jede einzelne Auszahlung: Intermediäre, die Kurzzeitmieten vereinnahmen oder Zahlungen vermitteln, führen unter bestimmten Voraussetzungen eine 21-prozentige Quellen-Einbehaltung als Vorauszahlung ab. Bei mehreren Objekten oder einer anderen Besteuerungsform muss die tatsächliche Jahressteuer separat berechnet werden. Für deutsche Eigentümerinnen und Eigentümer kommt außerdem das deutsch-italienische Doppelbesteuerungsabkommen ins Spiel: Einkünfte aus einer in Italien gelegenen Immobilie können nach Artikel 6 grundsätzlich dort besteuert werden. Wie sie im deutschen Steuerverfahren berücksichtigt werden, hängt aber von Ihrer persönlichen Ansässigkeit und der konkreten Einkunftsart ab. Das sollte eine mit beiden Ländern vertraute Steuerberatung für Sie prüfen – nicht ein pauschaler Satz wie "in Deutschland steuerfrei" oder "immer doppelt steuerpflichtig".

Um das Thema greifbar zu machen, eine Rechnung, die rein illustrativ ist und keine Marktprognose darstellt:

Dieses Beispiel unterstellt frei gewählte Kosten und ist ausdrücklich keine durchschnittliche Rendite italienischer Ferienhäuser. Ihre tatsächliche Rechnung muss zusätzlich klären, welche Kosten Sie für Gäste haben. Sie muss auch klären, wie die italienischen Steuern konkret erhoben werden und ob in Deutschland steuerliche Folgen entstehen. Zusätzlich müssen weitere Informationen zu Kreditraten, der Eigennutzung des Hauses sowie zur konkreten Erhebung der italienischen Steuern und den möglichen steuerlichen Folgen in Deutschland gegeben werden.

Eigennutzung und Vermietung ehrlich kombinieren

Hier kommen wir zu dem Punkt, der mir als Brücke zwischen unseren beiden Marken besonders am Herzen liegt. Wer die erlesensten Ferienwochen für sich und die Familie reserviert, kann diese Wochen nicht gleichzeitig zu Hochsaisonpreisen vermieten. Das klingt banal, wird aber in Kalkulationen erstaunlich häufig übersehen. Ein glaubwürdiges Split-Use-Modell plant zuerst Ihre eigene Nutzung ein. Es rechnet nur die übrigen, realistisch vermietbaren Wochen als potenzielle Einnahmen. Alles rechnet nur die übrigen, realistisch vermietbaren Wochen als potenzielle Einnahmen – alles andere ist Wunschdenken, das sich spätestens beim Blick auf den Kalender rächt.

Checkliste vor dem Kaufangebot

Bevor Sie ein Angebot abgeben, würde ich Ihnen raten, diese neun Schritte der Reihe nach durchzugehen: 

• Definieren Sie zunächst die geplante Nutzung – Eigennutzung, gelegentliche Privatvermietung oder professioneller Beherbergungsbetrieb. 
• Prüfen Sie dann nicht die Region, sondern die konkrete Adresse bei der zuständigen Kommune und bei der Region. 
• Lassen Sie die Bauakte von einem unabhängigen Geometra mit Kataster und Genehmigungen abgleichen. 
• Hinterfragen Sie einen etwaigen Bestandsbetrieb – vorhandene Inserate, CIN, regionalen Code und Buchungshistorie schriftlich prüfen, nicht als Kaufgarantie interpretieren.
• Beziffern Sie die Pflichten: Registrierung, Gästemeldung, Kurtaxe, Statistikmeldungen, Sicherheitsnachrüstung und Versicherung. 
• Beschaffen Sie sich bei einem bereits vermieteten Haus die tatsächlichen Buchungen, erzielten Endpreise, Stornierungen und Betriebskosten, statt einen genannten Bruttoumsatz ungeprüft zu übernehmen. 
• Rechnen Sie zwei Szenarien durch: ein konservatives mit wenig vermieteten Wochen und ein Basisszenario ohne Ihre selbst genutzten Hochsaisonwochen. 
• Klären Sie die italienische Besteuerung und die deutsch-italienischen Erklärungspflichten fachlich ab. 
• Und werden Sie erst dann verbindlich, wenn offene Genehmigungs- oder Nutzungsfragen vor Kaufangebot und Vorvertrag geklärt oder rechtlich wirksam als Bedingung abgesichert sind.

Häufige Fragen zum Vermieten eines Hauses in Italien

Darf ich als Deutsche oder Deutscher mein Haus in Italien an Feriengäste vermieten?

Grundsätzlich ja. Nutzung, regionale und kommunale Regeln sowie die steuerliche Behandlung müssen aber für das konkrete Haus geklärt werden.

Reicht ein vorhandener CIN des Verkäufers aus?

Nein, nicht ungeprüft. Ob ein Eintritt in den bestehenden CIN möglich ist, hängt von den regionalen Regeln und der Betreiberform ab.

Brauche ich zusätzlich zum CIN noch einen regionalen Code?

Wenn die Region für die betreffende Unterkunftsart einen solchen Code verlangt, ja – der CIN ersetzt ihn nicht.

Müssen Gäste bei der Polizei gemeldet werden?

Ja. Bei Kurzzeitvermietung sind die Gästedaten über Alloggiati Web an die zuständige Questura zu übermitteln.

Wie viel Steuer zahlt man auf die Mieteinnahmen?

Die italienische Cedolare secca kann für eine entsprechend vermietete Einheit 21 Prozent und für eine zweite 26 Prozent betragen; Anspruch und grenzüberschreitende Folgen sollten individuell geprüft werden.

Rechnet sich Vermietung, wenn ich das Haus auch selbst nutzen möchte?

Eine Vermietung rechnet sich nur, wenn Sie eine Rechnung erstellen, die Ihre selbst genutzten Wochen, die tatsächlichen Betriebskosten, die realistische Auslastung, die Steuern und eine eventuelle Finanzierung ehrlich berücksichtigt.

Fazit

Die Reihenfolge, die ich Ihnen ans Herz legen möchte, ist nicht "Haus kaufen, 21 Prozent Steuern zahlen und schon vermieten", so verlockend diese Verkürzung klingt. Die richtige Reihenfolge lautet: Rechtsform, genaue Adresse, möglicher Betreiberwechsel, Registrierung und Betrieb zuerst klären – den Ertrag erst anschließend kalkulieren. Wer diese Reihenfolge einhält, kauft nicht nur ein prachtvolles Zuhause, sondern eines, das tatsächlich das tun kann, was Sie sich davon versprechen.