Vedlejší výlohy při koupi nemovitosti v Itálii

  V procesu koupě nastane okamžik, na který je málokdo připraven: Notář krátce před schůzkou předloží rozpis nákladů – a částka, která tam stojí, je výrazně vyšší, než se očekávalo. Ne proto, že by někdo něco udělal špatně. Ne proto, že by byly přidány skryté poplatky. Ale proto, že nikdo předem úplně nevysvětlil, co vše kromě kupní ceny při koupi nemovitosti v Itálii vzniká.

Tento článek přesně to dělá — uvádí všechny nákladové položky s konkrétními čísly v pořadí, v jakém vznikají. Kdo si tento článek přečte před podpisem předběžné smlouvy (Compromesso), nezažije při schůzce u notáře žádná překvapení.

Daň z převodu nemovitosti (Imposta di Registro): Největší položka

Téměř ve všech scénářích koupě je daň z převodu nemovitosti největší jednotlivou položkou vedlejších nákladů – a zároveň tou, u které se nejčastěji přichází o peníze, protože byla opomenuta zásadní žádost.

Hlavní bydliště (Prima Casa): 2 % z katastrální hodnoty

Výše daně závisí především na dvou faktorech: účelu využití nemovitosti a základu pro výpočet. Kdo kupuje nemovitost jako hlavní bydliště (*Prima Casa*), zaplatí pouze 2 % — vypočítané však nikoli z kupní ceny, ale z **katastrální hodnoty** nemovitosti. Tato administrativní daňová hodnota je v Itálii téměř vždy výrazně nižší než tržní hodnota, což v absolutních číslech často vede k dramatickému rozdílu.

Pro uplatnění pravidla o hlavním bydlišti platí tři podmínky: 

•    Nemovitost nesmí patřit do kategorie luxusních nemovitostí (A/1, A/8, A/9)

•    musíte již v dané obci bydlet nebo pracovat — nebo si zde do 18 měsíců od koupě zaregistrovat bydliště

•    a nesmíte vlastnit žádnou další nemovitost typu Prima Casa v celé Itálii

Druhé bydliště: 9 % — a proč je rozhodující katastrální hodnota

Kdo si naopak pořídí rekreační nemovitost nebo druhé bydliště, zaplatí 9 % z katastrální hodnoty. Tato sazba zní na první pohled vysoká, ale výrazně se relativizuje, jakmile se podíváme na skutečný základ daně. 

Příklad výpočtu to názorně ilustruje: 

Při kupní ceně 300 000 € a katastrální hodnotě 85 000 € činí daň z převodu nemovitosti 7 650 € — oproti 27 000 €, pokud by se jako základ brala kupní cena. Rozdíl téměř 20 000 €, který vznikne — nebo nevznikne — na základě jediného návrhu při schůzce u notáře.

Tuto žádost, známou jako pravidlo ceny a hodnoty, lze u stávajících nemovitostí mezi soukromými osobami podat, pokud je v kupní smlouvě uvedena celá kupní cena. Kdo na ni zapomene nebo ji nepodá, v mnoha případech přijde o více peněz, než kolik ušetřil během celého zbytku jednání.

Novostavba od developera: DPH místo daně z převodu nemovitostí

Výjimka platí při koupi novostavby přímo od developera: Zde se místo daně z převodu nemovitostí uplatňuje daň z přidané hodnoty (IVA) – 4 % pro hlavní bydliště, 10 % pro druhé bydliště, 22 % pro luxusní nemovitosti, vždy z kupní ceny.

Notářské poplatky: Co notář účtuje a za co

Notář není při koupi nemovitosti v Itálii volitelnou možností, ale zákonnou povinností. Notář ověřuje kupní smlouvu (*Rogito*), prověřuje právní bezúhonnost transakce – tj. existující břemena, vlastnické poměry, hypotéky –, vypočítává a odvádí daň z převodu nemovitosti přímo finančnímu úřadu a nakonec zajišťuje zápis do katastru nemovitostí (*Conservatoria dei Registri Immobiliari*). 

Co ovlivňuje náklady

Za tyto služby se obvykle platí mezi 1 500 a 4 000 €, v závislosti na kupní ceně, složitosti nemovitosti a regionu. Náklady zvyšují: více katastrálních jednotek v jedné nemovitosti, dědická břemena, podmínky renovace nebo hypotéka, která se má zapsat. V případě financování bankovním úvěrem se k tomu přidává jako samostatná položka zápis hypotéky.

V praxi platí: v Itálii hradí veškeré notářské náklady kupující — to je sice předmětem jednání, ale jedná se o zavedený standard. Kdo chce u vyšších kupních cen ušetřit, měl by si předem vyžádat dva nebo tři cenové odhady. Notáři pracují v rámci zákonného poplatkového rámce, mají však určitý manévrovací prostor.

Provize realitního makléře: Porozumění modelu dvojího zprostředkování

Kdo pochází z Německa, setká se v Itálii se strukturální zvláštností realitního trhu, která na první pohled působí matoucím dojmem: Realitní makléř (*mediatore*) zpravidla zastupuje **obě** strany současně – kupujícího i prodávajícího – a od obou dostává provizi. V Itálii je to právně uznávané a na trhu běžné, nicméně to nic nemění na tom, že kupující by si měli být tohoto střetu zájmů vědomi a počítat s ním.

Kdy je provize splatná — a proč je to rozhodující

Provize pro kupujícího se obvykle pohybuje mezi 2 a 4 % z kupní ceny, plus 22 % DPH. Při kupní ceně 300 000 € a sazbě 3 % to činí 9 000 € plus 1 980 € DPH, tedy celkem přibližně 10 980 €. Rozhodující bod, který mnoho kupujících přehlíží: Nárok makléře na provizi nevzniká při schůzce u notáře, ale již při uzavření compromessa. I když kupní smlouva poté z důvodů, které lze přičíst kupujícímu, selže, může být provize splatná. Výše a termín splatnosti proto patří k bodům, které je třeba vyjasnit písemně, než se cokoli podepíše.

Náklady na právníka: Nejsou povinné, ale v mnoha případech představují nejrozumnější investici

Při koupi nemovitosti v Itálii není zákonem předepsáno pověřit právního zástupce – notář je jedinou povinnou instancí. Přesto není v určitých situacích najmutí právníka pouhou preventivní opatření, ale prostá rozumná volba.

Zvláště se doporučuje u objektů určených k renovaci s nejistou historií stavebního povolení, u složitých vlastnických poměrů, jako jsou společenství dědiců nebo více předchozích vlastníků, a vždy tam, kde existuje podezření na neohlášené přestavby (*Abuso Edilizio*) — problém, který se u starších domů v venkovských oblastech Itálie vyskytuje častěji, než by se dalo očekávat. Kdo nezná italský právní systém, kupuje v takovém případě bez záchranné sítě a bez jistoty.

Kolik stojí právní asistence

Náklady se obvykle pohybují mezi 500 a 2 500 €, v závislosti na náročnosti případu a konkrétní advokátní kanceláři. Kdo si najme německy mluvícího advokáta se specializací na Itálii, zaplatí většinou o něco více – na oplátku však získá komunikaci v rodném jazyce, což je při smlouvě v cizím jazyce často podceňovaná výhoda.

Náklady na překlad při schůzce u notáře

Kdo nemluví italsky, potřebuje při schůzce u notáře soudního tlumočníka – notář je povinen zajistit, aby kupující rozuměl smlouvě a chápal, co podepisuje. Tuto funkci často přebírá právník nebo realitní makléř, pokud má příslušnou kvalifikaci. Oficiálně přísahový překladatel stojí navíc: Počítejte s 300 až 800 € za notářskou schůzku.

Další nákladové položky, které se vyskytují v plné výši

Kromě velkých položek existuje řada menších položek, které se v rozpočtu objevují jen zřídka, ale v celkovém účtu hrají rozhodně svou roli.

Výpis z katastru nemovitostí a energetický průkaz

**Výpis z katastru nemovitostí** (*Visura Catastale*) by měl být prvním dokumentem, který si před koupí vyžádáte — uvádí vlastnické poměry, úřední výměry a *Rendita Catastale*, tedy daňovou hodnotu pro výpočet daně z převodu nemovitosti. Náklady jsou nízké a obvykle je hradí realitní makléř nebo právník. **Energetický průkaz** (*APE*) je od roku 2013 ze zákona povinný a musí jej poskytnout prodávající. Pro kupujícího je důležitý, protože energetická třída výrazně ovlivňuje budoucí provozní náklady nemovitosti.

Hypoteční financování a bankovní poplatky

Kdo v Itálii **financuje**, musí k ostatním položkám připočítat ještě náklady na hypotéku: Daň z zápisu zástavního práva činí 0,25 % z částky úvěru u prvního bydliště, 2 % u druhého bydliště. K tomu přibývají bankovní poplatky za poskytnutí hypotéky a případně náklady na znalecký posudek (*Perizia*). Jako hrubé pravidlo by se měly počítat dodatečné náklady ve výši 1,5 až 3 % z částky úvěru. **Italský bankovní účet** je pro vyřízení kupní ceny a všechny běžné platby prakticky nezbytný a stojí v závislosti na typu účtu 50 až 200 € ročně.

Co mnoho kupujících zjistí příliš pozdě

Existují nákladové položky, které ve standardní literatuře o koupi nemovitostí v Itálii pravidelně chybí — v praxi se však opakovaně objevují a vedou k neočekávaným dodatečným požadavkům.

Úprava katastru: Pokud záznam již neodpovídá skutečnosti

U starších domů se často stává, že skutečný stav se liší od katastrálního záznamu – ať už kvůli dřívějším přestavbám, přístavbám nebo změnám půdorysu, které nebyly nikdy oficiálně nahlášeny. Tuto **katastrální úpravu** (*Accatastamento*) provádí soudní geodet (*Geometra*) a stojí v závislosti na rozsahu mezi 800 a 2 500 €.

Technický posudek: Nákup naslepo

Kdo si před koupí nenechá vypracovat **technický posudek** (*Perizia Tecnica*) od nezávislého architekta nebo inženýra, kupuje nemovitost k renovaci naslepo — bez spolehlivých údajů o stavební podstatě, skrytých vadách nebo reálných nákladech na sanaci. Tato expertiza stojí 500 až 1 500 €, může však pomoci předejít špatným investicím v řádu desítek tisíc eur.

Apostila a ověřené překlady

Kdo pro proces koupě potřebuje dokumenty z Německa — například rodný list nebo oddací list —, musí si je nechat ověřit a přeložit. Počítejte s částkou 150 až 400 € za dokument.

Výpočet celkových nákladů: Konkrétní příklad

Scénář koupě: Venkovský dům v Toskánsku, kupní cena 250 000 €, jako druhé bydliště, katastrální hodnota 70 000 €

Položka nákladů   Výpočet    Částka

Daň z převodu nemovitosti (9 %, katastrální hodnota)    9 % × 70 000 €    6 300 €

Notářské poplatky   paušálně    cca 2 500 €

Provize realitní kanceláře pro kupujícího    3 % + 22 % DPH)

7 500 € + 1 650 €   9 150 €

Náklady na právníka   podle náročnosti    cca 1 200 €

Překlad notářského termínu    paušálně   cca 400 €

Výpis z katastru nemovitostí, APE, ostatní        cca 300 €

Celkové vedlejší náklady        cca 19 850 €

Celkové náklady   250 000 + 19 850     cca 269 850 €

Podíl vedlejších nákladů        cca 7,9 %

Při vyšších kupních cenách nebo financování hypotékou se tento podíl zvyšuje. Jako pravidlo platí: počítat s 10–15 % z kupní ceny jako rezervou — pak jsou pokryty všechny scénáře.

Průběžné náklady po koupi

Vedlejší náklady spojené s koupí jsou jednorázové. Poté zbývají roční provozní náklady na nemovitost.

IMU: Daň z nemovitosti pro druhé bydliště

IMU (Imposta Municipale Unica) je italská daň z nemovitosti, která se každoročně platí za druhé bydliště — pro hlavní bydliště platí pouze u luxusních kategorií. Výpočet vychází z katastrální hodnoty vynásobené sazbou daně stanovenou obcí; platí se ve dvou splátkách, 16. června a 16. prosince.

TARI, pojištění domu a běžné drobné výdaje

K tomu je třeba připočítat TARI, obecní poplatek za odpad, který každoročně stanovuje obec a který se obvykle pohybuje mezi 150 a 400 €. Pojištění nemovitosti není pro soukromé vlastníky bez hypotéky zákonem povinné, ale je důrazně doporučeno — roční pojistné za venkovský dům se pohybuje v závislosti na objektu a rozsahu mezi 300 a 800 €.

Vedlejší náklady při darování nebo dědictví

Kdo nemovitost v Itálii nekupuje, ale zdědí ji nebo dostane darem, platí jiné poplatky. Při převodu na děti nebo manžele platí osvobození od daně ve výši 1 milionu € na příjemce – nad tuto částku se platí 4% dědická daň. U sourozenců činí osvobození od daně 100 000 € a sazba 6 %; pro vzdálenější příjemce platí 6 až 8 % v závislosti na stupni příbuznosti. Darování podléhá stejným sazbám a osvobozením od daně.

Plánování pro další generace: Proč se vyplatí včasné poradenství

Pro mezigenerační plánování je včasné poradenství obzvláště cenné – zejména proto, že nařízení EU o dědickém právu č. 650/2012 umožňuje německým vlastníkům zvolit v závěti použití německého dědického práva, což může celkové plánování výrazně zjednodušit.

Časté dotazy k vedlejším nákladům 

Kdo v Itálii platí provizi realitnímu makléři? 

Obvykle platí obě strany. Model dvojitého makléře je v Itálii standardem: makléř zastupuje současně kupujícího i prodávajícího a od obou dostává provizi. Přesné rozdělení je předmětem jednání — mělo by však být písemně zaznamenáno před podpisem smlouvy s makléřem.

Jsou notářské poplatky sjednatelné? 

Omezeně. Notáři účtují v rámci zákonného poplatkového rámce, mají však určitý manévrovací prostor. U vyšších kupních cen se vyplatí porovnat nabídky dvou nebo tří notářů.

Kdy vznikají jednotlivé náklady? 

Daň z převodu nemovitosti a notářské poplatky jsou splatné při notářském termínu (*Rogito*). Provize realitní kanceláři vzniká již při podpisu předběžné smlouvy (Compromesso). Náklady na právníka a překlad jsou fakturovány průběžně po poskytnutí služby.

Existují zvláštní pravidla pro cizince z EU?

Ne. Jako občané EU mají Němci při koupi nemovitosti v Itálii stejná práva a stejné daňové povinnosti jako italští občané — včetně všech zde popsaných pravidel. 

Kontrolní seznam: Než podepíšete compromesso

-    Znáte katastrální hodnotu — je daň z převodu nemovitosti vypočítána na základě katastrální hodnoty?

-    Bylo stanoveno, zda se jedná o primární nebo sekundární bydliště, a projednáno s notářem?

-    Požádali jste předem o notářské poplatky — získali jste alespoň dvě nabídky?

-    Provize realitní kanceláře — byla písemně potvrzena výše, splatnost a platební podmínky?

-    Pověřili jste právníka — zvláště u nemovitostí vyžadujících renovaci se to důrazně doporučuje?

-    Zajistili jste tlumočníka na schůzku u notáře?

-    Objednali jste technický posudek, pokud je zřejmá potřeba renovace?

-    Vypočítali jste celkový rozpočet s minimálně 10–15% rezervou k kupní ceně?

Kdo si tyto body vyjasní před podpisem compromessa, jde na schůzku u notáře v klidu — bez překvapení na účtu.

Závěr

Vedlejší náklady při koupi nemovitosti v Itálii nejsou žádnou záhadou — jsou to plánovatelné položky, jakmile víte, co pod ně spadá. Kdo počítá s rezervou ve výši 10 až 15 procent kupní ceny, pokryje téměř všechny realistické scénáře. Kdo kupuje bez této rezervy, dostane se těsně před schůzkou u notáře do situace, která se v Itálii stala každému kupujícímu: nepříjemné zjištění, že vedlejší náklady nejsou „jen malý notářský poplatek“, ale čtyřmístná částka za jeden den.

Zvláště důležité jsou tři faktory: Za prvé, při schůzce u notáře výslovně požádat o pravidlo ceny a hodnoty – může to snížit daň z převodu nemovitosti na třetinu nebo čtvrtinu. Za druhé, porovnat notářské poplatky u několika notářů, zejména u vyšších kupních cen. Za třetí, před podpisem compromessa písemně dohodnout provizi realitní kanceláři – výši, splatnost a podmínky, za kterých může být zrušena.

Kdo zná a dodržuje tyto tři faktory, vstupuje do procesu koupě s realistickým výpočtem nákladů. A kdo předem rozumí nákladovému rámci, může se soustředit na to, o co vlastně jde: na ten správný dům.

Poznámka: Veškeré údaje vycházejí ze stavu k květnu 2026. Daňové sazby a právní předpisy se mohou změnit. Před koupí doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem (*Dottore Commercialista*) a notářem registrovaným v Itálii.