Prohlídka nemovitosti v Itálii

Většina prohlídek, kterých jsem se účastnil nebo o nichž jsem později diskutoval, probíhala podobně: Vstoupíte do domu a v první chvíli jste unešení. Stropní trámy, výhled na kopce a to odpolední světlo na vás udělají dojem. Pak zdvořile položíte pár otázek, které vlastně nikomu neublíží. Jak stará je koupelna? Zda zůstane kuchyň. Jen zřídka se v těchto prvních třiceti minutách objeví otázka, na které nakonec opravdu záleží: Je to, co tu stojí, vůbec schváleno tak, jak to tu stojí?

To se nikomu nedá vyčítat. Kdo kupuje v Itálii poprvé, prostě nemá ponětí, na co se má ptát. Italský realitní makléř často zmíní klíčové body, ale nemusí vždy dodržovat pořadí, které je pro vás relevantní. Proto zde uvádíme 25 otázek, seřazených podle témat, které nejsou míněny jako výslechový protokol, ale jako to, co byste měli mít na paměti, když procházíte jednotlivými místnostmi.

Začněme tím nepříjemným: právními záležitostmi.

Upřímně řečeno, to je ta část, kterou by většina lidí nejraději přeskočila, protože nezní jako toskánská romantika. Právě proto patří na začátek.

1. Je nemovitost kompletně zapsána v katastru a odpovídá půdorys tomu, co tam ve skutečnosti stojí?

2. Existují přístavby nebo přestavby, které nikdy nebyly schváleny?

3. Je k dispozici platné povolení k užívání (Agibilità)?

4. Jsou na nemovitosti zástavní práva, hypotéky nebo jiná břemena?

5. Existují práva průchodu, která omezují využití pozemku?

Pokud realitní makléř na tyto otázky odpoví klidně a konkrétně nebo řekne: „To vyřídí geodet, tady je jeho číslo“, je to slibné znamení. Pokud změní téma nebo najednou začne s nadšením vyprávět o nádherné zahradě, byl bych na pozoru.

Co na domě není na první pohled vidět

Čerstvě vymalovaný venkovský dům s hezkým vybavením může přesto vyžadovat rekonstrukci. U starých rustikálních domů je to spíše pravidlem než výjimkou a nikdo vás na to z vlastní iniciativy neupozorní.

6. Kdy byla naposledy opravena střecha?

7. Vyskytovala se vlhkost, zejména ve sklepě nebo v přízemí?

8. Jaký typ vytápění je v domě a jak je staré?

9. Elektroinstalace a vodovodní potrubí – modernizované, nebo stále v původním stavu?

10. Byly někdy provedeny úpravy nosných zdí nebo statiky?

11. Jaká je energetická účinnost oken a dveří?

12. Dřevokazný hmyz, poškození trámů vlhkostí – známé nebo neznámé?

V případě nejasných odpovědí ohledně střechy nebo statiky se vyplatí nechat vypracovat nezávislý posudek. Jeho cena je většinou směšně nízká ve srovnání s tím, co by vás stálo nepříjemné překvapení po koupi.

Náklady, které v inzerátu nejsou uvedeny

Kupní cena je jen poloviční pravda.

13. Jak vysoká je roční daň z nemovitosti (IMU) a jaké další obecní poplatky k tomu přibývají?

14. Existují společné náklady – a v jaké výši?

15. Kolik v průměru stojí topení, elektřina a voda?

16. Je cena smluvní, jak dlouho je dům již na prodej?

17. Jaké jsou navíc náklady na notáře, daň z převodu nemovitosti a provizi realitní kanceláři?

Bod 17 je německými, rakouskými a švýcarskými kupujícími pravidelně podceňován. Počítejte s dalšími náklady ve výši osmi až patnácti procent kupní ceny, v závislosti na kategorii a na tom, zda se jedná o primární nebo sekundární bydliště. Nechte si to konkrétně propočítat, neberte to jen jako orientační pravidlo.

Okolí, které nelze zrenovovat

18. Zásobování vodou – veřejná síť, vlastní studna, nebo obojí?

19. Je příjezdová cesta sjízdná i v zimě nebo za deště?

20. Jak je to ve skutečnosti s internetem v dané lokalitě?

21. Jak daleko je nejbližší supermarket, lékař, lékárna?

22. Jsou v sousedství plánovány stavební projekty?

Na tuto poslední otázku se často zapomíná a později to může být docela nepříjemné – nová silnice, větrné elektrárny, nová zástavba přímo před terasou. Nahlédnutí do územního plánu obce (Piano Regolatore) řekne více než jakékoli ústní ujištění.

Samotný průběh – tady se nejčastěji vyskytují potíže

23. Které dokumenty jsou již kompletní a co ještě chybí?

24. Jaký je časový plán až do návštěvy notáře, s jakými zpožděními je realistické počítat?

25. Je v ceně zahrnut nábytek – a pokud ano, který přesně?

Bod 25 zní banálně, v praxi však neustále vyvolává spory. V Itálii není vůbec samozřejmé, že je součástí prodeje i kuchyň, i když vypadá jako pevně zabudovaná. Pozn.: Prosím, výslovně to sjednejte v předběžné smlouvě, abyste předešli pozdějším sporům při předání klíčů. ## Případ, který mi utkvěl v paměti

Dům u Luccy, čerstvě zrekonstruovaný, nádherná kuchyně. Na otázku ohledně topení nejprve realitní makléř pokrčil rameny, ale pak přece jen předložil fakturu za nové tepelné čerpadlo z minulého roku. Stejně tak u střechy – rekonstrukce před šesti lety, dokonce s fotografiemi. Zatím vše v pořádku.

Dům nedaleko Luccy, čerstvě zrekonstruovaný, nádherná kuchyně. Na otázku ohledně vytápění nejprve realitní makléř pokrčil rameny, ale pak přece jen předložil fakturu za nové tepelné čerpadlo z minulého roku. Stejně tak u střechy – rekonstrukce před šesti lety, dokonce s fotografiemi. Zatím vše v pořádku.

Na otázku ohledně prázdného pozemku vedle domu se najednou stal strohým. Teprve druhý, konkrétnější dotaz – „Co na to říká územní plán obce?“ – odhalil, že se tam za pár let má stavět. Není to důvod, proč dům nekoupit. To je však důvod, proč cenu ještě jednou přehodnotit, a přesně to by se bez této jedné otázky nestalo.

<H3>Proč italské nabídkové listy často prozrazují tak málo

Kdo pochází z Německa, očekává, že v nabídkovém listu bude uvedeno téměř vše. V Itálii je to často stručnější – ne proto, že by někdo něco tajil, ale proto, že značná část informací se tradičně sděluje ústně a později se dostane k geometrovi a notáři. Na to si je třeba zvyknout, ale samo o sobě to není varovným signálem.

I u ceny to funguje jinak. Nabídková cena je málokdy konečnou cenou, zejména pokud je dům na trhu již delší dobu. Otázka č. 16 – jak dlouho už je na trhu – vám k tomu dá první představu, i když žádný realitní makléř otevřeně nepřizná přesný prostor pro vyjednávání.

Druhá prohlídka, jiné počasí

V případě skutečného zájmu bych téměř vždy doporučil druhou prohlídku, pokud možno v jinou denní dobu nebo za jiného počasí. Dům, který dopoledne za slunečného počasí působí perfektně, se večer nebo po dešti někdy ukáže v úplně jiném světle. Vlhká místa, která předtím vypadala suchá. Hluk z dopravy, který při první prohlídce zapadl. Právě v takových případech se vyplatí zopakovat otázky, na které byla první odpověď příliš hladká nebo příliš stručná.

Pokud si prohlížíte několik domů za sebou

Při třech či čtyřech prohlídkách v jednom týdnu se vše rychle pomíchá. Zaznamenejte si odpovědi hned, klidně jen ve formě klíčových slov do mobilu. Zní to jako zbytečná byrokracie, ale vyplatí se to u čtvrtého domu, když o konečném rozhodnutí rozhodnou jemné rozdíly mezi dvěma téměř identickými objekty.

Časté dotazy k prohlídkám nemovitostí v Itálii

Na jaké otázky bych se při prohlídce nemovitosti v Itálii měl rozhodně zeptat?

Především na povolení a zápis v katastru, na stavební stav, na běžné náklady jako IMU, na polohu a také na další postup až po sepsání smlouvy.

Může realitní makléř odpovědět na všechny právní otázky?

Ne úplně, a to ani není jeho úkolem. Soulad s předpisy, zástavní práva a povolení nakonec vyjasní geometra a notář.

Jak vysoké jsou obvykle vedlejší náklady při koupi nemovitosti v Itálii?

Většinou mezi osmi a patnácti procenty kupní ceny, v závislosti na kategorii a statusu bydliště.

Je nábytek automaticky zahrnut v kupní ceně?

Ne. Bez písemné dohody v předběžné smlouvě je to čistě věc vyjednávání.

Jak poznám seriózního realitního makléře?

Odpovídá konkrétně na kritické otázky nebo odkazuje přímo na geometru a notáře, místo aby při citlivých tématech měnil téma.

Tento seznam otázek nenahrazuje individuální právní ani stavební poradenství. ItalicaHomes vás doprovází při prohlídkách italských nemovitostí a v případě potřeby zprostředkuje kontakt s prověřenými geometry, notáři a nezávislými znalci na místě.