Hausbesichtigung in Italien
Bei den meisten Besichtigungen, die ich begleitet oder im Nachgang besprochen habe, lief es ähnlich ab: Man betritt das Haus und ist im ersten Moment hin und weg. Die Deckenbalken, der Blick über die Hügel und dieses Licht am Nachmittag beeindrucken. Dann stellt man höflich ein paar Fragen, die eigentlich niemandem wehtun. Wie alt ist das Bad? Ob die Küche bleibt. Selten kommt in diesen ersten dreißig Minuten die Frage, die am Ende wirklich zählt: Ist das, was hier steht, überhaupt so genehmigt, wie es dasteht?
Das ist niemandem vorzuwerfen. Wer zum ersten Mal in Italien kauft, hat schlicht keine Ahnung, wonach er fragen soll. Ein italienischer Makler spricht die zentralen Punkte oft an, muss aber nicht immer die für Sie relevante Reihenfolge einhalten. Deshalb hier 25 Fragen, sortiert nach Themen, nicht als Verhörprotokoll gedacht, sondern als das, was Sie im Kopf haben sollten, während Sie durch die Räume gehen.
Beginnen wir mit dem Unangenehmen: dem Rechtlichen.
Offen gesagt, das ist der Teil, den die meisten am liebsten überspringen würden, weil er nicht nach Toskana-Romantik klingt. Genau deshalb gehört er nach vorn.
Ist die Immobilie vollständig im Kataster eingetragen und stimmt die Planimetrie mit dem, was tatsächlich dasteht, überein?
Gibt es Anbauten oder Umbauten, die nie genehmigt wurden?
Liegt eine gültige Agibilità vor?
Lasten Hypotheken oder andere Belastungen auf dem Objekt?
Gibt es Wegerechte, die die Nutzung des Grundstücks einschränken?
Wenn ein Makler diese Fragen ruhig und konkret beantwortet oder sagt: „Das klärt der Geometra, hier ist seine Nummer“, ist das ein vielversprechendes Zeichen. Wenn er das Thema wechselt oder plötzlich vom herrlichen Garten schwärmt, würde ich hellhörig werden.
Was man dem Haus nicht ansieht
Ein frisch gestrichenes Landhaus mit hübscher Einrichtung kann trotzdem ein Sanierungsfall sein. Das ist bei alten Rustici eher die Regel als die Ausnahme, und niemand wird Sie von sich aus darauf hinweisen.
Wann wurde das Dach zuletzt gemacht?
Gab es Feuchtigkeit, besonders im Keller oder im Erdgeschoss?
Was für eine Heizung ist drin und wie alt ist sie?
Elektrik und Wasserleitungen – modernisiert oder noch Originalzustand?
Wurde jemals an tragenden Wänden oder der Statik herumgebaut?
Wie steht es energetisch um Fenster und Türen?
Holzwurm, Feuchtigkeitsschäden an Balken – bekannt oder unbekannt?
Bei vagen Antworten zu Dach oder Statik lohnt sich ein unabhängiges Gutachten. Was das kostet, ist meist lächerlich wenig im Vergleich zu dem, was eine böse Überraschung nach dem Kauf kostet.
Die Kosten, die im Exposé nicht stehen
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit.
Wie hoch ist die IMU pro Jahr, was kommt noch an kommunalen Abgaben dazu?
Gibt es Gemeinschaftskosten – und wie viel?
Wie viel geht im Schnitt für Heizung, Strom, Wasser drauf?
Ist der Preis verhandelbar, wie lange steht das Haus schon zum Verkauf?
Was kommt an Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision obendrauf?
Punkt 17 wird von deutschen, österreichischen und Schweizer Käufern regelmäßig unterschätzt. Rechnen Sie mit acht bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises zusätzlich, je nach Kategorie und ob es Erst- oder Zweitwohnsitz wird. Lassen Sie sich das konkret vorrechnen, nicht als Faustregel abtun.
Die Umgebung, die man nicht renovieren kann
Wasserversorgung – öffentliches Netz, eigener Brunnen, beides?
Ist die Zufahrt auch im Winter oder bei Regen befahrbar?
Wie ist das mit dem Internet vor Ort wirklich?
Wie weit zum nächsten Supermarkt, Arzt, zur Apotheke?
Sind in der Nachbarschaft Bauprojekte geplant?
Die letzte Frage wird gerne vergessen und kann später ziemlich ärgerlich werden – neue Straße, Windräder, ein Neubaugebiet vor der Terrasse. Ein Blick in den Piano Regolatore der Gemeinde sagt mehr als jede mündliche Zusicherung.
Der eigentliche Ablauf – hier hakt es meistens
Was liegt an Unterlagen schon vollständig vor, was fehlt noch?
Wie sieht der Zeitplan bis zum Notar aus, mit welchen Verzögerungen ist realistisch zu rechnen?
Ist Mobiliar im Preis drin – und wenn ja, genau welches?
Punkt 25 klingt banal, sorgt in der Praxis aber ständig für Streit. In Italien ist es keineswegs selbstverständlich, dass die Küche mitverkauft wird, selbst wenn sie fest eingebaut aussieht. Sc. Bitte vereinbaren Sie dies ausdrücklich im Vorvertrag, damit spätere Streitigkeiten bei der Schlüsselübergabe vermieden werden. ## Ein Fall, der mir in Erinnerung geblieben ist
Ein Haus bei Lucca, frisch renoviert, wunderschöne Küche. Auf die Frage nach der Heizung zuerst ein Schulterzucken vom Makler, dann doch die Rechnung für die neue Wärmepumpe aus dem Vorjahr. Beim Dach genauso, Sanierung vor sechs Jahren, sogar mit Fotos. Alles gut so weit.
Bei der Frage nach dem leeren Grundstück nebenan wurde er auf einmal einsilbig. Erst eine zweite, gezieltere Nachfrage – „Was sagt denn der Bebauungsplan der Gemeinde dazu?“ – brachte heraus, dass dort in ein paar Jahren gebaut werden soll. Kein Grund, das Haus nicht zu kaufen. Ab Das ist jedoch ein Grund, den Preis noch einmal neu zu bewerten, und genau das ist ohne diese eine Frage nicht geschehen.
Warum italienische Exposees oft so wenig verraten
Wer aus Deutschland kommt, erwartet, dass im Exposé schon fast alles drinsteht. In Italien ist das oft dünner – nicht, weil jemand etwas verheimlicht, sondern weil ein beträchtlicher Teil traditionell mündlich läuft und später bei Geometra und Notar landet. Das ist gewöhnungsbedürftig, aber kein Warnzeichen für sich.
Auch beim Preis tickt die Uhr anders. Der Angebotspreis ist selten der Endpreis, vor allem wenn ein Haus schon länger auf dem Markt steht. Frage 16 – wie lange steht es schon – gibt dafür ein erstes Gefühl, auch wenn kein Makler den genauen Spielraum offen zugibt.
Zweiter Termin, anderes Wetter
Bei echtem Interesse würde ich fast immer einen zweiten Besuch empfehlen, möglichst zu einer anderen Tageszeit oder bei anderem Wetter. Ein Haus, das vormittags bei Sonne perfekt wirkt, zeigt abends oder nach Regen manchmal ein ganz anderes Gesicht. Feuchte Stellen, die vorher trocken schienen. Verkehrslärm, der beim ersten Mal unterging. Genau dann lohnt es sich, die Fragen zu wiederholen, bei denen die erste Antwort zu glatt oder zu kurz war.
Sie mehrere Häuser hintereinander ansehen
Bei drei, vier Terminen in einer Woche vermischt sich schnell alles. Notieren Sie die Antworten direkt, ruhig nur stichwortartig im Handy. Klingt nach unnötiger Bürokratie, zahlt sich aber beim vierten Haus aus, wenn die feinen Unterschiede zwischen zwei fast identischen Objekten am Ende die Entscheidung tragen.
Häufige Fragen zur Hausbesichtigung in Italien
Welche Fragen sollte ich bei der Besichtigung einer Immobilie in Italien unbedingt stellen?
Vor allem zu Genehmigungen und Katastereintrag, zum baulichen Zustand, zu laufenden Kosten wie IMU, zur Lage sowie zum weiteren Ablauf bis zur Beurkundung.
Kann der Makler alle rechtlichen Fragen beantworten?
Nicht vollständig, und das ist auch nicht seine Aufgabe. Konformität, Belastungen und Genehmigungen klären letztlich Geometra und Notar.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Italien üblicherweise?
Meist zwischen acht und fünfzehn Prozent des Kaufpreises, abhängig von Kategorie und Wohnsitzstatus.
Ist Mobiliar automatisch im Kaufpreis enthalten?
Nein. Ohne schriftliche Regelung im Vorvertrag ist das reine Verhandlungssache.
Woran erkenne ich einen seriösen Makler?
Er beantwortet kritische Fragen konkret oder verweist direkt an Geometra und Notar, statt bei heiklen Punkten das Thema zu wechseln.
Diese Fragenliste ersetzt keine individuelle Rechts- oder Bauberatung. ItalicaHomes begleitet Sie bei der Besichtigung italienischer Immobilien und vermittelt bei Bedarf den Kontakt zu geprüften Geometern, Notaren und unabhängigen Sachverständigen vor Ort.
