Nebenkosten beim Immobilienkauf in Italien

Es gibt einen Moment im Kaufprozess, auf den die wenigsten vorbereitet sind: Der Notar legt kurz vor dem Termin eine Kostenaufstellung vor — und die Zahl, die dort steht, ist deutlich höher als erwartet. Nicht weil jemand etwas falsch gemacht hat. Nicht weil versteckte Gebühren ergänzt wurden. Sondern weil niemand vorher vollständig erklärt hat, was beim Immobilienkauf in Italien neben dem Kaufpreis anfällt.

Dieser Artikel tut genau das — alle Kostenpositionen, mit konkreten Zahlen, in der Reihenfolge, in der sie entstehen. Wer diesen Artikel vor dem Compromesso liest, erlebt beim Notartermin keine Überraschungen.

Grunderwerbsteuer (Imposta di Registro): Der größte Posten

In fast allen Kaufszenarien ist die Grunderwerbsteuer der größte einzelne Nebenkosten-Posten — und gleichzeitig derjenige, bei dem am häufigsten Geld verschenkt wird, weil ein entscheidender Antrag vergessen wurde.

Erstwohnsitz (Prima Casa): 2 % auf den Katasterwert

Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: dem Verwendungszweck der Immobilie und der Berechnungsgrundlage. Wer eine Immobilie als Erstwohnsitz (*Prima Casa*) kauft, zahlt lediglich 2 % — berechnet allerdings nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den **Katasterwert** der Immobilie. Dieser administrative Steuerwert liegt in Italien fast immer erheblich unter dem Marktwert, was den Unterschied in absoluten Zahlen oft dramatisch macht.

Für die Erstwohnsitz-Regelung gelten drei Voraussetzungen: 

• Die Immobilie darf nicht zur Luxuskategorie (A/1, A/8, A/9) gehören
• man muss bereits in der Gemeinde wohnen oder arbeiten — oder den Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf anmelden
• und man darf in ganz Italien keine weitere Prima-Casa-Immobilie besitzen

Zweitwohnsitz: 9 % — und warum der Katasterwert entscheidend ist

Wer hingegen eine Ferienimmobilie oder einen Zweitwohnsitz erwirbt, zahlt 9 % auf den Katasterwert. Dieser Satz klingt zunächst hoch, relativiert sich aber erheblich, sobald man die tatsächliche Bemessungsgrundlage betrachtet. 

Ein Rechenbeispiel macht das greifbar: 

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einem Katasterwert von 85.000 € ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 7.650 € — gegenüber 27.000 €, wenn der Kaufpreis als Basis herangezogen würde. Eine Differenz von fast 20.000 €, die durch einen einzigen Antrag beim Notartermin entsteht — oder eben nicht entsteht.

Dieser Antrag, bekannt als Preis-Wert-Regel, kann bei Bestandsimmobilien unter Privatpersonen gestellt werden, wenn der vollständige Kaufpreis im Vertrag steht. Wer ihn vergisst oder nicht stellt, verschenkt in vielen Fällen mehr Geld als durch die gesamte übrige Verhandlung gespart wurde.

Neubau vom Bauträger: MwSt. statt Grunderwerbsteuer

Eine Ausnahme gilt beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger: Hier greift statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer (IVA) — 4 % für den Erstwohnsitz, 10 % für den Zweitwohnsitz, 22 % für Luxusimmobilien, jeweils auf den Kaufpreis.

Notarkosten: Was der Notar berechnet und wofür

Der Notar ist beim Immobilienkauf in Italien keine Option, sondern gesetzliche Pflicht. Er beurkundet den Kaufvertrag (*Rogito*), prüft die rechtliche Unbedenklichkeit der Transaktion — das heißt: bestehende Lasten, Eigentumsverhältnisse, Hypotheken —, berechnet und führt die Grunderwerbsteuer direkt an das Finanzamt ab, und veranlasst schließlich die Eintragung im Grundbuch (*Conservatoria dei Registri Immobiliari*). 

Was die Kosten beeinflusst

Für diese Leistungen fallen typischerweise zwischen 1.500 und 4.000 € an, abhängig von Kaufpreis, Komplexität des Objekts und Region. Was die Kosten nach oben treibt: mehrere Katastereinheiten in einer Immobilie, Erblasten, Renovierungsauflagen oder eine einzutragende Hypothek. Bei Finanzierung mit Bankdarlehen kommt die Hypothekenbeurkundung als separate Position hinzu.

In der Praxis gilt: Käufer zahlen in Italien sämtliche Notarkosten — das ist zwar verhandelbar, aber die weitgehend eingespielte Norm. Wer bei größeren Kaufpreisen sparen möchte, sollte vorab zwei oder drei Kostenvoranschläge einholen. Notare arbeiten innerhalb eines gesetzlichen Gebührenrahmens, haben jedoch einen gewissen Spielraum.

Maklerprovision: Das Doppelmakler-Modell verstehen

Wer aus Deutschland kommt, erlebt in Italien eine strukturelle Besonderheit des Immobilienmarkts, die im ersten Moment irritierend wirkt: Der Makler (*mediatore*) vertritt in der Regel **beide** Seiten gleichzeitig — Käufer und Verkäufer — und erhält von beiden eine Provision. Das ist in Italien rechtlich anerkannt und marktüblich, ändert aber nichts daran, dass Käufer diesen Interessenkonflikt kennen und einkalkulieren sollten.

Wann die Provision fällig wird — und warum das entscheidend ist

Die Käuferprovision liegt üblicherweise zwischen 2 und 4 % des Kaufpreises, zuzüglich 22 % Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und einem Satz von 3 % ergibt das 9.000 € plus 1.980 € MwSt., also insgesamt rund 10.980 €. Der entscheidende Punkt, den viele Käufer übersehen: Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nicht beim Notartermin, sondern bereits mit dem Abschluss des Compromesso. Auch wenn der Kauf danach aus Gründen scheitert, die dem Käufer zuzurechnen sind, kann die Provision fällig werden. Höhe und Fälligkeitszeitpunkt gehören deshalb zu den Punkten, die schriftlich zu klären sind, bevor irgendetwas unterschrieben wird.

Anwaltskosten: Nicht Pflicht, aber in vielen Fällen die klügste Investition

Einen Rechtsbeistand zu beauftragen ist beim Immobilienkauf in Italien gesetzlich nicht vorgeschrieben — der Notar ist die einzige Pflichtinstanz. Trotzdem ist ein Anwalt bei bestimmten Objektkonstellationen keine Vorsichtsmaßnahme, sondern schlichte Vernunft.

Besonders empfohlen wird er bei Renovierungsobjekten mit unsicherer Baugenehmigungshistorie, bei komplexen Eigentumsverhältnissen wie Erbengemeinschaften oder mehreren Vorbesitzern, und immer dann, wenn der Verdacht besteht, dass nicht gemeldete Umbauten (*Abuso Edilizio*) vorliegen — ein Problem, das bei älteren Häusern in ländlichen Regionen Italiens häufiger auftaucht als erwartet. Wer das italienische Rechtssystem nicht kennt, kauft in einem solchen Fall ohne Netz und ohne doppelten Boden.

Was anwaltliche Begleitung kostet

Die Kosten liegen typischerweise zwischen 500 und 2.500 €, je nach Aufwand und Kanzlei. Wer einen deutschsprachigen Anwalt mit Italienschwerpunkt engagiert, zahlt meist etwas mehr — hat dafür aber die Kommunikation in der Muttersprache, was bei einem Vertrag in einer Fremdsprache einen unterschätzten Wert darstellt.

Übersetzungskosten beim Notartermin

Wer kein Italienisch spricht, braucht beim Notartermin einen zugelassenen Dolmetscher — der Notar ist verpflichtet, sicherzustellen, dass der Käufer den Vertrag versteht und versteht, was er unterschreibt. Häufig übernimmt der Anwalt oder Makler diese Funktion, wenn er entsprechend qualifiziert ist. Ein offiziell beeidigter Übersetzer kostet zusätzlich: Kalkulieren Sie 300 bis 800 € für einen Notartermin ein.

Weitere Kostenpositionen, die vollständig anfallen

Neben den großen Blöcken gibt es eine Reihe kleinerer Positionen, die im Budget selten auftauchen, in der Gesamtrechnung aber durchaus eine Rolle spielen.

Katasterauszug und Energieausweis

Der **Katasterauszug** (*Visura Catastale*) sollte das erste Dokument sein, das vor dem Kauf angefordert wird — er zeigt Eigentumsverhältnisse, amtliche Flächen und die *Rendita Catastale*, also den Steuerwert für die Grunderwerbsteuerberechnung. Die Kosten sind gering und werden in der Regel vom Makler oder Anwalt übernommen. Der **Energieausweis** (*APE*) ist seit 2013 gesetzlich vorgeschrieben und muss vom Verkäufer bereitgestellt werden. Für Käufer ist er deshalb relevant, weil die Energieklasse die künftigen Betriebskosten der Immobilie stark beeinflusst.

Hypothekenfinanzierung und Bankgebühren

Wer in Italien **finanziert**, kommt zu den übrigen Positionen noch mit Hypothekenkosten hinzu: Die Grundpfandrechtseintragungssteuer beträgt 0,25 % des Darlehensbetrags beim Erstwohnsitz, 2 % beim Zweitwohnsitz. Dazu kommen Bankgebühren für die Hypothekengewährung und gegebenenfalls Kosten für ein Schätzgutachten (*Perizia*). Als grobe Faustregel sollte man 1,5 bis 3 % des Darlehensbetrags an Zusatzkosten einplanen. Ein **italienisches Bankkonto** ist für die Kaufpreisabwicklung und alle laufenden Zahlungen praktisch unerlässlich und kostet je nach Kontomodell 50 bis 200 € im Jahr.

Was viele Käufer zu spät herausfinden

Es gibt Kostenpunkte, die in der Standardliteratur zum Immobilienkauf in Italien regelmäßig fehlen — in der Praxis aber immer wieder auftauchen und dann zu unerwarteten Nachforderungen führen.

Katasterbegradigung: Wenn der Eintrag nicht mehr stimmt

Bei älteren Häusern kommt es häufig vor, dass der tatsächliche Zustand vom Katastereintrag abweicht — sei es durch frühere Umbauten, Anbauten oder Grundrissveränderungen, die nie offiziell gemeldet wurden. Diese **Katasterbegradigung** (*Accatastamento*) erledigt ein vereidigter Vermesser (*Geometra*) und kostet je nach Umfang zwischen 800 und 2.500 €.

Technisches Gutachten: Kaufen ohne Netz

Wer vor dem Kauf keine **technische Begutachtung** (*Perizia Tecnica*) durch einen unabhängigen Architekten oder Ingenieur beauftragt, kauft Renovierungsobjekte im Dunkeln — ohne belastbare Zahlen zur Bausubstanz, zu versteckten Mängeln oder zu realistischen Sanierungskosten. Diese Begutachtung kostet 500 bis 1.500 €, kann aber helfen, Fehlinvestitionen in fünfstelliger Höhe zu vermeiden.

Apostille und beglaubigte Übersetzungen

Wer für den Kaufprozess Dokumente aus Deutschland benötigt — etwa eine Geburtsurkunde oder Heiratsurkunde —, muss diese postulieren und übersetzen lassen. Rechnen Sie mit 150 bis 400 € pro Dokument ein.

Gesamtkostenrechnung: Ein konkretes Beispiel

Kaufszenario:  Landhaus in der Toskana, Kaufpreis 250.000 €, als Zweitwohnsitz, Katasterwert 70.000 €

Bei höheren Kaufpreisen oder Hypothekenfinanzierung steigt die Quote. Als Faustregel gilt: 10–15 % des Kaufpreises als Puffer einplanen — dann sind alle Szenarien abgedeckt.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Die Nebenkosten des Kaufs sind einmalig. Was danach bleibt, sind die jährlichen Betriebskosten des Eigentums.

IMU: Die Grundsteuer für Zweitwohnsitze

Die IMU (Imposta Municipale Unica) ist die italienische Grundsteuer, die für Zweitwohnsitze jährlich anfällt — für den Hauptwohnsitz gilt sie nur bei Luxuskategorien. Die Berechnung basiert auf dem Katasterwert multipliziert mit einem gemeindespezifischen Steuersatz; gezahlt wird in zwei Raten am 16. Juni und am 16. Dezember.

TARI, Hausversicherung und laufende Kleinpositionen

Hinzu kommt die TARI, die kommunale Abfallgebühr, die jährlich von der Gemeinde festgesetzt wird und typischerweise zwischen 150 und 400 € liegt. Eine Hausversicherung ist für private Eigentümer ohne Hypothek nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen — die Jahresprämie für ein Landhaus bewegt sich je nach Objekt und Umfang zwischen 300 und 800 €.

Nebenkosten bei Schenkung oder Erbschaft

Wer eine Immobilie in Italien nicht kauft, sondern erbt oder geschenkt bekommt, zahlt andere Abgaben. Bei Übertragung an Kinder oder Ehegatten gilt ein Freibetrag von 1 Million € pro Empfänger — darüber hinaus fallen 4 % Erbschaftssteuer an. Bei Geschwistern liegt der Freibetrag bei 100.000 €, der Satz bei 6 %; für entferntere Empfänger gelten 6 bis 8 % je nach Verwandtschaftsgrad. Schenkungen unterliegen denselben Sätzen und Freibeträgen.

Generationenplanung: Warum frühzeitige Beratung lohnt

Für die generationenübergreifende Planung ist frühzeitige Beratung besonders wertvoll — zumal die EU-Erbrechtsverordnung 650/2012 deutschen Eigentümern ermöglicht, im Testament die Anwendung deutschen Erbrechts zu wählen, was die Gesamtplanung erheblich vereinfachen kann.

Häufige Fragen zu den Nebenkosten 

Wer zahlt die Maklerprovision in Italien?

In der Regel zahlen beide Seiten. Das Doppelmakler-Modell ist in Italien Standard: Der Makler vertritt Käufer und Verkäufer gleichzeitig und erhält von beiden eine Provision. Die genaue Aufteilung ist verhandelbar — sollte aber vor Unterzeichnung des Maklervertrags schriftlich festgehalten sein.

Sind Notarkosten verhandelbar?

Begrenzt. Notare rechnen innerhalb eines gesetzlichen Gebührenrahmens ab, haben jedoch einen gewissen Spielraum. Bei größeren Kaufpreisen lohnt sich ein Vergleich zwischen zwei oder drei Notaren.

Wann fallen die einzelnen Kosten an? 

Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden beim Notartermin (*Rogito*) fällig. Die Maklerprovision entsteht bereits mit dem Compromesso. Anwalts- und Übersetzungskosten werden laufend nach Leistungserbringung in Rechnung gestellt.

Gibt es Sonderregelungen für EU-Ausländer?

Nein. Als EU-Bürger genießen Deutsche beim Immobilienkauf in Italien dieselben Rechte und dieselben steuerlichen Pflichten wie italienische Staatsbürger — einschließlich aller hier beschriebenen Regelungen. 

Checkliste: Bevor Sie den Compromesso unterschreiben

• Katasterwert bekannt — Grunderwerbsteuer auf Basis des Katasterwerts berechnet?
• Prima-Casa- oder Zweitwohnsitz-Regelung festgelegt und mit Notar besprochen?
• Notarkosten vorab angefragt — mindestens zwei Angebote eingeholt?
• Maklerprovision — Höhe, Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten schriftlich bestätigt?
• Anwalt beauftragt — besonders bei Renovierungsobjekten dringend empfohlen?
• Dolmetscher für den Notartermin organisiert?
• Technisches Gutachten bei erkennbarem Renovierungsbedarf beauftragt?
• Gesamtbudget mit mindestens 10–15 % Puffer auf den Kaufpreis kalkuliert?

Wer diese Punkte vor dem Compromesso klärt, geht entspannt in den Notartermin — ohne Überraschungen auf der Rechnung.

Fazit

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Italien sind kein Mysterium – sie sind eine planbare Größe, sobald man weiß, was darunterfällt. Wer mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Puffer rechnet, deckt fast alle realistischen Szenarien ab. Wer ohne diesen Puffer kauft, gerät kurz vor dem Notartermin in eine Situation, die jedem Käufer in Italien einmal passiert ist: die unangenehme Erkenntnis, dass die Nebenkosten nicht „ein bisschen Notargebühr“ sind, sondern eine vierstellige Summe an einem Tag.

Drei Hebel sind besonders wichtig: Erstens, die Preis-Wert-Regel beim Notartermin ausdrücklich beantragen – sie kann die Grunderwerbsteuer dritteln oder vierteln. Zweitens, Notarkosten zwischen mehreren Notaren vergleichen, besonders bei höheren Kaufpreisen. Drittens, vor dem Compromesso die Maklerprovision schriftlich vereinbaren – Höhe, Fälligkeit und unter welchen Bedingungen sie wegfallen kann.

Wer diese drei Hebel kennt und beachtet, kommt mit einer realistischen Kostenrechnung in den Kaufprozess. Und wer den Kostenrahmen vorab versteht, kann sich auf das konzentrieren, worum es eigentlich geht: das richtige Haus.

Hinweis: Alle Angaben basieren auf dem Stand Mai 2026. Steuersätze und gesetzliche Regelungen können sich ändern. Wir empfehlen vor dem Kauf die Rücksprache mit einem in Italien zugelassenen Steuerberater (*Dottore Commercialista*) und Notar.