Kann man problemlos ein Haus in Italien kaufen?

Ja, kann er. Das ist die Frage, die mir fast jeder in unserem ersten Gespräch stellt, meistens mit einem leicht besorgten Unterton, als würde gleich ein Haken kommen. Der kommt aber nicht bei der Staatsangehörigkeit: Als EU-Bürger sind Sie beim Immobilienkauf in Italien Italiener selbst gleichgestellt. Keine Sonderprüfung, keine Gegenseitigkeitsklausel, kein Extra-Formular nur wegen des deutschen Passes.

Nur: "Problemlos" heißt eben nicht "ohne Vorbereitung". Genau da liegen die Fragen, die tatsächlich zählen, sobald das erste "Darf ich überhaupt?" geklärt ist. Ich beantworte hier die fünfzehn, die mir am häufigsten begegnen – knapp, aber ohne die Ecken wegzulassen, an denen es später teuer werden kann.

Frage | Kurzantwort |

1. Darf ich als Deutscher kaufen? | Ja, uneingeschränkt 
2. Muss ich in Italien wohnen? | Nein 
3. Brauche ich ein Visum? | Für den Kauf nicht.
4. Was ist der Codice Fiscale? | Italienische Steuernummer, praktisch Pflicht 
5. Brauche ich ein italienisches Konto? | Nicht zwingend, aber praktisch 
6. Was macht der Notar? | Beurkundet, prüft rechtliche Grundlagen – keine Bauprüfung.
7. Brauche ich einen Geometra? | Bei Bestandshäusern sehr zu empfehlen 
8. Brauche ich einen Anwalt? | Nicht immer, aber bei komplexen Fällen klug 
9. Wie läuft der Kauf ab? | Suche, Angebot, Vorvertrag, Notar, Registrierung 
10. Was sind Proposta, Compromesso, Rogito? | Angebot, Vorvertrag, endgültiger Kaufvertrag 
11. Wie hoch sind die Nebenkosten? | Meist 9 % Registersteuer, mit Prima Casa 2 %
12. Gilt Prima Casa für Deutsche? | Möglich, aber nicht automatisch
13. Kann ich finanzieren? | Ja, mit strengerer Prüfung als bei Ansässigen 
14. Darf ich vermieten? | Nicht automatisch, muss geprüft werden 
15. Welche Fehler sollte ich vermeiden? | Vor allem: zu früh unterschreiben

Die 15 Fragen, einmal ausführlich

1. Kann man wirklich ein Haus in Italien kaufen? Ja, ohne Wenn und Aber. Das italienische Notariat formuliert es selbst so: Für EU-Bürger gelten beim Kauf und Verkauf keine besonderen Bedingungen. Was viele am Anfang durcheinanderbringt: Das Recht zu kaufen ist nicht dasselbe wie das Recht, dort zu wohnen, zu arbeiten, steuerlich ansässig zu sein oder zu vermieten. Der Kauf selbst ist der einfache Teil. Die eigentliche Arbeit beginnt danach, bei Nutzung und Steuerstatus.

2. Muss ich in Italien wohnen oder gemeldet sein? Nein. Ferienhaus, Zweitwohnsitz, Investment, Altersruhesitz – alles geht, ohne dass Sie je dort gemeldet sein müssen. Nur wenn Sie später von der Prima-Casa-Vergünstigung profitieren wollen, wird ein italienischer Wohnsitz relevant. Dazu gleich mehr.

3. Brauche ich ein Visum? Für den Kauf selbst nein, Sie reisen als EU-Bürger ohnehin visumfrei ein. Bei Aufenthalten über drei Monate am Stück lohnt sich, je nach Gemeinde, ein Blick auf Melde- oder Aufenthaltsschritte – aber das ist eine Frage für den geplanten Dauerumzug, kein Kaufhindernis.

4. Was ist der Codice Fiscale und brauche ich ihn wirklich? Ja, praktisch unbedingt. Diese italienische Steuernummer taucht überall auf: Vorvertrag, Registrierung, Bankkonto, sogar der Stromvertrag. Beantragen können Sie ihn kostenlos beim italienischen Konsulat. Mein Tipp aus der Praxis: nicht erst kurz vor dem Notartermin beantragen, sondern bevor Sie überhaupt ein Angebot unterschreiben. Das spart am Ende Wochen.

5. Brauche ich ein italienisches Bankkonto? Zwingend nicht, für die Zahlung gibt es auch andere nachvollziehbare Wege. Praktisch ist es trotzdem – Strom, Wasser, IMU und Handwerkerrechnungen laufen damit einfach entspannter. Was wirklich zählt, ist lückenlose Dokumentation: italienische Notare unterliegen strengen geldwäscherechtlichen Pflichten und müssen jeden Zahlungsweg nachvollziehen können.

6. Welche Rolle spielt der Notar wirklich? Er ist neutral. Nicht auf Ihrer Seite, nicht auf der der Verkäufer, sondern verantwortlich dafür, dass der Kauf rechtssicher ist. Er prüft Eigentumstitel, veranlasst Grundbuchprüfungen, beurkundet den Übergang. Was er nicht tut: aufs Dach steigen, Feuchtigkeit messen, die Sanierungsqualität beurteilen. Das italienische Notariat selbst empfiehlt, den eigenen Notar schon vor der Unterschrift unter Angebot oder Vorvertrag einzubinden – weil beide bereits bindend sein können.

7. Brauche ich zusätzlich einen Geometra? Gesetzlich nicht immer, praktisch bei den meisten Bestandshäusern eine sehr gute Idee. Er vergleicht, was tatsächlich gebaut wurde, mit dem, was im Kataster steht und was die Gemeinde je genehmigt hat – zwei Ebenen, die ständig verwechselt werden. Wenn Sie tiefer einsteigen wollen, gehe ich in einem eigenen Beitrag genauer darauf ein, wann Sie welche Fachperson brauchen.

8. Sollte ich einen Anwalt beauftragen? Nicht bei jedem Standardkauf, aber sehr sinnvoll bei mehreren Eigentümer, Erbengemeinschaften, einem Kauf über Vollmacht, hoher Anzahlung oder geplanter Vermietung. Der Unterschied zum Notar ist einfach: Ein Anwalt arbeitet nur für Sie.

9. Wie läuft der Kaufprozess konkret ab?

Der wichtigste Satz an dieser Stelle: Kaufangebot und Vorvertrag sind keine Formalität. Beide können Sie schon binden, lange bevor ein Notar überhaupt im Raum ist. Lassen Sie sich den Vertrag erklären, beschreiben Sie das Objekt exakt inklusive aller Nebengebäude und bauen Sie einen Finanzierungsvorbehalt ein, wenn Sie einen Kredit brauchen.

10. Was bedeuten „proposta“, compromesso“ und rogito“ genau?

11. Wie hoch sind Steuern und Nebenkosten wirklich? Kommt darauf an, ob Sie von privat oder von einem Unternehmen kaufen. Beim Kauf von privat zahlen Sie meist 9 Prozent Registersteuer, mindestens 1.000 Euro, plus je 50 Euro Hypotheken- und Katastersteuer. Mit Prima-Casa-Voraussetzung sinkt das auf 2 Prozent. Beim Kauf von einem Bauunternehmen kann stattdessen Mehrwertsteuer anfallen, meist 10 Prozent, mit Prima Casa 4 Prozent. Als grobe Planungsgröße für einen Zweitwohnsitz rechnen viele mit 10 bis 15 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis – kein Naturgesetz, aber ein brauchbarer erster Anhaltspunkt für die eigene Kalkulation.

12. Gilt die Prima-Casa-Vergünstigung auch für Deutsche? Möglich, aber eben nicht automatisch. "Prima Casa" heißt nicht einfach "mein erstes Haus" – die Vergünstigung hängt an konkreten Voraussetzungen, vor allem an Lage und tatsächlicher Hauptwohnsitznutzung. Ein klassisches Ferienhaus erfüllt das in den meisten Fällen schlicht nicht. Rechnen Sie diese Ersparnis deshalb nie vorab in Ihr Budget ein, sondern lassen Sie das konkret vom Notar prüfen.

13. Kann ich den Kauf finanzieren? Grundsätzlich ja, auch als Nichtansässiger. Italienische Banken prüfen dabei allerdings strenger – Einkommen, Steuerwohnsitz, Eigenkapital, Objektwert. Alternativ funktioniert auch eine Finanzierung über eine deutsche Bank oder die Beleihung einer schon vorhandenen Immobilie. Die Reihenfolge ist wichtig: Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie eine Anzahlung leisten, nicht danach.

14. Darf ich das Haus später als Ferienimmobilie vermieten? Grundsätzlich möglich, aber kein Automatismus. Vorher sollten Sie prüfen, ob touristische Vermietung in dieser Gemeinde überhaupt erlaubt ist, ob ein Registrierungscode nötig ist, welche Meldepflichten gelten und wie Einkünfte in beiden Ländern steuerlich behandelt werden. Seit Mai 2026 gilt zudem eine EU-Verordnung, die Registrierung und Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen stärkt. Verlassen Sie sich hier nie auf eine mündliche Zusage im Exposé.

15. Welche Fehler machen deutsche Käufer am häufigsten? Aus meiner Erfahrung fast immer dieselben zehn: vor der Prüfung unterschreiben; eine hohe Anzahlung leisten, bevor Bauakte und Kataster geprüft sind; den Katasterplan mit einer vollständigen Baugenehmigung verwechseln; nur den Kaufpreis statt des Gesamtbudgets kalkulieren; die Prima-Casa-Vergünstigung für ein Ferienhaus einfach voraussetzen; die technische Prüfung durch Geometra oder Ingenieur: einsparen; Sanierungskosten und Genehmigungszeiten unterschätzen; mündlichen Zusagen zu Umbauten oder Grundstücksgrenzen vertrauen; die Finanzierung erst nach der Anzahlung klären; und Ferienvermietung als sichere Renditequelle einplanen, ohne die administrativen Pflichten zu kennen.

Checkliste vor dem ersten Angebot

Beantragen Sie den codice fiscale frühzeitig, wählen Sie Ihren Notar schon vor der ersten Unterschrift, fordern Sie Katasterauszug, Katastergrundriss und Energieausweis an und lassen Sie Bauakte sowie Genehmigungen von einem Geometra prüfen. Klären Sie Eigentum, Hypotheken und Rechte Dritter, kalkulieren Sie Sanierungs- und Betriebskosten realistisch, sichern Sie die Finanzierung schriftlich ab und lassen Sie Vorvertrag und Anzahlung rechtlich gegenprüfen, bevor Geld fließt. Klären Sie außerdem vorher, ob Sie das Haus als reinen Zweitwohnsitz nutzen oder später vermieten möchten – das ändert einiges an der Prüfung.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Deutscher in Italien ohne Wohnsitz ein Haus kaufen?

Ja. Der Wohnsitz spielt für den Kauf selbst keine Rolle, nur für Fragen der steuerlichen Begünstigung oder einer möglichen langfristigen Ansässigkeit.

Wie viel Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Italien an?

Als grobe Planungsgröße für einen Zweitwohnsitz oft 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Beim Kauf von privat sind es meist 9 Prozent Registersteuer ohne Prima Casa, 2 Prozent mit erfüllten Voraussetzungen.

Braucht man als Deutscher zwingend einen italienischen Notar?

Ja. Die Eigentumsübertragung erfolgt ausschließlich über den notariellen Kaufvertrag. Ohne ihn gibt es kein rechtsgültiges Eigentum.

Was ist der Unterschied zwischen Notar und Geometra?

Der Notar sichert die rechtliche Eigentumsübertragung. Der Geometra prüft die technische und baurechtliche Realität – Kataster, Bauakte, tatsächlichen Bestand.

Kann ich mein Haus als Ferienhaus vermieten?

Möglich, aber erst nach Prüfung der regionalen und kommunalen Regeln. Verlassen Sie sich dabei nie allein auf eine Aussage im Exposé.

Gilt die Prima-Casa-Vergünstigung für Deutsche?

Grundsätzlich ja, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind – ein Ferienhaus oder Zweitwohnsitz erfüllt diese aber in den meisten Fällen nicht automatisch.

Fazit

Die Staatsangehörigkeit ist beim Hauskauf in Italien nie das Problem – als Deutsche kaufen Sie unter denselben Bedingungen wie Italiener selbst. Das eigentliche Risiko liegt woanders: bei zu früher Unterschrift, bei übersehenen Bauunterlagen, bei einem Budget, das nur den Kaufpreis kennt, nicht die Nebenkosten und die Sanierung. Wer diese fünfzehn Fragen vorher für sich beantwortet hat, geht in den Notartermin nicht mit einem guten Gefühl, sondern mit tatsächlicher Sicherheit – und das ist am Ende der einzige Unterschied, der wirklich zählt.