Prima affittare, poi comprare?

 Una frase che ho sentito con notevole frequenza negli ultimi anni suona più o meno così: «Ci siamo stati cinque volte ad agosto, è stato fantastico, ora compriamo». A volte funziona. Ma abbastanza spesso, due anni dopo, quella stessa coppia si rende conto che novembre in Toscana è tutt’altro che agosto: grigio, silenzioso, con una casa che senza il caldo estivo diventa improvvisamente difficile da riscaldare, in un paese dove d’inverno, a parte il bar in piazza, non c’è quasi nulla di aperto.

Non lo dico per sconsigliare l’acquisto. Dopotutto vendo case in Italia, sarebbe un modello di business piuttosto strano. Ma spero che faccia parte del mio lavoro anche frenare i clienti ogni tanto, quando mi accorgo che si sono innamorati di una settimana di vacanza e non di una vita in quella casa. Proprio in questi casi, un anno di prova è spesso la prima decisione più saggia – non come tattica dilatoria, ma come una sorta di verifica della realtà che ci si risparmia in seguito, se è stata fatta prima.

Perché le vacanze estive sono il peggior consigliere

Agosto in Italia è uno stato di emergenza, non la normalità. Le giornate sono lunghe, i ristoranti affollati, l’atmosfera euforica e persino un paesino mediocre appare incantevole in questa luce. Proprio per questo non è certo una base adeguata per una decisione di acquisto che dovrà valere per i prossimi vent’anni.

Ciò che ad agosto non si vede: quanto siano effettivamente deserte le località costiere tra novembre e marzo, quando metà dei ristoranti chiude e persino il panettiere riduce gli orari di apertura. Quanto diventi effettivamente fredda e umida una vecchia casa in pietra senza un moderno isolamento termico a gennaio, quando fuori ci sono dieci gradi e piove a dirotto. Quanto sia davvero lunga la strada per raggiungere l’ospedale più vicino, quando non la si deve percorrere in modalità vacanza, ma nella vita di tutti i giorni. Tutto questo semplicemente non si può sperimentare in una settimana di vacanze in piena estate, per quanto incantevole possa essere stata.

Cosa dovrebbe dimostrare in realtà un anno di prova

Un anno di prova non è fine a se stesso. Ha lo scopo di chiarire tre aspetti che altrimenti emergerebbero solo dopo l’acquisto – e che poi sarebbero molto più costosi da correggere.

1. La regione è davvero adatta a noi, o corrisponde semplicemente al ricordo di una determinata vacanza trascorsa lì? Tra «Adoriamo la Toscana» e «Adoriamo proprio questa provincia con le sue infrastrutture specifiche, il suo microclima e la sua distanza dall’aeroporto più vicino» c’è una differenza notevole, di cui molti si rendono conto solo dopo averci vissuto per un po’, non solo dopo averci trascorso le vacanze.

2. Com’è realmente l’inverno? Non sulla carta, ma secondo la propria esperienza diretta. Alcuni acquirenti scoprono durante l’anno di prova che l’inverno tranquillo e quasi deserto sulla costa piace loro addirittura più dell’estate affollata. Altri notano esattamente il contrario e sono contenti di averlo scoperto prima dell’acquisto anziché dopo.

3. Ed ecco il punto a cui pochissimi rispondono onestamente in anticipo: con quale frequenza utilizzereste realisticamente la casa? Da anni gli studi sulle seconde case in Europa mostrano un andamento simile. L’utilizzo effettivo è spesso nettamente inferiore a quanto ipotizzato al momento dell’acquisto: in questo caso sei settimane all’anno invece dei tre mesi sperati.

Un anno di prova in affitto rende visibile questa differenza, prima che si traduca in una proprietà vuota ma che genera costi continui.

Un anno che va diversamente da come previsto

Una coppia di amici di Colonia inizialmente voleva acquistare subito, ma poi si è lasciata convincere ad affittare prima per un anno nei pressi di Lucca, distribuendo il soggiorno in tutte e quattro le stagioni nella stessa casa. L’estate è andata come previsto, da sogno. L’autunno ha portato la prima sorpresa: entrambi lavoravano ancora in Germania in quel periodo e si sono resi conto di quanto fosse effettivamente faticosa la combinazione tra lavoro da casa e connessione Internet scadente nel rustico di campagna, un aspetto che durante le vacanze estive semplicemente non era mai emerso, dato che in quel periodo non lavoravano.

In inverno la casa rappresentò la seconda sfida: era stata costruita per l’estate, con spessi muri in pietra che a gennaio era quasi impossibile riscaldare, nonostante il camino. Alla fine dell’anno di prova l’hanno effettivamente acquistata – ma non quella in cui avevano vissuto in affitto. Hanno invece acquistato una casa con un isolamento termico di qualità superiore, più vicina a una connessione in fibra ottica e situata a venti minuti di distanza in direzione di un centro più importante. Senza l’anno di prova, mi hanno detto in seguito, probabilmente avrebbero comprato la casa originaria e solo in seguito si sarebbero resi conto di ciò che per loro contava davvero.

Come dovrebbe essere un anno di prova sensato

Un anno di prova funziona al meglio quando copre effettivamente tutte le stagioni, non è solo un viaggio estivo prolungato con un altro nome. Dodici mesi consecutivi sono l’ideale, ma non sempre praticabili per tutti. Un’alternativa realistica è quella di effettuare diversi soggiorni più lunghi, distribuiti nell’arco di un anno – ad esempio da quattro a sei settimane in primavera, estate, autunno e inverno, nella stessa casa o almeno nella stessa regione.

L’importante è non vivere da turista, ma il più vicino possibile alla vita quotidiana reale. Fare la spesa da soli, invece di limitarsi ad andare a mangiare fuori. Recarsi dal medico locale o almeno in farmacia almeno una volta, anche senza un motivo urgente, solo per familiarizzare con il percorso e le procedure. Entrare in contatto con i vicini, non solo con gli altri ospiti in vacanza. Sono proprio questi momenti quotidiani, per nulla spettacolari, che alla fine dimostrano se una regione è davvero adatta a viverci o solo a trascorrervi le vacanze.

Anche dal punto di vista finanziario vale la pena fare un confronto. Un anno di affitto in una casa di campagna adatta costa, a seconda della regione e delle dotazioni, spesso una parte gestibile di quanto ammonterebbero da soli le spese notarili e accessorie di un acquisto. Se durante l’anno di prova dovesse risultare che la regione non è poi così adatta, tale importo rappresenta un prezzo ragionevole per una consapevolezza che altrimenti sarebbe arrivata solo dopo un acquisto sbagliato dalle gravi conseguenze.

Cosa rivela l’anno di prova sul proprio rapporto con la casa

Un aspetto che viene raramente menzionato, ma che è altrettanto significativo quanto il clima e le infrastrutture, va qui preso in considerazione. Il clima e le infrastrutture sono importanti: come cambia il proprio rapporto con un luogo quando ci si vive davvero, invece che trascorrervi solo le vacanze? Alcuni acquirenti si rendono conto durante l’anno di prova che proprio quel distacco, quella distanza dalla routine quotidiana a casa, che avevano apprezzato durante le vacanze, manca nella vita permanente. Improvvisamente non è più una pausa dalla routine quotidiana, ma la nuova routine stessa, e la sensazione è sorprendentemente diversa.

Altri fanno l’esperienza opposta: lo shock culturale iniziale, la lingua straniera, la burocrazia diversa, i ritmi più lenti degli artigiani e delle pratiche amministrative lasciano il posto, dopo alcuni mesi, a una familiarità che non sarebbe mai nata durante una semplice vacanza.

Chi ha vissuto in prima persona questo cambiamento, prende la successiva decisione di acquisto con una consapevolezza completamente diversa da quella che sarebbe stata possibile da lontano, basandosi esclusivamente sulle vacanze passate.

La lingua come fattore sottovalutato

Chi prende sul serio un anno di prova, difficilmente può evitare di occuparsi almeno delle basi della lingua italiana. In vacanza spesso bastano un sorriso cordiale e un po’ di inglese, ma nella vita quotidiana con artigiani, enti pubblici e vicini questo diventa presto un limite. Un anno di prova offre la rara opportunità di superare questo limite in anticipo; altrimenti, lo si potrebbe scoprire dolorosamente solo dopo l’acquisto, quando improvvisamente bisogna tradurre la notizia di una rottura di un tubo o compilare un modulo presso l’ufficio comunale.

Molti acquirenti raccontano che proprio questi progressi linguistici compiuti durante l’anno di prova fanno la differenza più significativa per il loro benessere successivo sul posto – più ancora dell’immobile stesso. Chi dopo un anno è in grado di sostenere almeno semplici conversazioni quotidiane, vive la regione in modo sensibilmente diverso: meno come visitatore, più come qualcuno che ne fa parte.

Un anno di prova è anche un test finanziario

Oltre al clima, alla lingua e alla vita quotidiana, durante l’anno di prova vale la pena dare uno sguardo lucido alle effettive spese correnti. Elettricità, riscaldamento, manutenzione di una vecchia casa di campagna: tutto questo può essere calcolato in teoria, ma mostra la sua portata reale solo durante i dodici mesi di utilizzo effettivo. Chi durante il periodo di affitto calcola consapevolmente quali sarebbero i costi correnti di una casa simile, affronta le successive trattative di acquisto con un’idea del prezzo decisamente più realistica. Non bisogna invece lasciarsi guidare da stime ottimistiche contenute nella descrizione dell’immobile.

Quando l’anno di prova non conviene

Non tutti hanno bisogno di questa deviazione. Chi conosce bene la regione già da anni, vi si è recato regolarmente in diverse stagioni e ha un’immagine chiara e realistica della vita quotidiana sul posto, può tranquillamente saltare questo passaggio. Anche nel caso di un puro investimento immobiliare, destinato fin dall’inizio all’affitto e non concepito come rifugio personale, la questione assume una prospettiva diversa: in questo caso contano criteri diversi rispetto al proprio benessere personale a gennaio.

E a volte un anno di prova semplicemente non è un’opzione, per motivi finanziari o di tempo. In questo caso è utile almeno un secondo o terzo viaggio consapevole al di fuori dell’alta stagione. Questo dovrebbe avvenire specificatamente a novembre o febbraio, per farsi almeno un’idea della stagione più tranquilla prima di prendere la decisione.

Cambiare regione senza impegnarsi

Un vantaggio che molti sottovalutano nell’anno di prova: si può cambiare regione senza perdere nulla, se non un po’ di tempo. Una coppia che inizialmente aveva optato per la Toscana, nell’ambito dell’anno di prova ha trascorso anche alcune settimane in Umbria e nella Maremma meridionale. Alla fine, la coppia ha scelto la Maremma meridionale, perché la vicinanza al mare era per loro più importante ed essenziale di quanto avessero inizialmente pensato. Questa flessibilità viene meno non appena si è già effettuato un acquisto.

Chi decide di seguire questa strada dovrebbe trascorrere consapevolmente l’anno di prova in due o tre regioni diverse, invece di passare tutto il tempo in un unico luogo. Il confronto diretto – stessa stagione, ma paesaggi, infrastrutture e mentalità della gente del posto diversi – spesso fornisce intuizioni più chiare rispetto a un anno trascorso in un unico posto. Infatti, in un unico luogo ci si abitua inevitabilmente prima o poi e non si riescono a valutare realmente le alternative.

Cosa succede dopo

Al termine di un anno di prova ben pianificato, nel caso migliore si giunge a una decisione di acquisto basata su un’esperienza reale anziché sul ricordo di una settimana straordinariamente splendida. La ricerca immobiliare vera e propria procede poi solitamente in modo molto più mirato:

 anziché vaghi desideri come «da qualche parte in Toscana, carina, con “fascino”», in primo piano ci sono criteri concreti. Tra questi figurano, tra l’altro, il tempo massimo di percorrenza in auto fino al centro abitato più importante più vicino e una connessione Internet affidabile. Inoltre, si cerca una casa in cui sia possibile vivere anche d’inverno, nonché un comune in cui ci sia effettivamente vita tutto l’anno.

Questa chiarezza spesso finisce per accelerare l’intero processo. Chi sa esattamente cosa sta cercando dedica meno tempo a visite che comunque non sono adatte. Prende la decisione di acquisto con una sicurezza che è difficile da ricostruire a posteriori, se si firma il contratto subito dopo le vacanze estive. Francamente, è proprio questo il motivo per cui consiglio quasi sempre questa fase intermedia ai clienti che sono ancora indecisi. Ciò dipende anche dal fatto che, a prima vista, un’agenzia immobiliare non si aspetta che questo acceleri la conclusione della trattativa. Chi acquista dopo un anno di prova, di norma rimane soddisfatto della propria decisione – e proprio questo, alla fine, vale più di una vendita che tre anni dopo si conclude con una delusione.

Domande frequenti sull’anno di prova prima dell’acquisto di un immobile in Italia

Vale davvero la pena fare un anno di prova prima di acquistare un immobile in Italia?

Nella maggior parte dei casi sì, soprattutto se si conosce la regione solo attraverso le vacanze estive. Permette di farsi un’idea realistica della vita quotidiana, dell’inverno e della frequenza effettiva di utilizzo.

Quanto dovrebbe durare un anno di prova?

Idealmente dodici mesi consecutivi, in alternativa diversi soggiorni più lunghi da quattro a sei settimane, distribuiti in tutte le stagioni.

Quanto costa un anno di prova rispetto a un acquisto immediato?

Di solito molto meno delle sole spese notarili e accessorie di un acquisto, il che rende l’anno di prova un rischio gestibile anche dal punto di vista finanziario.

Un anno di prova è utile anche nel caso di un puro investimento immobiliare?

Meno. Per gli immobili destinati fin dall’inizio alla locazione, contano criteri diversi rispetto al proprio benessere personale sul posto.

È possibile confrontare più regioni durante l’anno di prova?

Sì, ed è addirittura consigliabile. Un confronto diretto tra diverse regioni nella stessa stagione spesso fornisce informazioni più chiare rispetto a un anno trascorso in un unico luogo.

ItalicaHomes offre una consulenza onesta, anche se a volte ciò significa: prima affittare, poi acquistare. Tramite il nostro marchio affiliato ItalicaRentals potrete trovare affitti a lungo termine adatti proprio nelle regioni che desiderate valutare.