Il paesino sottovalutato vicino alla meta turistica più gettonata

San Gimignano lo conoscono tutti. Le torri, le cartoline, i pullman turistici che d’estate si fanno strada a fatica lungo la stretta strada di accesso. A quindici minuti di auto si trova Certaldo, una località con un centro storico medievale almeno altrettanto pittoresco, per di più luogo di nascita di Boccaccio – eppure quasi nessun acquirente tedesco la prende in considerazione come prima scelta. Proprio in questa lacuna tra notorietà e valore effettivo si nasconde qualcosa che, nelle conversazioni con gli acquirenti, chiamo sempre «l’effetto dei 20 chilometri», perché è proprio a questa distanza che di solito si decide tutto.

Non si tratta di un «consiglio da intenditori» nel senso stretto del termine, quanto piuttosto di un calcolo che pochissimi fanno prima di innamorarsi del nome di un luogo.

Perché un nome da solo determina il prezzo

Il nome di una località è un marchio di fabbrica, che al paese piaccia o no. San Gimignano, Cortona, Positano, Portofino: questi nomi compaiono nelle guide turistiche, nelle didascalie di Instagram, nei film. Chi cerca online un immobile «in Toscana» spesso digita inconsapevolmente uno di questi nomi, perché è l’unico che conosce. La domanda si concentra così su una manciata di località, mentre l’area circostante – quasi identica dal punto di vista geografico, climatico e culinario – non compare quasi mai nel raggio di ricerca.

Questa concentrazione fa lievitare i prezzi proprio nelle località famose, indipendentemente dal fatto che la singola casa lì sia effettivamente costruita, situata o arredata meglio rispetto a una a venti chilometri di distanza. In parole povere, si paga anche per il nome che compare sulla cartolina.

Alcuni esempi che rendono il concetto più tangibile

Nei dintorni di San Gimignano questo schema risulta particolarmente evidente. Chi, invece di concentrarsi sul centro storico, guarda verso Certaldo, Gambassi Terme o Montaione, trova spesso case di campagna simili, panorami analoghi, la stessa regione vinicola – a prezzi al metro quadro sensibilmente più bassi. La differenza raramente sta nella casa. Sta nel cartello del paese.

Lo stesso vale per la Val d’Orcia: Montepulciano e Pienza sono da anni una calamita per gli acquirenti, con prezzi di conseguenza. Pochi chilometri più in là, in direzione di Chianciano Terme o Sarteano, il paesaggio cambia di poco. Le infrastrutture rimangono sostanzialmente stabili. Tuttavia, la domanda cala sensibilmente, poiché queste località compaiono più raramente nei portali di ricerca e nei blog di viaggio di riferimento.

Sulla Costiera Amalfitana l’effetto è quasi estremo: Positano è talmente richiesta che persino gli appartamenti più piccoli raggiungono prezzi che, in una posizione comparabile più a est, ad esempio verso Praiano o Furore, risultano nettamente inferiori, a parità di vista sul mare e di scogliera a picco sul mare. Chi ha sperimentato dal vivo la differenza tra queste località durante un viaggio, di solito si stupisce di quanto il prezzo dipenda da un singolo nome di località.

Ciò che alla fine conta davvero – e ciò che non conta

L’«effetto dei 20 chilometri» funziona solo se le basi sono giuste. Per questo, prima di optare per un paese meno conosciuto, vale la pena valutare con lucidità alcuni aspetti che determinano effettivamente la vita quotidiana, non solo la prima impressione.

Il tempo di percorrenza per raggiungere il centro più importante più vicino, dotato di supermercato, medico e collegamento ferroviario, dovrebbe essere realistico, non solo misurato sulla mappa, ma anche sulla strada di campagna tortuosa che si percorrerà effettivamente. Venti chilometri in autostrada sono ben diversi da venti chilometri su un passo di montagna con tornanti – una differenza che è meglio verificare di persona prima di prendere una decisione definitiva.

Anche le infrastrutture turistiche meritano un’occhiata, soprattutto se si prevede di affittare l’immobile in futuro. Un paese senza alcun ristorante e senza collegamenti con sentieri escursionistici o attrazioni turistiche va bene come rifugio personale, ma forse meno per un affitto turistico. Il caso ideale spesso si trova proprio a metà strada: abbastanza vicino al centro di interesse turistico da beneficiare della sua attrattiva, ma abbastanza lontano da rimanere comunque accessibile e tranquillo.

Infine, vale la pena dare un’occhiata allo sviluppo a lungo termine della zona circostante. Alcuni dei villaggi oggi sottovalutati lo sono proprio perché in realtà lì succede ben poco: nessun nuovo ristorante, nessun investimento nel centro del paese, un numero di abitanti in calo. Altri sono sottovalutati, sebbene ci siano già segni visibili di una rivalutazione: una cantina appena inaugurata, una giovane coppia che ha riaperto il vecchio bar, un’azienda artigiana che si sta trasferendo lì. Fare questa distinzione non è una scienza esatta. Ma un pomeriggio trascorso nel villaggio stesso, una chiacchierata al bar e uno sguardo al numero di case in vendita spesso dicono più di qualsiasi statistica.

Come trovare il paese vicino giusto

In pratica, la ricerca funziona meglio partendo dalla mappa, non dall’elenco dei nomi dei paesi. Chi si è innamorato di un determinato paesaggio, di un clima specifico o di una particolare regione vinicola, dovrebbe considerare il luogo conosciuto come centro di un cerchio con un raggio di venti, trenta chilometri. E tutto ciò che si trova all’interno di questo cerchio dovrebbe essere preso in considerazione alla pari. Prendere in considerazione alla pari tutto ciò che si trova all’interno di questo cerchio, invece di limitarsi a cercare su Google l’unico nome che viene in mente per primo.

Un trucco semplice ma efficace: durante il prossimo viaggio di sopralluogo, proseguite consapevolmente per venti minuti oltre il punto suggerito dall’agente immobiliare, semplicemente per vedere cosa c’è lì. Spesso basta questa deviazione per scoprire che il paese vicino ha lo stesso fascino – solo senza gli autobus turistici.

Anche l’agente immobiliare locale è una fonte spesso sottovalutata. Chi lavora già con una buona rete di contatti in una regione, di solito non conosce solo gli immobili attualmente in vendita nella località più nota. Spesso sa anche quali villaggi vicini stanno acquisendo attrattiva, e spesso lo sa prima ancora che ciò si rifletta sui prezzi. Queste informazioni raramente si ottengono da un annuncio online, ma solo attraverso un colloquio diretto. Ecco perché, nella ricerca di un immobile, è opportuno non limitarsi a chiedere informazioni sulla casa, ma anche a farsi un’idea della zona circostante.

L’errore dell’indirizzo da cartolina

Un argomento che sento spesso è: «Ma il valore di rivendita è sicuramente più sicuro a San Gimignano che a Certaldo». In un certo senso è vero, ma tralascia un punto importante: chi acquista in una località famosa paga già oggi il prezzo pieno dettato dal nome – il margine di rialzo è limitato, perché quasi tutti sanno già che il luogo è molto ambito. Chi acquista invece nella località vicina sottovalutata, acquista a un prezzo che non ha ancora pienamente scontato la futura rivalutazione, a condizione che i presupposti siano corretti e che la località si sviluppi effettivamente nella giusta direzione.

Non è una garanzia, ma un modello che si è ripetuto in molte regioni d’Italia negli ultimi vent’anni: il Chianti un tempo era la meta segreta accanto alla consolidata Firenze, oggi è esso stesso il punto di riferimento, i cui dintorni – verso il Valdarno o i comuni del Chianti meridionale come Radda – stanno proprio attraversando la fase successiva di questo sviluppo.

Un esempio che rimane impresso

Una coppia di Monaco di Baviera voleva assolutamente acquistare nei pressi di Montalcino, per via del Brunello, del paesaggio e del nome che conoscevano dalle vacanze. Gli immobili nelle immediate vicinanze avevano prezzi nettamente superiori a quanto avevano effettivamente preventivato. Solo il suggerimento di dare un’occhiata anche verso Castiglione d’Orcia o San Quirico ha portato alla svolta: è stata trovata una casa di campagna con una vista quasi identica sulle stesse colline, a dieci minuti di distanza, a un prezzo che consentiva persino di realizzare una dependance per gli ospiti sul terreno.

Due anni dopo mi hanno raccontato che nella vita di tutti i giorni non notano quasi più la differenza. Tranne che per il mercato del sabato, che ormai preferiscono addirittura a quello di Montalcino, perché è più piccolo e più intimo. Da lì il Brunello ha lo stesso ottimo sapore.

Dove l’effetto è particolarmente vantaggioso al momento

In Toscana, al momento vale particolarmente la pena dare un’occhiata ai dintorni di San Gimignano e Volterra. Lì l’infrastruttura turistica delle località famose si estende già su tutta la regione, ma i prezzi non hanno ancora seguito lo stesso andamento ovunque. Anche la Maremma meridionale, all’ombra delle località costiere più famose come Castiglione della Pescaia, offre ancora differenze di prezzo tangibili a parità di vicinanza alla costa.

Resta importante sottolineare che l’«effetto dei 20 chilometri» non è un lasciapassare per acquistare a casaccio un qualsiasi paese economico solo perché si trova vicino a una località famosa. È piuttosto un invito ad ampliare consapevolmente il raggio di ricerca e ad applicare la stessa cura – infrastrutture, stato degli immobili, verifica legale – che sarebbe scontata anche nella località famosa stessa.

Quello che sanno gli abitanti del posto e che le guide turistiche non dicono

Chi trascorre un po’ di tempo in una regione se ne accorge subito: su questo argomento, la mentalità della gente del posto è diversa da quella dei turisti. Chiedete a un viticoltore del Chianti dove vivrebbe lui stesso se il budget fosse limitato, e raramente otterrete come risposta il nome della famosa località vicina. Vi verrà piuttosto in mente una frazione che non si trova su nessuna cartolina, con la motivazione: «Lì è più tranquillo, l’acqua è migliore e il bar fa il miglior caffè di tutta la valle.»

Questa prospettiva locale non si può trovare su Google. Ma si può scoprire se si è disposti a trascorrere qualche giorno sul posto, invece di limitarsi a visitare i soliti tre o quattro immobili nella località più conosciuta. Un caffè al bar, una chiacchierata con il fornaio, una domanda all’agente immobiliare su dove comprerebbe lui stesso se si trattasse dei suoi soldi: conversazioni di questo tipo spesso forniscono indicazioni più illuminanti di qualsiasi statistica sui prezzi.

Un avvertimento

L’«effetto dei 20 chilometri» sembra una comoda regola empirica, ma è proprio da questo che bisogna guardarsi: non lo è. Alcune località vicine sono meno richieste per buoni motivi: approvvigionamento idrico insufficiente, raccolta dei rifiuti inaffidabile, un’amministrazione comunale che da anni non effettua più investimenti. La differenza di prezzo rispetto al noto paese vicino non è quindi un affare nascosto, ma semplicemente il prezzo di mercato per una qualità della vita effettivamente inferiore.

La differenza tra un vero e proprio «perla nascosta» e un luogo giustamente trascurato si rivela spesso solo a uno sguardo più attento: quante case sono vuote o in vendita? Esiste ancora una comunità di paese funzionante, una scuola, un negozio? Il comune investe in strade e infrastrutture o si limita a gestire il patrimonio esistente? A queste domande non si può rispondere a distanza, ma vale la pena porsele prima di optare per la località vicina apparentemente più conveniente invece che per la famosa meta di tendenza.

Il tempismo gioca un ruolo più importante di quanto si pensi

L’effetto dei 20 chilometri, inoltre, non è uno stato statico, ma un’istantanea. Luoghi che oggi si trovano all’ombra di una meta di tendenza possono diventare essi stessi una destinazione ambita tra cinque o dieci anni – oppure no. Chi investe con sufficiente anticipo ne trae un doppio vantaggio: dal prezzo di acquisto più basso e, se lo sviluppo si concretizza effettivamente, dall’aumento di valore che accompagna la crescente notorietà.

Non esiste un sistema di allerta precoce affidabile per questo sviluppo, ma è possibile osservare alcuni indizi. L’apertura di un ristorante rinomato o di un piccolo hotel boutique nel paese vicino è spesso un primo segnale. Se si trasferiscono famiglie giovani o imprese artigiane provenienti da fuori, invece di rimanere solo la generazione più anziana, anche questo indica uno sviluppo positivo. Chi confronta questi segnali in diverse località vicine, col tempo acquisisce un intuito ben definito su dove valga già la pena acquistare oggi – e dove sia meglio aspettare ancora.

Come applicare tutto questo alla propria ricerca

In pratica, ciò significa: nella prossima ricerca di immobili, non limitatevi a un unico nome di località, ma concentratevi su una regione con un raggio di venti, trenta chilometri. Prendete nota dei due o tre paesi vicini che non conoscete ancora. Riservate per ciascuno di essi almeno una breve visita durante il vostro prossimo viaggio, anche se al momento non è in vendita nessun immobile adatto. Il senso del territorio non si sviluppa davanti allo schermo, ma in piazza, davanti a un espresso, parlando con le persone che vivono lì da tempo.

Domande frequenti sull’effetto dei 20 chilometri nel settore immobiliare in Italia

Cosa si intende per «effetto dei 20 chilometri» nel settore immobiliare in Italia? 

Il fenomeno per cui i prezzi degli immobili possono variare notevolmente nel raggio di pochi chilometri, poiché i nomi di località famose fanno lievitare la domanda e quindi i prezzi in modo sproporzionato, mentre le zone limitrofe rimangono indietro in termini di prezzi.

Vale davvero la pena acquistare in un paese vicino poco conosciuto?

In molti casi sì, a condizione che le infrastrutture e la raggiungibilità siano adeguate. È fondamentale valutare in modo realistico i tempi di percorrenza, i servizi disponibili e lo sviluppo a lungo termine del luogo.

Come si trovano alternative adeguate ai luoghi più gettonati?

Il modo più semplice è effettuare una ricerca nel raggio di venti-trenta chilometri intorno al luogo noto. Inoltre, parlando con agenti immobiliari che conoscono bene il territorio, è possibile valutare lo sviluppo dei paesi limitrofi meglio di quanto non faccia qualsiasi annuncio online.

Il valore di rivendita nei paesi sottovalutati è più sicuro o più incerto?

È meno prevedibile, ma tende ad offrire un maggiore potenziale di rivalutazione, poiché il “prezzo di marca” delle località vicine più famose non è ancora stato completamente scontato nel prezzo.

In quali regioni questo effetto è particolarmente evidente?

Nei dintorni di San Gimignano, nella Val d’Orcia tra Montepulciano e Chianciano Terme, nonché sulla Costiera Amalfitana tra Positano e Praiano.

ItalicaHomes conosce non solo gli indirizzi più famosi, ma anche i paesi vicini – e sarà lieta di consigliarvi dove la posizione, il prezzo e il potenziale di sviluppo si combinano al meglio per i vostri progetti.