Acquisto di una casa in Italia

 E capisco perfettamente la confusione: all’improvviso spuntano quattro o cinque titoli professionali italiani che nel quotidiano del settore immobiliare tedesco non esistono affatto. Notaio, geometra, avvocato, architetto. A prima vista sembra un sacco di burocrazia e ancora più fatture.

La risposta breve è: no, non servono tutti e quattro. La risposta un po’ più lunga è quella che conta davvero, perché è proprio qui che si verificano i malintesi più costosi. Una cosa è certa: senza il notaio in Italia non si fa nulla, è obbligatorio. Rivolgersi a un geometra indipendente è una buona idea praticamente per ogni immobile esistente, anche se nessuno lo prescrive. Un architetto diventa rilevante solo se si vuole davvero apportare delle modifiche. E un avvocato è utile soprattutto se il vostro caso esula dagli schemi standard: eredità, procura, progetti di locazione. Come regola generale si è dimostrata valida questa: notaio più geometra come dotazione di base, tutto il resto da aggiungere a seconda della situazione.

L’errore che commettono quasi tutti

Vi renderete presto conto di quale sia l’errore che riscontro più spesso: la gente pensa che con il notaio la faccenda sia conclusa. È comprensibile: l’appuntamento dal notaio sembra il grande momento culminante ufficiale, con firme e timbri. Solo che non copre affatto tutte le questioni che dovrebbero essere chiarite al momento dell’acquisto di una casa.

Immaginate piuttosto l’acquisto come una serie di verifiche diverse che si svolgono casualmente tutte nello stesso momento. La casa appartiene davvero a chi la vende? È gravata da un mutuo? La planimetria catastale corrisponde a ciò che è stato effettivamente costruito? La terrazza è mai stata autorizzata? Il tetto è a posto? Nel contratto preliminare c’è qualcosa che in seguito potrebbe essere usato contro di voi? Ognuna di queste domande ha un proprio responsabile, e nessuno di questi è automaticamente il notaio.

Curiosità: L’Ordine Nazionale dei Notai, insieme all’Ordine dei Geometri, ha stipulato un accordo volontario in base al quale i geometri possono verificare anche questo aspetto – realtà, catasto e diritto edilizio in un colpo solo. Questo in realtà dice già tutto: anche gli esperti sanno che il notaio da solo non basta.

I quattro ruoli, spiegati con franchezza

Il notaio non lavora per voi: questo è l’aspetto che sorprende di più. È una figura neutrale, un pubblico ufficiale il cui compito è garantire la validità giuridica della compravendita – non quello di ottenere per voi il miglior accordo possibile. Il contratto vero e proprio, il rogito notarile, acquista validità giuridica solo in sua presenza. Verifica se i venditori siano effettivamente autorizzati a vendere, controlla il registro immobiliare per eventuali ipoteche, autentica il trasferimento di proprietà e riscuote le imposte. Ciò che invece non fa, e che sorprende molti, è che non si intromette nelle vostre faccende private. Non misura le stanze né verifica se la copertura della terrazza sia mai stata autorizzata. 

Persino l’Ambasciata italiana consiglia espressamente agli acquirenti stranieri di commissionare anche una perizia tecnica.

Il geometra è in realtà la figura più importante nel caso di immobili esistenti: se potessi dare un solo consiglio, sarebbe questo: non risparmiate su questo. Il geometra si colloca esattamente nel punto di intersezione che rimane aperto dal notaio – rilievi topografici, catasto, storia edilizia, autorizzazioni. Egli confronta ciò che si trova realmente sul terreno con quanto documentato nei fascicoli. Si tratta di due aspetti distinti che vengono costantemente confusi: la conformità catastale – ovvero se la planimetria corrisponde al catasto – e la conformità urbanistica – ovvero se il Comune abbia mai autorizzato l’intera opera. Un ampliamento può essere regolarmente iscritto nel catasto e tuttavia non aver mai ottenuto un permesso di costruzione. Solo un geometra confronta davvero tutti e tre i livelli tra loro: realtà, catasto, fascicolo edilizio. Il suo intervento è particolarmente urgente nel caso di case vecchie, di immobili rimasti a lungo vuoti, in presenza di piscina o di mansarda ristrutturata, e praticamente sempre se in seguito si intende affittare l’immobile.

L’avvocato è utile non appena la situazione si complica: a differenza del notaio, che è una figura neutrale, lavora davvero solo per voi. Ciò si rivela utile in caso di acquisto con procura, poiché non potete essere presenti di persona, in caso di comunione ereditaria, in presenza di una catena di proprietà poco chiara, in caso di acconto insolitamente elevato o se in seguito desiderate affittare l’immobile a fini turistici. Un avvocato legge il contratto preliminare con occhi diversi rispetto a qualsiasi agente immobiliare e si assicura che il vostro acconto non venga versato prima che siano state completate le verifiche tecniche. In pratica, l’avvocato integra il geometra piuttosto che sostituirlo: uno fornisce i fatti, l’altro li traduce in un contratto che vi tuteli effettivamente. In un caso semplice – proprietari chiari, situazione catastale e gravami in regola, nessun progetto di locazione – la combinazione di notaio e geometra può essere più che sufficiente. Consiglierei comunque di far rileggere il contratto preliminare.

L’architetto diventa importante solo quando si desidera davvero apportare delle modifiche: se si acquista una casa pronta per essere abitata senza progetti di ristrutturazione, di norma non è necessario ricorrere a lui. La situazione cambia non appena si devono abbattere delle pareti, trasformare un vecchio fienile in spazio abitativo o restaurare completamente una casa sottoposta a tutela dei beni culturali. In linea di massima: il geometra è più competente nella semplice verifica dello stato attuale dell’immobile e nei piccoli interventi di risanamento, mentre l’architetto è più indicato per tutto ciò che richiede un nuovo concetto spaziale o una progettazione complessa. In caso di vere e proprie questioni strutturali – crepe, fondamenta – è comunque necessario ricorrere anche a un ingegnere, indipendentemente da chi altro coinvolgiate nel progetto.

<H3>Quale team è adatto a quale situazione

Ecco come dovrebbe svolgersi la procedura

Prima di recarvi al sopralluogo: richiedete l’estratto catastale, la mappa catastale e l’attestato di prestazione energetica; chiedete un elenco di tutti i lotti catastali e degli annessi. Non esitate a chiedere direttamente di eventuali ristrutturazioni note: chi non ha nulla da nascondere risponderà con calma.

Prima di un’offerta vincolante entra in gioco il geometra. Egli confronta lo stato attuale con la mappa catastale e verifica il fascicolo edilizio presso il Comune. In caso di danni visibili, coinvolgere subito un ingegnere. Solo su questa base è possibile stimare in modo serio un budget di ristrutturazione, non basandosi su supposizioni.

Il contratto preliminare, in Italia chiamato solitamente compromesso, non è un semplice foglio di prenotazione: può vincolare legalmente entrambe le parti. Prima di versare l’acconto, la caparra, è necessario che le verifiche tecniche e legali siano state completate, oppure che nel contratto siano presenti almeno clausole di recesso efficaci.

All’appuntamento dal notaio, poi, si tratta soprattutto di organizzazione: verificare per tempo il contratto e la traduzione, documentare le modalità di pagamento, redigere un verbale preciso della consegna. Chi intende affittare in seguito, farebbe meglio a chiarire la registrazione e le questioni fiscali prima dell’arrivo del primo ospite piuttosto che dopo.

Quanto costa – e quanto costa l’alternativa

Per una perizia geometrica, nella pratica si parla spesso di una cifra compresa tra 300 e 1.500 euro, che può aumentare nel caso di immobili più complessi. Sembra una spesa di cui si potrebbe fare a meno. Ma: quanto costa rendersi conto solo dopo aver versato l’acconto che la veranda non è mai stata autorizzata? In confronto, la verifica preliminare è quasi sempre l’opzione più conveniente – e di gran lunga la più tranquilla.

 Domande frequenti

È obbligatorio rivolgersi a un avvocato?

No, è obbligatorio solo il notaio. Un avvocato è utile in caso di contratti complessi, successioni o questioni transfrontaliere: a differenza del notaio, che è una figura neutrale, l’avvocato rappresenta esclusivamente voi.

È obbligatorio rivolgersi a un geometra?

Non per legge, ma in pratica lo consiglierei quasi sempre. Solo lui chiarisce davvero se la realtà, il catasto e il fascicolo edilizio coincidono.

Non basta il notaio?

Giuridicamente sì, tecnicamente no. Lui non verifica né la statica né il tetto.

Quando serve un architetto?

Non appena si intende effettivamente ristrutturare: nuova suddivisione degli spazi, ampliamento della mansarda, tutela dei beni culturali. In caso di semplice acquisto senza progetti di modifica, il geometra è più importante.

Chi verifica se una piscina è legale?

In primo luogo, il geometra, che confronta lo stato attuale con il catasto e le autorizzazioni comunali.

Chi si occupa di crepe e statica?

Il geometra valuta la situazione; in caso di problemi reali alle parti portanti, non si può fare a meno di un ingegnere.

Quando dovrei incaricare i professionisti?

Prima del pagamento dell’acconto, meglio ancora prima del contratto preliminare. Tutto ciò che emerge in seguito diventa più difficile e costoso da risolvere.

Conclusione

In definitiva, non si tratta tanto di quali singoli esperti incaricare, quanto piuttosto di quali verifiche siano effettivamente rilevanti per la vostra casa specifica. Il notaio e il geometra coprono già la maggior parte dei casi standard. Non appena entrano in gioco eredità, procure o progetti di ristrutturazione di ampia portata, vale la pena ricorrere a un supporto mirato. Chi lo capisce fin dall’inizio, alla fine non risparmia nel posto sbagliato.